大数据看房地产企业转型升级模式

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1、中源数聚 荣誉出品 1 大数据看房地产企业 转型升级模式 CONTENTS 目录 房企转型升级背景 房企转型升级模式 房企转型升级路径 01 02 03 2 3 01 房企转型升级背景 房地产行业成为国民经济的重要支柱，自改革开放以来基本保持健康平稳发展的趋势，并在推动我 国工业化和城市化进程中起到了关键性的作用。但是近几年，我国房地产行业呈现竞争加剧、房企 融资难、房企盈利空间缩小的局面。 4 近年来，房地产行业呈现竞争加剧、融资难、盈利空间缩小的发展态势 市场竞争加剧 随着市场竞争的加剧，我国房地 产行业集中度有所提升，行业发 展呈现强者恒强的格局，而中小 规模的地产数量在减少，面临行 业

2、洗牌，被淘汰、重组的危机 资金链紧张，融资困难 一方面，中央经济工作会议提出要发展 住房租赁市场，公众购房需求减少抑制 楼市的流动性，房地产企业资金回流面 临压力 另一方面，我国金融机构对房地产企业 的信贷支持力度在不断减少，房地产投 资持续高速增长态势难以为继 盈利空间越来越小 受到国家宏观调控以及市场供需 关系的变化，房地产企业的盈利 空间越来越小，房地产企业的利 润率一直在低位徘徊 造成房地产企业利润率下降的主 要因素就是房地产项目的底价过 高，而房地产企业的建设成本也 在不断提升，人工费用、建筑材 料费用及国家对房地产企业的征 税比例等都在不断提升 针对房地产企业面临的经营压力以及外部

3、环境的要求，房地产行业必须转型升级，才能应对市场 变化，破解资源环境压力，获得提升发展。 5 房地产面临转型升级的迫切要求 转型升级是行业提升发展的必由之路 房地产是国民经济的重要组成部分，在历次转型 升级过程中，对扩大内需、增加就业 、 拉动经 济增长、促进城乡建设、改善群众居住条件，都 发挥了重要作用。但必须看到，房地产业在快速 发展的同时，也积累了很多矛盾：产业发展方式 粗放，资源能源消耗大，住宅产业化水平低，科 技创新能力弱，管理水平与其他行业相比有一定 差距，产业持续稳定发展的基础不牢 转型升级是经济社会发展的客观要求 十三五规划纲要提出要促进房地产 市场健康发展。优化住房供给结构，

4、促 进市场供需平衡，保持房地产市场平稳 运行。十九大报告明确提出，“加快建 立多主体供给、多渠道保障、租购并举 的住房制度，让全体人民住有所居” 转型升级是破解资源环境压力的有效手段 当前，我国资源约束趋紧，环境污染严 重，生态系统退化，而房地产业是典型 的大量消耗资源和能源的产业。对房地 产业进行升级改造，能化解产能过剩矛 盾，破解环境资源压力 转型升级是应对市场变化和提升发展质量的必然选择 目前外部环境发生了变化。首先，政府加强了宏观调 控，在抑制投机投资性需求的同时，加大了保障性住 房建设力度；其次，要素市场发生了变化，流动性收 紧，融资难度加大。另外，居民住房消费观念也在发 生变化，中

5、小套型、中低价位住宅产品受到消费者欢 迎，租赁型消费需求逐步增加。房地产开发企业应主 动顺应市场变化，调整发展战略，转变发展方式 房地产业包容性增长，寻求的应是在房地产业增长与经济增长中保持协调、平衡发展，与单纯追求 房地产业规模增长相对立。 6 我们认为，房地产行业转型升级的目标是实现包容性增长 包容性增长三大支柱 1.确保房地产业增长的同时最大限度地创造就业与发 展机会 2.确保个人和企业能够平等地获得机会，提倡公平参 与 3.确保人们能得到最低限度的住房权益 包容性增长五大要素 1.强调房地产投资和建设的多元化 2.保证房地产业可持续发展 3.保持房地产发展过程中的社会的稳定 4.保持房

6、地产行业的合理竞争，保护中小型房地产企 业的健康发展 5.让支付能力不足的群体的住房权益得到保护，实现 “住有所居” 伴随着中国经济社会的不断发展，我国已进入消费全面升级时代，服务消费呈现蓬勃发展。在消费 升级带动下，房地产相关服务市场成为新的蓝海。无论是高质量的居住需求，还是租赁、养老、旅 游、物流等服务领域均有较大的发展空间。 7 转型升级带动下，房地产相关服务领域成为新的蓝海 服务领域 市场规模 物业管理 2026年物业管理规模预计达到339亿平方米 家装市场 2016-2020年，中国家装市场总需求每年将达3.9万亿-5.9万亿元，总需 求年均复合增速约11% 租赁市场 2020年中国

7、租赁市场规模将达1.71万亿元 物流市场 2020年，中国高标准物流仓储设施需求达1.4亿-2.1亿平方米 智慧健康养老产业 2025年中国养老产业的市场规模预计达5万亿元 旅游市场 十三五旅游业发展规划指出，到2020年，旅游市场总规模达67亿人次， 旅游投资总额达2万亿元，旅游业总收入达7万亿元 中国部分房地产相关服务领域市场规模预测 8 02 房企转型升级模式 房企进入全面战略转型时代。房企大鳄纷纷部署战略转型，中小型房企也必将面临转型问题。其中， 业务模式是房企转型的首要问题。根据对房地产行业、企业的研究，我们认为，目前房地产企业业 务转型模式分三种类型。 9 房企业务转型的三大模式

8、提升效益型 延伸服务型 跨界投资型 地产 农业 零售 演艺 体育 科技 . 城市配套 服务 产城融合 服务 消费升级 服务 主题 特色 降低 成本 海外 扩张 深耕 区域 房地产企业将进入后高周转阶段,企业面临”去政策红利、去存量、去杠杆“的多重压力，地产开发 将越来越强调效益与稳健增长，体现专业、创新，通过产品创新、运营创新等凸显核心竞争力。 10 业务转型模式一：提升效益型 区域深耕 降低成本 产品细分 海外扩张 利用公司核心优势， 注重在目标区域内的 品牌与客户培养，不 断累积经验，在区域 内形成独特的优势， 力争区域市场龙头地 位 严控结构性成本，合 理规划功能性成本， 加大对敏感性成

9、本投 入 在不增加项目整体投 入的前提下提升产品 品质 突出差异性产品定位， 充分挖掘个性需求， 如小户型公寓、国外 同性恋公寓 聚焦细分市场领域， 对项目产品精雕细琢 做大精品极致，实现 项目特色主题 迎合市场需求，吸引 高净值的群体 深入了解海外市场， 进一步提升自身竞争 力 伴随着新型城镇化和服务业的发展，房地产的产品功能和概念得以扩展。房地产从卖产品到卖服务， 从传统对物业管理转向对人的服务，通过延伸更多物业增值服务获取经营性收益。 11 业务转型模式二：延伸服务型 城市配套服务 代建公共配套，开发商业、教育、医疗、办公等产品，增强项目特色 价值，也增加资产收益，如万科新主题 产城融合

10、服务 以主题产业园区+配套地产开发为主，提供产业孵化、金融、休闲娱 乐等服务，如华夏幸福基业、天安数码城等 消费升级服务 在满足基本生活需求之上，提供旅游、文化、养老等服务产品，通过 增强相关服务提升客户粘性，如花样年地产 跨界投资的本质是“地产+X产业”，可重点选择“反周期、高市值、高周转率”的行业作为业务 补充，如金融、农业、零售、演艺、体育等。 12 业务转型模式三：跨界投资型-1 跨界投资一方面可短期实现风险对 冲、平衡资金流量，另一方面可长 期挖掘潜力行业投资空间，为探索 蓝海业务作铺垫 优势 跨界投资需防范过度多元化陷 阱，避免新领域盲目进军导致 经营效益下降。 注意事项 从中源数

11、聚100强企业2017年转型升级方向的数据可看出，国内不同规模企业在业务方向上呈现差 异化。百强房企中，前10企业主要关注特色小镇、商业地产、文旅地产、养老地产、社区服务等领 域；11-30企业重点关注特色小镇、商业地产、文旅地产和养老地产等；31-50、51-100企业多元 化布局相对单一，且较多关注社区服务及特色小镇等领域。 13 业务转型模式三：跨界投资型-2 百强企业内部不同层级2017年转型升级方向 0% 20% 40% 60% 80% 100% 商业地产 产业地产 文旅地产 养老地产 社区服务 房地产金融 长租公寓 特色小镇 前10企业 11-30企业 31-50企业 51-100

12、企业 通过中源数聚管理大数据，我们梳理了近期全国部分主流开发商战略转型的业务模式。 14 企业转型案例-综合 企业 转型模式 万科 特色产品线+商业持有（延伸服务）+互联网、金融、养老、医疗（跨界投资） 恒大 商业持有（延伸服务）+金融、快消、文化、体育、农业、能源（跨界整合） 万达 主题产品+商业持有（延伸服务）+文化、旅游（跨界投资） 绿地 特色产品+商业持有（延伸服务）+产业地产（跨界投资） 保利 商业持有（延伸服务）+养老、旅游（跨界投资） 中海 商业持有（延伸服务）+旅游（整合跨界） 世茂 主题产品+商业持有（延伸服务）+教育、互联网、养老（跨界投资） 碧桂园 主题特色、海外扩张、降

13、低成本（提升效益）+商业持有（延伸服务）+旅游地产（跨界投资） 绿城 特色产品+商业持有（延伸服务）+绿城电商（跨界投资） 龙湖 主题特色（提升效益）+商业持有（延伸服务）+旅游、互联网（跨界投资） 富力 商业持有（延伸服务）+体育（跨界投资） 招商 商业持有（延伸服务）+文化创意（跨界投资） 全国主流开发商战略转型业务模式 由小米斥资1亿元，入股YOU+国际青年公寓，又叫小米公寓，定位于年轻人群居的公寓。 15 企业转型案例-提升效益型 特色配套 个性涂鸦、公共食堂、智能洗衣、社交 大堂、娱乐空间、创业平台等 客群定位 关注青年群体，45岁以上的不租、结婚 带小孩的不租、不爱交朋友的不租 社

14、区活动 包括“五同”聚会（同星座、同乡、同 专业、同楼层、同爱好）、家友的生日 派对、节日派对（圣诞节、万圣节、光 棍节）、户外活动（足球、漂流等运动） 及公寓天台烧烤 产品细分下的小米公寓 2013年12月26日，深圳万科正式提出“5S服务”的概念，围绕居住、购物、度假、办公、文化五 大方向，从“房屋建造销售商”向“城市配套服务商”转型。 16 企业转型案例-延伸服务型 城市配 套服务 商 度假服务 办公服务 文化服务 居住服务 购物服务 1984-1994，多元化模式 1994-2004，专业化模式 2004-2014，精细化模式 2014-2024，城市配套服务商 万科发展模式 大连万达

15、集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心 产业。其战略定位是全新生活方式服务平台的提供商。 17 企业转型案例-跨界投资型 核心业务 新战略版图 商业地产 文化旅游 高级酒店 连续百货 万达电商 万达金融 + 战略目标：在2020年一定要在世界100强之内，干到 1000亿美金的收入，成为一个跨国企业。 新战略 产品 万达电商 海外产业 万达金融 万达正在积极布局的新战略产品： 18 03 房企转型升级路径 在房地产行业的转型升级中，地方政府应加大对房地产企业创新的支持力度，发挥制度、财政、税 收引导作用，创新项目融资模式，并建立起科学的转型升级评价体系。 19 转型升级路径-国家层面 发挥制度、财政、税 收引导作用 采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施，积极引导土 地、资金、人才等创新要素向企业集聚 创新项目融资模式 在保障房建设的过程中，创新项目融资模式，引入民间资本参与建设 和经营、管理，强调保障房投资和建设主体的多元化 建立起科学的转型升 级企业评价体系 健全创新激励机制，帮助企业拓宽在创新过程中的融资渠道，并建立 起科学的转型升级企业评价体系，发挥在制度层面的创新驱动力，从 而构建起完整的“以创新、促转型”的系统 在产业层面，房地产相关行业机构或组织应大力推进住宅产