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1、 华厦地产库尔勒项目 整体开发战略及定位报告 华厦地产库尔勒项目 整体开发战略及定位报告 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2011 年 5 月 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2011 年 5 月 华厦地产库尔勒项目整体开发战略及定位报告 华厦房产 凌峻中国 2 目录 目录 前 言.4 第一部分 战略基本面.5 一、城市发展研究.5 二、房地产市场分析.6 三、区域发展探讨.6 四、解读华厦地产.7 五、项目解读.8 第二部分 思考篇.9 一、企业发展战略思考.9 二、项目开发模式思考.11 三、商业发展机会思考.14 四、商业产品类型思考.16 第
2、三部分 战略篇.17 一、项目整体发展目标.17 二、项目整体发展原则.17 三、项目开发战略.18 四、项目开发节奏.26 第四部分 定位篇.28 一、项目整体定位.28 二、项目住宅定位.30 三、项目商业定位.30 四、项目目标客户群体定位.32 第五部分 项目经济测算.34 一、价格预测及销售收入.34 二、成本测算.34 三、项目销售利润分析.36 四、项目租金收入估算.38 华厦地产库尔勒项目整体开发战略及定位报告 华厦房产 凌峻中国 3 五、项目现金流量表.39 六、项目敏感性分析.41 七、结论.42 结束语.43 华厦地产库尔勒项目整体开发战略及定位报告 华厦房产 凌峻中国
3、4 前 言 前 言 能与贵公司在库尔勒合作本项目，我公司感到非常荣幸与期待。 但同时我公司也清楚地意识到这是一次全新的挑战。对贵公司而言， 本项目将决定华厦地产能否进一步巩固在库尔勒的地位和顺利地进 行更多项目的开发。 通过我公司对城市进行一周的市场调查工作和对项目的深入了 解，同时凭借我公司对商业物业操作的专业与过往经验，认为目前本 项目正处于前期各项关键事项，如定位和规划等的论证阶段，所以本 方案重点解决以下问题： 1、企业发展战略问题 1、企业发展战略问题 对于华厦公司未来在库尔勒的发展如何构建企业的核心竞争 力，并在城市的发展浪潮中快速壮大。 2、项目开发模式问题 2、项目开发模式问题
4、 结合企业的短期目标和长期目标制定项目的开发模式，在实现 资金回笼和地块价值充分发挥中寻求平衡点。 3、项目定位及职能战略问题 3、项目定位及职能战略问题 制定项目的整体开发战略和各项职能战略， 为后期的营销和招商 明确指导方向，清晰项目的定位。 因项目总体规划与各产品的设计要点建议，另案已提前提交，本 案将不再涉及。 华厦地产库尔勒项目整体开发战略及定位报告 华厦房产 凌峻中国 5 第一部分 战略基本面 第一部分 战略基本面 一、城市发展研究 一、城市发展研究 未来的副省级中心城市 城市的扩容催生项目战略引擎 未来的副省级中心城市 城市的扩容催生项目战略引擎 对于企业:对于企业:借助城市发展
5、之势，通过项目快速建立企业品牌，并构 筑企业的核心竞争力，从而获得城市发展所带来的实际利益。 对于项目:对于项目:不仅在产品和营销上全面领先市场， 而且通过商业的成 功开发，整合资源，为企业未来在拿地过程中形成自身的优势。 库尔勒市是新疆 南疆的桥头堡， 在新疆具有承北 启南的特殊战略 地位， 是新疆南北 的交通枢纽， 重要 的物资文化集散 中心。 随着国家政策对 新 疆 地 区 的 倾 斜，可以预见未 来新疆将迎来跨 越式的大发展， 作为南疆重要的 城市，库尔勒迎 来发展契机。 北乌南库的战略 目标，库尔勒极 有可能成为南疆 的中心城市，城 市的扩容和人口 的增加将为房地 产的发展打下坚 实基础。 宏观面 城市面目标面 华厦地产库尔勒项目整体开发战略及定位报告 华厦房产 凌峻中国 6 二、房地产市场分析 对于目前的库尔勒房地产市场而言，缺乏强势品牌、缺乏标杆、 缺乏创新；在这样的市场条件下，对于华厦地产而言，正是企业品牌 建立的机会点，通过商业物业的开发、产品的创新、品质的打造及营 销上的注重，有望领先市场和超
