城市轨道交通线路对房地产市场的影响研究专题-CRIC研究中心

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1、 1 城市轨道交通对房地产市场的影响研究 （节选） CRIC 研究中心 2012-10-18 未来，已来！关于当前房地产企业基本发展形势判断 2012 中国城市房地产发展前景及风险研究 上海商品住宅存量结构研究 苏州房地产市场发展及房价梯度探讨 2012 年上半年上市房企中报评析 世茂营销管控模式研究 房地产企业存货专题研究 是否已经错过了最佳拿地时机？重点城市土地底价走势解谜 土地储备消化周期再变动 华润逆势变革的四大借鉴 2012 年全国三大旅游项目专项研究 恒大集团营销及入城战术深度研究 执行主编：执行主编：孟孟 音音 林林 波波 责任编辑：责任编辑：杨晨青杨晨青 2 一、一、地铁对土地

2、市场的影响地铁对土地市场的影响 通过全国几个重点城市的研究，我们发现城市轨道交通建成后，会改变沿线土地 的利用模式，带动周边地区的发展，给沿线土地带来显著的增值效应。这种增值效应 反应在两个方面，分别地铁沿线的土地供应成交量及土地成交价格方面。在土地成交 量方面，在地铁规划出台到和地铁通车是两个关键的时间节点，这段时期前后会出现 土地成交的高峰。在土地成交价格方面，我们发现在地铁通车后土地成交价格上涨的 幅度最大，同时地铁对远郊板块地价的推动效应更加明显，同时地铁发展相对成熟的 城市对地铁规划的利好更加敏感，地铁规划出台及通车等因素会显著的影响土地价格 变动。 1 1、供求关系：政府推地规模加

3、大，企业拿地热情快速提升供求关系：政府推地规模加大，企业拿地热情快速提升 （1 1）供应方面：地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大供应方面：地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大 轨道交通的规划对于地方政府来说是城市规划中非常重要的部分，在地铁开发的 同时，政府也会同时对地铁沿线的土地进行规划，组织拍卖和挂牌。目前很多地方政 府进行地铁筹建时，地铁建设的筹资很大部分来自于沿线土地的出让金，例如南京地 铁在筹建时的具体运作方式就是首先由政府提前对沿线相关地块进行控制储备，委托 规划局进行沿线土地属性调整和结构优化，同时委托地铁建设指挥部和相关单位在实 施各条地铁线路征地拆迁中同步完

4、成开发用地的征地拆迁工作。在土地招拍挂的过程 中， 会有专项成立的地铁房地产公司参与， 保证沿线土地的增值更多的用于地铁建设。 从这个角度考虑，在土地供应的方面，政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的在土地供应的方面，政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的 推地动作，这也是规划出台后土地成交量开始显著上涨的根本原因。推地动作，这也是规划出台后土地成交量开始显著上涨的根本原因。 我们以南京地铁二号线为例，选择其作为主要案例对象的原因是首先是这条线路 运营已经近两年，可以完整看到其在不同时间节点的数据变化，另外南京作为长三角 地区的重要城市，房地产市场发展相对成熟，同时土地的供应不像上海那样稀

5、缺，更 有研究和借鉴的意义。在区域选择方面选择南京栖霞区，主要是由于在 2 号线有很多 部分贯穿栖霞区，其终点站比邻学校，对区域内的土地价值的影响比较显著。南京地 铁二线从 2003 年开始进入规划阶段，2005 年动工建设，到 2010 年竣工，我们可以 从这三个时间节点出发，考虑沿线土地供应的变化情况。 从 2003 年到 2011 年的土地供应数据方面我们可以看到，在规划出台的的 2003 年，土地供应到达 160 万方，是比较明显的供应高峰。2004 年土地供应迅速回落，同 时在开始动工的 2005 年开始持续增长， 直至 2007 年达到供应的最高峰。 之后， 2010 3 年地铁通

6、车的时间节点上，又出现了一个小高峰。结合前文提到的地铁筹资因素，可 以很容易的理解这种供应层面的变化，地铁规划出台作为重要的利好因素，成为了政 府推地的一个重要理由， 加大供地规模也是为地铁的先期建设融资。 在地铁施工前期， 随着工程的进展，很多地块完成了前期的调整和拆迁工作，同时建设也有进一步的资 金需求，所以在这个阶段，政府会进一步大规模的推地。地铁的通车也是一个重要的 利好因素，在这个节点上推地会得到更好的市场反响，所以在通车这个时间点上，也 会出现一个供应的小高峰。 图 2-1：南京栖霞区 2003-2011 年土地供应总建筑面积走势图 数据来源：CRIC （2 2）成交方面：地铁线路

7、规划期短期出现大量成交成交方面：地铁线路规划期短期出现大量成交 运营初期再次达到顶峰运营初期再次达到顶峰 在土地成交量方面，我们发现大部分城市呈现的规律是在规划出台后的短期内土在土地成交量方面，我们发现大部分城市呈现的规律是在规划出台后的短期内土 地成交量显著上涨，在施工期会缓慢回落，在地铁运营初期又基于轨道交通带来的实地成交量显著上涨，在施工期会缓慢回落，在地铁运营初期又基于轨道交通带来的实 际便利成交量又一次达到顶峰。际便利成交量又一次达到顶峰。这种规律背后的原因主要源于企业对未来的预期，在 规划阶段，一方面政府供应加大，同时企业对未来板块有一定的预期，土地市场就会 快速反应， 这在轨道交

8、通发展相对城市的城市会更加明显， 如上海。 而在地铁通车后， 板块价值得以快速升值，实际的便利会进一步加大企业的信心，出现又一次的成交高 峰，这种通车后的成交高峰在所有的城市中均有显著的体现，而不仅仅是上海，北京 等地铁发展相对成熟的城市，在南京，沈阳等仅有 1-2 条地铁线路的城市这种现象也 比较明显。 这里我们选择上海地铁十一号线所通过的嘉定新城板块为例重点说明，选择其作 0 50 100 150 200 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 4 为事例的原因在于上海作为一个轨道交通发展先对成熟的城市，成交量对于轨道交通

9、 因素是更为敏感的，同时 11 号线从规划到通车的时间相对较短，可以更准确的把握成 交量的变化走势。 在 2005 年十一号线的正式规划出台前， 2003 年仅 4 块土地成交， 2004 年甚至挂 牌的土地零成交。规划一出台，土地市场反应迅速，2005 年土地成交量即成倍增长， 2006 年甚至超过了 100 万方。 这两年土地成交量的高增长基本源于企业对未来该板块 价值的预期，一上涨，本轮的上涨不是基于预期的上涨，而是基于地铁的开通能够实 实在在给嘉定新城板块带来交通的便利，从而缩短郊区和市中心的差距。 图 2-2：2003 年-2012 年嘉定新城板块年土地成交总建筑面积（单位：万平方米

10、） 数据来源：CRIC 2 2、地价走势：地价走势：地铁通车前后土地价格会达到最高点地铁通车前后土地价格会达到最高点 地铁规划到开通对土地价格的影响在不同类别的城市中是有所差异的， 对比而言， 在地铁发展相对成熟的城市， 如上海， 地铁的规划及建设对土地价格的推动作用更大，在地铁发展相对成熟的城市， 如上海， 地铁的规划及建设对土地价格的推动作用更大， 而在地铁刚刚起步不久的城市，如沈阳等城市，土地价格的反应相对慢一些，但是共而在地铁刚刚起步不久的城市，如沈阳等城市，土地价格的反应相对慢一些，但是共 同点是，在地铁建成通车的前后，土地价格会达到最高点。同点是，在地铁建成通车的前后，土地价格会达

11、到最高点。 在这里我们选择了三个城市的不同板块进行比较， 分别是沈阳的经济开发区板块， 是沈阳地铁一号线的途经板块，一号线与 2010 年年末正式通车；南京的栖霞区板块， 是南京地铁 2 号线的途径板块，在 2010 年正式通车；以及上海嘉定新城板块，该板块 在是上海 11 号线的途径板块，在 2009 年年末通车。 通过下图可以明显发现，在 2003 年到 2011 年之间，板块土地价格变动幅度最大 0 20 40 60 80 100 120 2003200420052006200720082009201020112012 规划出台 通车 动工 5 的是上海，从 2003 年的均价 1357

12、 元至 2009 年最高点 6739 元，而 2009 年正式地铁 通车的一年。同时上海板块的土地价格是从 2006 年开始连年上涨的，而 2006 年正式 地铁规划出台南京的成交价格在 2009-2010 年出现了明显的峰值，也是处在地铁通车 的时间节点之上，但是与上海有所区别的是，南京的土地价格变化跨度没有上海那么 大，在通车的前几年土地价格是小幅的波动上涨态势，这说明地铁对地价上涨的刺激 作用不如上海那么强烈。 与这两个城市形成了鲜明对比的是沈阳市，沈阳经济开发区板块在 2007 到 2009 年几年中土地价格没有明显的上升，一直保持在 1000 元左右，在 2010 年末-2011 年

13、 期间出现了明显的上涨，这段时间也恰好是一号线通车的的时间。这说明对于沈阳来 说，地铁规划和施工期对于土地价格都没有明显的推动作用，地铁开通后才开始促进 土地升值。 图 2-3：2003-2011 年地铁沿线板块住宅土地价格走势图 数据来源：CRIC 二二、地铁对住宅交易量的影响、地铁对住宅交易量的影响 在影响城市房地产交易量的所有因素中， 地铁要素不容忽视。 由于地铁具备快速、 便捷等原因，在经济比较发达、人口密度大的城市成为上班族的首选，由于地铁这种 对人流的疏导作用，带动客户需求从房价较高的城市中心向房价相对较低的城市郊区 流动，相应的带动地铁经过区域商品住宅成交量明显增长。 比如北京

14、2008 年地铁 10 号线要赶在奥运会开始前开通，从当年 3 月底 10 号线 1357 1624 0 1305 2060 2450 6739 3887 4057 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 沈阳 南京 上海 6 空载试运行开始， 沿线各区域二手房成交量上涨幅度都达到了 10%以上， 其中芍药居、 呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过 20%。尽管 2008 年房地产整体市场相对 低迷，但对北京地铁 10 号线周边房产而言，已明显表现出成交量持续活跃的状况。可可 见，地铁的利好能够给沿线区域的房地产市场带来新的生机，而且，地铁对房地产

15、市见，地铁的利好能够给沿线区域的房地产市场带来新的生机，而且，地铁对房地产市 场成交量的带动受外部大环境的影响较低。场成交量的带动受外部大环境的影响较低。 以北京为例， 即使是在 2008 年经济环境相 对不好的情况下，地铁的开通仍能带动北京区域商品住宅成交量的短线爆发。 另外，据我们的调查分析，可以看到地铁沿线的在售楼盘，几乎所有的沿线楼盘 均以比邻地铁为主要卖点。这主要由于交通配套几乎是对一个区域房产价值影响最大 的因素之一，尤其是尤其是地铁这样的轨道交通，可以对区域房产产生颠覆性的改变地铁这样的轨道交通，可以对区域房产产生颠覆性的改变。地铁 的便利，由于能够直接缩短交通时间，所以能够引起

16、远郊区域周边房产需求聚集并地 铁的走向分散。地铁从规划获批起，就能够加速城市城区的外扩进程。而且，据我们 分析，地铁对房地产市场相对成熟的区域影响，远不如对于商品住宅成交量较低、非 传统居住区域发展的影响。 我们通过对开通地铁的典型城市取样分析，也有力的支撑了我们上述的观点，而 且通过具体研究地铁在规划获批、动工、开通等关键时间点，途经区域对房地产市场 成交量影响等等，可以总结出地铁对房地产区域交易量影响的三大方面： 第一是地铁能够引发城市商品住宅市场的区域结构变化，使得城郊板块逐渐成为 市场重心；其次，地铁对商品住宅交易量的促进，还表现在地铁对沿途市中心、次中 心、城郊的板块交易量均有带动，其中城郊板块交易量提升最明显；再者，从成长性 上，能够看到有地铁的城郊板块交易量增长率要高于整个城市商品住宅的增长率。