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1、,龙 溪 翡 翠,湖州龙溪翡翠项目商业定位方案,June , 2013,城市概况 市场调研 物业分析 商业规划,目录,城市概况,城市区位分析,湖州地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，苏浙皖三省交接处。 湖州山水清远、景色秀美，北傍太湖浩渺烟波，西倚天目苍山竹海，市内楼厦林立、风貌清新，乡间小桥流水、景色如画。 湖州有着悠久的历史和古老的文化。自楚春申君筑菰城至今，已有2300多年的历史，素有丝绸之府、鱼米之乡、文物之邦之称。,山水秀美人杰地灵 湖州 是个好地方,湖州 是浙北重要的中心城市之一,根据2010年全国人口普查结果，湖州市常住人口达289.350万人，其中户籍人口
2、约260万人（市区人口约110万）。湖州人口构成以本地居民为主，与长三角发达地级市相比，湖州外来人员所占比例相对较低。,湖州位于浙江北部，现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积5817平方公里。其中市区面积1587平方公里，人口108 万人；中心建成区面积79平方公里；东西长度120公里，南北宽度90公里.。,湖州 地理位置良好，交通网络发达,湖州市区内有318国道和申苏浙高速公路横穿东西，104国道和杭宁高速公路纵贯南北，长湖申运河、宣杭铁路贯穿境内并临近上海虹桥及杭州笕桥空港和上海港、宁波港，湖州是该地区重要的商品集散地和交通要道，货运交通优势十分明显。,湖州在长三角经济圈中，东
3、隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，南接杭州，北与苏州、无锡隔太湖相望，是江、浙、皖、沪三省一市毗邻地区重要的商品集散地和水陆运输要塞。,湖州 城市发展时逢良好的战略机遇,国家长三角区域规划将湖州确定为“一核六带”和泰州常州无锡湖州南北发展轴的节点城市，并对湖州提出了“加强区域性综合运输枢纽建设”、“拓展长三角地区向中西部地区辐射带动功能”、“建成连接南京与杭州之间的中心支点”等要求，使湖州成为长三角区域规划中具有重要战略意义的区域。,高铁时代：宁杭城际高铁2013年7月已开通运行，湖州到杭州的高铁运行时间仅为20分钟，到南京也缩短为一小时以内，湖州区位优势将得以大幅提升。另外合（肥）湖杭（州
4、）铁路、湖苏沪城际铁路等干线的规划建成将带动湖州进入高铁时代，为湖州充分发挥“连接南京与杭州之间的中心支点节点”功能，提升战略地位带来新机遇。,南京,杭州,上海,湖州,湖州市位于宁湖杭沿线发展带与沿湖发展带上,湖州 城市规划发展方向及目标,湖州是太湖南岸中心城市，省级历史文化名城。围绕十二五规划发展的“增强三力，奋力崛起”之战略部署，目标发展成为长三角地区现代化工贸城市，及 “富饶、秀美、宜居、乐活”的现代化生态型滨湖大城市生态旅游城市。,城市发展方向：“东扩西拓、北进南控、中间完善”。 ，形成“一城一区” 和“五个功能片区”的城市结构。,“一城一区”： 一城：中心城； 一区：南太湖旅游度假区
5、,五个功能片区： 中心区：市级金融商贸、文化娱乐和居住 东部片区：科研、商贸、一类工业和居住 西部片区：二、三类工业、仓储和交通运 输枢纽 西北片区：高教、科研和居住 北部片区：旅游度假区,城市经济分析,经济区位：湖州在太湖南岸，是国内唯一因湖而得名的城市。在经济区位上被纳入上海两小时经济圈，有利于承接上海等大城市的商业外溢和产业转移，在产业区位经济特征上承接性大于辐射性.,产业体系：以丝绸纺织、建筑材料、机械冶金为支柱的精细化工、机电、现代轻工、新型纺织配套齐全的工业体系，是国家级的精细化工生产基地；目前纺织、建材两大传统支柱产业稳步发展；金属材料、机电制造、现代轻工三大特色优势产业正在做大
6、做强；生物医药、电子信息、环保节能三大高新技术产业也有较快发展。,2006年 2008年 2010年 2012年,2006年 2012年产业结构图,产业比重：纺织、建材行业两大产业产值占全市规模以上工业总产值比重分别为49%；电力热力、机电制造两大行业发展迅猛，2012年两大产业产值占全市规模以上工业总产值比重分别为34%。,2012年湖州行业比重图,纺织业,电气机械制造业,其他,电力热力与供应业,家装建材业,湖州国民生产总值及增长率（单位：亿元）,湖州城镇居民收入及增长率（单位：元）,2011年湖州市实现GDP1518亿元，总体规模不是很高。但近5年来每年平均保持10%以上的增长速度，经济发
7、展非常迅速。,随着经济发展的提速，湖州居民的人均可支配收入逐年增长，城镇居民的收入水平很高。2010年湖州人均可支配支出达到25572元和苏州相当。而当年苏州市GDP总值达到9000亿元，湖州为1300亿元，苏州是湖州的7倍。,湖州 经济总量一般，但居民收入水平较高,湖州 中心城市商贸业发展总体布局,湖州市中心城市商贸业发展总体发展格局为：“一核、五极、三带、多区（功能区）” 即一个商贸发展的主核（市级商圈），五个商贸发展极（特色商贸中心、区域商圈），三条商贸旅游观光带及多个商贸服务功能区，共同构成湖州市中心城市商贸发展“1+5”的商圈格局体系。,湖州市中心城区商贸发展总体布局示意图,湖州市中
8、央商贸集聚区地理区域范围示意图,中央商务商贸集聚区所覆盖的地理区域范围： 北至：龙溪港城北大桥太湖路凤凰路； 南至：红旗路小西街沿河线； 西至：凤凰路杭长桥北路杭长桥； 东至：北街外沿河线（苕梁桥骆驼桥务前河桥临湖桥龙溪港）。 其中苕溪西路劳动路-红旗路人民路沿线所覆盖的中心区域将打造成功能齐全、布局合理的开放式Shopping Mall（销品茂）。,湖州中央商务商贸集聚区布局规划,定位为“现代化、滨水生态型”的城市中央商务商贸集聚区，将成为整个湖州商务商贸的主中心、以及长三角区域与杭湖宁城市带内重要的商务商贸副中心。,区位太湖南岸，浙北交通枢纽，城市核心竞争力不足，融入长三角都市圈速度缓慢；
9、,人口城市吸引力不足，导致外来人口导入较为缓慢；,经济综合经济实力在长三角处于中下游水平，规模有限，总体偏弱，但人均收入较高；,产业纺织和建材为支柱产业，私营企业为主；,交通高铁通车后，交通效率逐步提高，区位优势逐步体现；,规划未来发展重点在东部新区和西南分区；,生活追求一种安逸、舒适、闲散的生活状态，消费能力较强。,综合实力和人口规模均有限，属于典型的三线城市。,结 论,市场调研,商圈调研,中央商贸集聚区总体布局规划示意图,2010年，湖州市社会消费品零售总额已经突破400亿元；全市商贸增加值年均增长12% 。市、县区的商贸中心聚集功能、辐射功能、区域特色得到充分显现；商业特色街区的标志建筑
10、得到充分体现；基本形成与国际市场相衔接的现代流通管理体制和规范有序的现代市场体系。,湖州 商业发展现状及未来商业网点规划,依据未来人口测算并结合现有商业网点资源，2015年规划大型零售网点的数量与2008年相比增加10-12个，具体是中心城市购物中心3个（星际广场、浙北大厦新世纪商城、东吴国际广场）、大型综合超市增加5-6个，社区型购物中心增加2-3个。,截至“2010年末，湖州市商业网点总面积达830万平方米，人均商业面积2.60平方米。其中纯商业面积270万，人均面积0.85平方米。,本案处于湖州市中央商贸集聚区,附表 湖州市大型零售网点规划导引（2015年前）,注：数据来源于相关政府资料
11、,浙北购物中心调研分析,新浙北购物中心,新购物中心摒弃了传统商场的设计与定位，采用“Shopping Mall”结合原有百货业态，是浙北大厦对“城市综合体”概念的全新演绎。目标是建立集购物、休闲、娱乐等多功能于一体的购物中心，并使之拥有最齐全的商品品类、高档的国际国内品牌、优雅的购物环境以及优质的服务，最终打造成为湖城规模最大、档次最高的购物中心。,浙北购物,1,2,3,4,5,6,概况,项目定位,品类分布,业态布局,设计亮点,项目不足,浙北购物中心位于湖城市中心，东面与爱山广场隔街相望，北靠公园路，西邻铁佛寺，南接新天地。 总建筑面积14万平方米，其中浙北购物中心10.2万平方米，酒店写字楼
12、4万平米 。地下二层，地面七层，营业面积10.2万平方米，停车位700余个。,浙北购物,1,2,3,4,5,6,概况,项目定位,品类分布,业态布局,设计亮点,项目不足,中心定位： 建立集购物、休闲、娱乐等多功能于一体的购物中心，并使之拥有最齐全的商品品类、高档的国际国内品牌、优雅的购物环境以及优质的服务，最终打造成为湖城规模最大、档次最高的购物中心。,浙北购物,1,2,3,4,5,6,概况,项目定位,品类分布,业态布局,设计亮点,项目不足,浙北购物,1,2,3,4,5,6,概况,项目定位,品类分布,业态布局,设计亮点,项目不足,整体业态布局 运营模式：联营+租赁 餐饮、功能性品牌为租赁模式、各
13、楼层传统零售品牌以扣点的形式。 服饰类扣点在15%-30%，百货黄金类在5%-15%左右。 浙北购物中心不管是品牌组合还是品牌布局都体现出它是一个以传统零售百货业为主的商场。,浙北购物,1,2,3,4,5,6,概况,项目定位,品类分布,业态布局,设计亮点,项目不足,A）一层设有圆形中庭、三部观光电梯，整个商场有8部垂直电梯 每层有3组扶梯方便顾客购物； B）商场设有一站式服务中心和电子导航屏方便顾客查找所需品牌； C）商场顶部设计为圆形玻璃幕墙、通透感较强； D）地下停车场采用升降式车库将空间利用最大化有700个停车位。,浙北购物,1,2,3,4,5,6,概况,项目定位,品类分布,业态布局,设
14、计亮点,项目不足,A）中岛形象边厅化，中岛允许竖2400mm的高柜，使商场通透性大大降低渐而影响边厅品牌； B）动线无明显界定回环过多，顾客易迷失方向； C）各别柜位位于动线支线未端，无客流； D）品牌多为传统零售类品牌，体验类业态较少使顾客驻留时间减少； E）专柜自身品牌过于突出（特别是化妆品品类包柱过大），弱化购物中心整体定位； F）收银位置过于隐蔽，不方便顾客交费； G）商场扶手电梯上下不一致，购物体验感较差； H）7楼由6楼分割而成，6楼床品区顶部未吊顶厅房形象不佳，7楼层高只有2米多，比较压抑，购物环境较差。,爱山广场调研分析,爱山广场,1,2,3,4,5,6,概况定位,街区动线,业
15、态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,项目南靠红旗路，北靠苕溪路，西接江南工贸大道，东临人民路。 占地约18.97万平米、总建筑面积11.8万平米、停车位500个。整个广场有10幢单栋独立商业，9个大小广场和庭院。 以年轻时尚为目标群体，兼顾三口之家，年龄在1640岁之间。,爱山广场,1,2,3,4,5,6,概况定位,街区动线,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,街区内的主要步行街,爱山广场,3,4,5,6,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,1,2,概况定位,街区动线,功能区块划分,爱山广场,3,4,5,6,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,1,2,概况定位,街区动线,人流车流
16、导入分析,爱山广场,1,2,3,4,5,6,概况定位,街区动线,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,以餐饮娱乐为主导，服饰零售为辅。 从目前运营情况来看，服饰品牌销售较差，部分品牌已经撤场，有levis销售月均不足7万元、马克华菲等。,爱山广场,1,2,3,4,5,6,概况定位,街区动线,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,爱山广场物业自持只租不售，一般为纯租金模式，根据位置不同租金情况不同租金均价在2.9元/天/平米。 对于部分品牌如必胜客与肯德基为纯扣点模式，租金为全年销售额的7%-9%。,爱山广场,1,2,3,4,5,6,概况定位,街区动线,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,服饰品牌一览,爱山广场,1,2,3,4,5,6,概况定位,街区动线,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,餐饮品牌一览,爱山广场,1,2,3,4,5,6,概况定位,街区动线,业态配比,品牌运营,项目优点,不足之处,生活配套,休闲娱乐
