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1、天元港天元港C区地块项目区地块项目 商业业态规划和综合经济测算商业业态规划和综合经济测算 2010年10月 第 2 页思源顾问 目目录录 一、目标商业业态及其租金承受力一、目标商业业态及其租金承受力 1.1、目标商业业态、目标商业业态 1.2、目标商户租金承受能力、目标商户租金承受能力 二、财务分析二、财务分析 2.1、利用市场比较法进行租金测算、利用市场比较法进行租金测算 2.1、通过租金进行售价测算、通过租金进行售价测算 2.3、财务测算（现金流测算）、财务测算（现金流测算） 三、商业业态规划及布局三、商业业态规划及布局 四、经营管理建议四、经营管理建议 五、附件五、附件 2010年10月
2、 第 3 页思源顾问 业态规划总体思路业态规划总体思路 商务休闲的主题定位商务休闲的主题定位 商务休闲业态的选择商务休闲业态的选择 目标商户的市场租金目标商户的市场租金本项目预计租金本项目预计租金 业态规模确定业态规模确定 业态的合理布局业态的合理布局 平衡点 2010年10月 第 4 页思源顾问 本项目商业物业产品的主题定位本项目商业物业产品的主题定位 以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档 购物场所形成配套关系，共同构建购物场所形成配套关系，共同构建IBDIBD商业核心商业核心 2010年10月 第 5 页思源顾问 七大主力业态七大主力
3、业态 天元港项目商业部分 具象化 精致化商务休闲空间精致化商务休闲空间 北京高尚生活新地标北京高尚生活新地标 特色高档餐饮 时尚休闲餐饮 高档精品专卖 其他 中高档精品超市 高级商务会所 文化艺术俱乐部 个性化商务服务 2010年10月 第 6 页思源顾问 主力业态（主力业态（01） 特色高档餐饮特色高档餐饮 意大利式西餐厅意大利式西餐厅 韩国风味餐厅韩国风味餐厅 日本风味餐厅日本风味餐厅 欧美风味餐厅欧美风味餐厅 东南亚风味餐厅东南亚风味餐厅 特色中餐厅特色中餐厅美味珍美味珍 2010年10月 第 7 页思源顾问 音乐咖啡厅音乐咖啡厅 特色酒吧特色酒吧 琉璃艺术餐厅琉璃艺术餐厅 爵士乐酒吧爵
4、士乐酒吧 英式酒吧英式酒吧 红酒廊红酒廊 特色茶馆特色茶馆 冰激凌店冰激凌店 特色西饼屋特色西饼屋 主力业态（主力业态（02） 时尚休闲餐饮时尚休闲餐饮 2010年10月 第 8 页思源顾问 时尚多元概念店（如：时尚多元概念店（如：A02） 高级服装专卖店高级服装专卖店 中式服饰定制店中式服饰定制店 时尚家居店时尚家居店 高级化妆品店高级化妆品店 奢侈品、奢侈品、 珠宝、钟表店珠宝、钟表店 高档皮具店（鞋、包）高档皮具店（鞋、包）LV 主力业态（主力业态（03） 高档精品专卖高档精品专卖 2010年10月 第 9 页思源顾问 个人商务形象设计个人商务形象设计 个人着装顾问个人着装顾问 品牌服装
5、定制品牌服装定制 高端塑身美体顾问高端塑身美体顾问 专业美容美发专业美容美发 主力业态（主力业态（04） 个性化商务服务个性化商务服务 2010年10月 第 10 页思源顾问 现代艺术画廊现代艺术画廊 收藏俱乐部收藏俱乐部 视听俱乐部视听俱乐部 雪茄俱乐部雪茄俱乐部 红酒俱乐部红酒俱乐部 商务女性俱乐部商务女性俱乐部 商务运动俱乐部商务运动俱乐部 主力业态（主力业态（05） 文化艺术俱乐部文化艺术俱乐部 2010年10月 第 11 页思源顾问 主力业态（主力业态（05） 文化艺术俱乐部文化艺术俱乐部 2010年10月 第 12 页思源顾问 主力业态（主力业态（06） 高级商务名流会所高级商务名
6、流会所 商务休闲健身商务休闲健身 SPA 游泳池游泳池 商务谈判及签约服务商务谈判及签约服务 日光浴休憩区日光浴休憩区 多功能宴会厅多功能宴会厅 特色化精品酒店特色化精品酒店 2010年10月 第 13 页思源顾问 目标品牌目标品牌亚历山大会所亚历山大会所 创始于台湾的亚力山大会馆至今已有创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21 年经营历史，拥有近年经营历史，拥有近20万会员，是东南万会员，是东南 亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新 天地的亚力山大占地一万平方米，是在天地的亚力山大占地一万平方米，是在 内地开设的首家分馆。内地开设的首家分馆。 整个会馆以浓郁的东南
7、亚风格为基调，整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调， 营造出精致典雅的环境，融合古老的中营造出精致典雅的环境，融合古老的中 国文化，配备一流设施，提供健身、美国文化，配备一流设施，提供健身、美 容容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方、社交美食、舒活、游泳等多方 位服务。位服务。 2010年10月 第 14 页思源顾问 主力业态（主力业态（06） 特色化精品酒店特色化精品酒店 体现中国传统特色的高端商务酒店；体现中国传统特色的高端商务酒店； 房间数不超过房间数不超过15间，面积控制在间，面积控制在1000平米；平米； 每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；每间客房的装修风格互不相同，个性化特色
8、明显； 面对国际特色酒店运营商进行招商；面对国际特色酒店运营商进行招商； 2010年10月 第 15 页思源顾问 经营中高档商品的中小型精品超市经营中高档商品的中小型精品超市 主力业态（主力业态（07） 中高档精品超市中高档精品超市 2010年10月 第 16 页思源顾问 其他业态其他业态 高端数码专卖店高端数码专卖店 高尔夫用品专卖店高尔夫用品专卖店 高档礼品店高档礼品店 高档休闲用品店高档休闲用品店 其他特色专卖店其他特色专卖店 （主要分布于地下一层）（主要分布于地下一层） 2010年10月 第 17 页思源顾问 2010年10月 第 18 页思源顾问 2010年10月 第 19 页思源顾
9、问 2010年10月 第 20 页思源顾问 建筑风格建议建筑风格建议 IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比 满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷 中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成 为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的 围合风格合内在精髓；围合风格合内在精髓； 中式的建筑意象，现代的建筑元素中式的建筑意象，现代
10、的建筑元素“外中内洋外中内洋” 2010年10月 第 21 页思源顾问 商户深度访谈之市场参考租金商户深度访谈之市场参考租金 业态厂商位臵面积租售价格 元/天.平米 西餐厅Friday餐厅长虹桥10004 亚地里亚西餐厅朝阳使馆区4506 咖啡厅邦克咖啡现代城3002万元/M2 茶馆聚茗轩阜成门外12013 酒吧卡布其诺三里屯3009 服装店max studio双安2030 流水 倒扣 高档工艺品店嘉里中心15016.5 百货类新世界新世界地下1层9 娱乐KTV乐圣崇文门35004 2010年10月 第 22 页思源顾问 各业态规划租金情况表各业态规划租金情况表 业态业态面积（平方米）面积（平
11、方米） 市场租金市场租金 （元（元/ /天天. .平米）平米） 年总租金年总租金 （元）（元） 特色高档餐厅特色高档餐厅4000811680000 时尚休闲餐饮时尚休闲餐饮2000107300000 高档精品专卖高档精品专卖25001210950000 个性化商务服务个性化商务服务3500 1012775000 艺术品位俱乐部艺术品位俱乐部35001012775000 高级商务会所高级商务会所2200 108030000 中高档精品超市中高档精品超市5803635100 地下精品店地下精品店7010615351900 总计总计252907949700079497000 结论:按照市场可接受租金
12、计算,年租金约8000万元 2010年10月 第 23 页思源顾问 目目录录 一、目标商业业态及其租金承受力一、目标商业业态及其租金承受力 1.1、目标商业业态、目标商业业态 1.2、目标商户租金承受能力、目标商户租金承受能力 二、财务分析二、财务分析 2.1、利用市场比较法进行租金测算、利用市场比较法进行租金测算 2.1、通过租金进行售价测算、通过租金进行售价测算 2.3、财务测算（现金流测算）、财务测算（现金流测算） 三、商业业态规划及布局三、商业业态规划及布局 四、经营管理建议四、经营管理建议 五、附件五、附件 2010年10月 第 24 页思源顾问 商业商业市场比较法进行商业租金测算市
13、场比较法进行商业租金测算 根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选 取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价 格。格。 一般商业项目可参照以下因素进行定价： 项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等） 项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等） 项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等） 项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等） 项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑
14、、商业档次等） 2010年10月 第 25 页思源顾问 商业样本选取商业样本选取 项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M2） 第三臵业第三臵业306759 好运街好运街只租不卖只租不卖8 女人街女人街小商铺，只租不卖小商铺，只租不卖10 3.3三里屯新生活三里屯新生活11 建外建外Soho2400010 2010年10月 第 26 页思源顾问 比较法一（第三臵业）比较法一（第三臵业） 修正因素修正因素地段因素地段因素环境因素环境因素商圈氛围商圈氛围建筑规划建筑规划整体规划整体规划 租金租金 元元/ /天天.M.M2 2 权重权重60%60%10%10%10%10%10%10%10%1
15、0% 第三臵业第三臵业1 11 11 11 11 19 9 本项目11.11.21.21.1 则本项目商业物业的租金比较价格则本项目商业物业的租金比较价格1为：为： 9160%91.110%91.210%91.210% 91.110% 9.54元/天. M2 2010年10月 第 27 页思源顾问 比较法二（好运街）比较法二（好运街） 修正因素修正因素地段因素地段因素环境因素环境因素商圈氛围商圈氛围建筑规划建筑规划整体规划整体规划 租金租金 元元/ /天天.M.M2 2 权重权重60%60%10%10%10%10%10%10%10%10% 好运街好运街1 11 11 11 11 18 8 本项
16、目1.21.11.21.21.2 则本项目商业物业的租金比较价格则本项目商业物业的租金比较价格1为：为： 81.260%81.110%81.210%81.210% 81.210% 9.52元/天. M2 2010年10月 第 28 页思源顾问 比较法三（女人街）比较法三（女人街） 修正因素修正因素地段因素地段因素环境因素环境因素商圈氛围商圈氛围建筑规划建筑规划整体规划整体规划 租金租金 元元/ /天天.M.M2 2 权重权重60%60%10%10%10%10%10%10%10%10% 女人街女人街1 11 11 11 11 11010 本项目11.20.80.81.2 则本项目商业物业的租金比较价格则本项目商业物业的租金比较价格1为：为： 10160%101.210%100.810%100.810% 101.210% 10元/天. M2 2010年10月 第 29 页思源顾问 比较法四（三里屯
