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1、房地产项目收购研究房地产项目收购研究 （内部资料）（内部资料） 开发部/2008.12开发部/2008.12 远洋地产有限公司 开发部 目 录目 录 二、项目收购重点问题研二、项目收购重点问题研 三、项目收购案例分三、项目收购案例分 一、项目收购理论研一、项目收购理论研 目录目录 一、项目收购理论研一、项目收购理论研 二、项目收购重点问题研究 三、项目收购案例分析 1、研究对象及范1、研究对象及范 2、资产收2、资产收 3 3 3 3、股权收购、股权收购、股权收购、股权收购 4 4 4 4、合资开发、合资开发、合资开发、合资开发 1、研究对象和范围、研究对象和范围 ? 我国房地产开发企业土地储
2、备除了从土地公开招拍挂交 易市场获取外，也常常选择项目收购的形式来实现。 ? 在实际操作中，房地产企业的项目收购行为通常表现为 如下三种比较常见的形式：资产收购、股权收购和合资 开发。 ? 鉴于房地产开发企业项目收购行为的广泛性和复杂性， 本研究中的资产收购仅限于单一房地产项目或土地所有 权，股权收购和合资开发也仅限于为开发特定的房地产 项目或土地而发生的房地产项目公司股权交易或共同出 资组建新的合资公司。 2、资产收购、资产收购 2.1 概念2.1 概念 ? 房地产开发企业资产收购是指收购方出具货币资金（或 股票等其他形式）直接购买另外一家企业的房地产项 目，属于正常的商品交易模式。此模式下
3、收购的客体是 单纯的房地产项目，出让方放弃房地产的所有权，收购 方以货币资金（或股票等其他形式）为代价取得房地产 项目的法律所有权。此模式不会影响到交易双方的法律 地位问题，即收购前后交易双方的法人资格没有任何改 变。 2、资产收购、资产收购 2.2 资产收购条件2.2 资产收购条件 ? 城市房地产管理法规定以出让方式取得土地使用权的，转让房 地产时，应当符合下列条件： ? （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土 地使用权证书； ? （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成 开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者 其他建设用地条
4、件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房 屋所有权证书。 ? 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权 取得的方式。土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 2、资产收购、资产收购 2.2 资产收购条件2.2 资产收购条件 从具体各地政府的操作来看，主要从如下两个方面进行审核： ? 投资额达到总开发投资的投资额达到总开发投资的25。投资额根据项目提供的合同、发票 进行审核，总开发投资按立项批复中的投资额确定。部分地方政府 对投资额的要求较宽，如上海、广东、辽宁等省市均只要求按照土 地出让合同进行了开发，而甘肃、浙江则只要求达到20%即可。 ? 具备土地证。具备土地证。
5、针对目标项目从属于某整体项目的情况，一般可采取 如下方式达到目标项目单独办理土地证的条件：（1）拆分签订出让 合同，目标项目单独办理土地证；（2）整体签订一份出让合同，就 目标项目签订单独的补充协议，根据补充协议办理土地证；（3）具 备项目整体土地证，目标项目通过道路或河流等与其它部分自然分 割，可在收购过程中直接将其土地证办至收购方名下；（4）具备项 目整体土地证、方案复函或修建性详规，目标项目与其它部分在主 体建筑上具备分割条件，可在收购过程中直接将其土地证办至收购 方名下。（详见开发部如何通过土地/项目拆分达到项目转让研 究）。 2、资产收购、资产收购 2.3 合同体系2.3 合同体系
6、房地产资产收购的合同体系一般包括： ?（1）合作意向书 ?主要是接触阶段对双方合作意向的书面确认，主要对排他条款和排他期进行约定。 ?（2）合作框架协议 ?主要对整个项目转让过程进行流程设计，包括项目转让实操过程中的合同签订安排，退出机 制等。 ?（3）国有土地使用权转让协议 ?主要对项目转让条件（几通一平），转让对价（包括内涵约定，如是否包含出让金、土地补 偿费、拆迁安置费、大市政配套费等），付款进度，付款方式（如现金、股票、可转债、实 物等），违约责任（包括违约金支付或违约后单方解除合同权利等）等进行约定。 ?（4）补充协议 ?根据项目的进展，各种情况的明确及条件的改变，对原合作框架协议、
7、土地使用权转让协议 中的内容进行补充、完善。 ?（5）其他合同 ?主要包括资金监管协议、就某项特定事项达成的谅解备忘录、资金结算协议、溢价处理合同 等。 2、资产收购、资产收购 2.4 收购流程2.4 收购流程 房地产资产收购的流程体系一般包括： ? （1）转让方对目标地块签署土地出让合同、办理用地规证、 立项、取得土地使用证，并满足项目转让投资额要求； ? （2）双方办理国有土地转让登记； ? （3）将目标地块土地使用证过户至收购方名下，并对其他 各项目手续变更或重新办理。 2、资产收购、资产收购 2.5 优劣势分析2.5 优劣势分析 ? 优势优势 ? （1）规避原项目公司法律和债务风险）规
8、避原项目公司法律和债务风险 ? 受让方不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨 碍、拖累项目过户后的开发行为。 ? （2）灵活处理溢价，增加税前可列支金额）灵活处理溢价，增加税前可列支金额 ? 转让方可伴随投资额确定过程增加项目账面成本，收购方付出的项目转让款和税费 可取得等额的发票而列入项目开发成本，降低了项目过户后开发经营利润的应纳税 额。 ? 劣势劣势 ? （1）项目权属变更或转移手续复杂，面临诸多不确定风险）项目权属变更或转移手续复杂，面临诸多不确定风险 ? 要从立项开始，对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划 许可证、施工许可证等环节逐一
9、办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地 面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。 ? （2）交易费用较高）交易费用较高 ? 转让方需要缴纳所得税、土地增值税、营业税及附加、印花税等税收。收购方需要 缴纳契税、印花税、交易手续费等。 3、股权收购、股权收购 3.1 概念3.1 概念 ? 房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目 公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股 权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进 而控制项目公司，并获取该项目公司名下的房地产项 目，进行开发经营的模式。 3、股权收购、股权收购 3.2 收购流程3.2 收购流程 房地产项目公司股权收购基本流
10、程基本可以分为以下几个步骤： ? （1）前期准备阶段）前期准备阶段 ? 主要包括了解被收购项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权的 动机、收购中存在的法律和财务障碍等，并成立收购小组，包括公司各 部门专业人员（如开发、市场、设计、财务、法律等）、第三方谈判协 作人员、律师、注册会计师、资产评估师等，以便于后续收购的尽职调 查、谈判和合同拟定等工作的开展。 ? （2）与被并购方开始首论谈判，并签订收购意向书）与被并购方开始首论谈判，并签订收购意向书 ? 意向书是一种收购双方预先约定的书面文件，用于说明双方进行合约谈 判的初步意见，其一般不具备法律约束力，但也可根据需要在某些条款 上具备法律约
11、束力。意向书的主要内容包括：谈判双方的保密条款，谈 判代表及相关授权，谈判程序及日程的安排，尽职调查的范围、方式和 权利，无对价的交易形式、交易的支付方式，相关费用的承担等。 3、股权收购、股权收购 3.2 收购流程3.2 收购流程 ? （3）尽职调查）尽职调查 ? 尽职调查是通过调查所收购房地产项目公司的过去、现在和可以预见的 未来的所有相关事项，对收购中可能存在的风险进行研究，评估目标公 司的资产和债务情况。其包括：基本情况的调查，财务审计与资产评 估，审查法律责任，其他更为广泛的信息等方面。 ? （4）编制收购项目的可行性研究报告，拟订全面的收购方案）编制收购项目的可行性研究报告，拟订全
12、面的收购方案 ? 此阶段一般与尽职调查同时展开，主要通过对周边房地产市场前景及项 目初步市场定位研究、项目初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态 和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编 制收购项目的可行性研究报告，在公司管理层决策通过的情况下，确定 收购的合理价格，并拟订全面的收购方案。 3、股权收购、股权收购 3.2 收购流程3.2 收购流程 ? （5）制定谈判策略，开始收购谈判 ? （6）签订股权收购协议，办理股权转让的工商变更手续 ? 股权收购合同体系一般包括合作意向书、合作框架 协议及补充、股权转让协议、付款备忘录、 溢价处理合同等，具体视项目不同而不同。 3、
13、股权收购、股权收购 3.3 优劣势分析3.3 优劣势分析 ? 优势优势 ? （1）手续简单）手续简单 ? 股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的变更登记手 续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目， 手续简单； ? （2）费用节省、开发快捷）费用节省、开发快捷 ? 股权收购相对而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目公司 收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对 于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立房地产公司； ? （3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险）避免代垫土地出让金等资产
14、收购中多见的交易风险 ? 土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出 让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫 资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及 代垫出让金。 3、股权收购、股权收购 3.3 优劣势分析3.3 优劣势分析 ? 劣势劣势 ? （1）股权转让存在政策风险）股权转让存在政策风险 ? 股权转让视公司性质不同，需要发改委、商务局、工商局办理相应手 续，尤其外资股权转让受政策影响大，周期长，可能存在政策风险。 ? （2）法律、债务风险难以控制）法律、债务风险难以控制 ? 项目公司某些法律、债务风险可能
15、并不能反映在尽职调查中，收购方 在收购后将面临风险。 ? （3）溢价处理难度相对较大）溢价处理难度相对较大 ? 当收购价格高于原账面价值时，溢价部分无法通过股权收购进入项目 开发成本。 4、合资开发、合资开发 4.1 概念4.1 概念 ? 房地产项目合资开发是指，收购方以货币资金出资， 拥有目标房地产项目的企业以项目出资，共同组建一 个新的合资企业，共同进行项目开发，风险共担，利 益共享的模式（通过合资开发，收购方获取项目全部 或部分的权益，本质上也是项目收购的一种形式）。 4、合资开发、合资开发 4.2 交易成本分析4.2 交易成本分析 ? （1）税务成本）税务成本 ? 根据现行税法规定，交
16、易双方均不需要缴纳营业税及附加，而对于契税， 则根据交易双方企业性质的不用而不同，具体如下： ? 根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的，视 同土地使用权转让或房屋转让，应纳契税。另外根据财政部、国家税务 总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 （财税2008175号），非公 司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新 公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对 新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。 （该文件执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日 ） ? （2）其他交易费用）其他交易费用 ? 由于被收购方采用实物出资形式，所以会发生一定的评估费用，注册新公 司还需要验资，交纳一定的注册费，新公司成立后还应当及时对有关法律 手续予以变更，均需要发生一定的交易费用。 4、合资开发、合资开发 4.3 优劣势分析4.3 优劣势分析 ? 优势优势 ? 适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以 外的其它项目
