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1、成都市阳光卫士花园项目可行性研究报告Post By：2008-5-7 9:58:50 只看该作者 第一章项目基本情况1.1项目背景1.1.1项目名称中国四川省成都市【阳光卫士花园】1.1.2项目法人：四川华夏中策量子实业有限公司该公司由四川华夏策创投资发展公司（甲方）与四川省中策量子实业股份有限公司（乙方）合作组建。甲方占项目公司股份的49，乙方占项目公司股份的51。甲方职责：提供指标和建设用地指标（810亩，即54公顷）及相应的各种优惠政策和后期建设资金筹备、销售市场等。乙方职责：负责筹建项目公司，投入建设资金1.5亿元人民币。1.1项目概况1.2.1建设地点四川省成都市龙泉驿区同安镇1.2
2、.2建设规模l总用地面积：54万平方米（810亩，即54公顷）l总建设面积：81平方米其中住宅74.2万平方米，商业4.8万平方米，配套公建（医院、学校、配电房、管理房等）20000平方米l容积率：1.5l建设密度：23.4l绿地率：35l停车泊位：2868个第二章市场前景分析2.1市场现状分析2.1.1住宅成都近年来城市建设飞速反展，被联合国授予“最佳人居奖”。综合竞争力指数已列入全国前列，房地产市场平稳及健康地反展。根据本项目策划顾问公司香港威斯顿集团对成都最新住宅楼盘的统计数据进行的分析资料，关于2005年成都市住宅楼盘供应结构分析报告如下：一、概述5月31日成都市正式公布了普通住宅楼盘
3、的标准，我们试图从市场角度出发，通过对成都市区及郊县地区在售的288个住宅楼盘(纯住宅或以住宅为主)进行整理分析，以期研究成都市现阶段住宅楼盘的供应特征，探讨成都住宅楼盘的整体供应结构和价格档次，为成都开发商和购房者全面了解房地产住宅市场提供参考和借鉴。本文所统计的在售楼盘中，市区(外环以内)为163个，附近区县为125个楼盘，总供应面积达到2326万平方米，其中市区内整体楼盘的在售均价为3702元/平方米，普通住宅的平均价格为3338元/平方米，郊区整体均价为2450元/平方米。二、在售住宅楼盘供应总量特征与周边区县比较，市区在售楼盘共计163个，供应面积为1396万平方米，分别占到整体市场
4、57%和62%的比重，郊县虽然有部分大盘开发，但由于数量上难以与市区匹敌，总供应面积不到千万，仅为929万平方米，所占比重不足4成。从整体供应来看，市区仍然是现阶段住宅项目供应的主体市场，在住宅的供应中占据着重要的主导地位，但不容忽视的是，随着郊区的快速发展和卫星城市的建设，郊区住宅楼盘的供应有望在近年赶超市区。成都市区和附近区县以住宅为主楼盘的供应数量及建筑面积情况表区域位置楼盘个数比例建筑面积（万平方米）比例平均规模（万平方米）市区1630.5713960.628.56附近区县1250.439290.387.43从上表可以看出，市区的住宅物业楼盘不仅供应量较郊县多，而且个盘开发规模也略大于
5、郊区，达到8.56万平方米，其原因主要是由于三环与外环之间的楼盘规模较大，拉高了市区个盘供应规模。四、郊区住宅楼盘供应特征分析从成都郊区(外环以外)在售的住宅楼盘情况看，龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、郫县。从物业形态而言，郊县楼盘中电梯公寓所占比例较少，多层是主要的供给类型，其次为花园洋房和别墅产品。具体情况见下表：成都市附近区县住宅楼盘情况表环域楼盘数量（个）所占比例总建面(万平方米)所占比例均价（元/平方米）主要建筑形态主要物业类别双流160.13146.880.162252多层、低层普通住宅、别墅温江150.12137.530.15231
6、4多层、低层、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓华阳100.0891.670.103215多层、低层普通住宅、花园洋房、别墅都江堰260.21140.710.152416多层、低层普通住宅、别墅龙泉240.19157.540.173130多层、低层普通住宅、花园洋房、别墅新都150.1299.480.111758多层、小高层电梯公寓、普通住宅郫县110.097451.300.082722多层、低层、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓其它区县80.0680.740.091509多层、低层的、小高层普通住宅、别墅、电梯公寓总计1251929.07124501、郊区住宅楼盘供应总量特征分析从供应数量来看，都
7、江堰和龙泉均达到21%的比重，其次为双流区域，占14%，新都和温江并列第三，所占比重为13%；从供应面积来看，各区域分布比较平均，其中龙泉供应面积略高，占到18%的比重，都江堰和双流以17%的分列第二；2、郊区住宅楼盘供应价格特征分析郊区总体均价为2450元/平方米，将各区域价格由高到低排列的话，依次为：华阳、龙泉、郫县、都江堰、温江、双流、新都和其他。除新都的价格仍比较适宜，仅为1757元/平方米之外，其余价位均在2000元/平方米以上。其中华阳和龙泉的楼盘供给价格已经超过3000元的价位，这在一定程度上亦反映了政府政策及规划的导向性对区域房产发展的带动影响，华阳在近年内众多知名开发商相继进
8、入，使得区域价格快速提升，目前区域平均价格已达到3215元/平方米，而龙泉的住宅价格亦有所提升，在售均价达到3130元/平方米。六、成都在售住宅供给结构特征总结从以上分析中，我们认为成都市当前在售的住宅楼盘的供应结构主要呈现出以下几点特征：1.区县近年来房地产开发有所发展，但市区仍然是住宅楼盘开发和供应的主体。2.市区内均价在3000-4000元/平方米之间的楼盘供应数量最多，大部分分布在市区城南、城东、城西的二三环之间以及城北的一二环内；2000元/平方米以下均为郊区楼盘。3.市区二三环之间是住宅供应的热点地区，三环外次之；一环以内和一二环之间住宅物业平均价格最高，同时呈现出沿环线依次向外递
9、减的趋势。4.城南、城东和城西是住宅楼盘供应最活跃的地区；城中住宅价格受土地供应影响，持续居高不下，城南和城西延续着高尚生活圈的特点，住宅平均价格在除城中外的地区继续领跑。5.建筑形态方面，小高层和多层是住宅楼盘最主要的形态；而在住宅楼盘的供应体量上，小高层、高层及超高层的规模较多层大，居前两位；多层的平均价格最低。6.电梯公寓在住宅楼盘的供应数量和建筑面积上都占有绝对的优势和主导地位，其次是普通住宅，各种物业间价格差距较大，不同物业类型参杂分布。7.从当前附近区县在售的住宅楼盘情况看，郊区是别墅的主要分布区；其中龙泉和都江堰住宅楼盘的供应比其它区县更为活跃，双流、温江和华阳次之，其次为新都、
10、郫县；在住宅楼盘平均价格方面，华阳和龙泉最高，温江和郫县的楼盘均价次之，新都最低。2.1.2商业成都市历来为商业集中地，市区内拥有世界知名商业零售巨头开设的大型市场。本项目所处龙泉驿区同安镇，现居住人口近5万人，而尚未建有大型市场和集中的商业区，因此，商业楼盘在本区域内应有较大的发展空间。2.2项目目标市场分析2.2.2商业大型主力店招商：同安镇现居住近5万人口，仅本项目建成后，将新增居住人员近两万人。具备了较大的消费的实力。在此区域内，势必带来大型超市的入驻。店铺销售对象：自营者及投资者。（详见第九章）第三章项目定位3.1项目SWOT分析3.1.1优势(S)1)自然环境本项目地处成都市龙泉国
11、家级重点经济开发区同安镇，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于龙泉上风位置，地势开阔，周边无遮拦，自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2)交通环境本项目位于环城路交汇处，来往有多条途经此地通往成都市及周边城镇，加强了本项目于与周边各城镇之间的交流。3.1.2劣势(W)1)城市配套方面：虽然本项目具有良好人文环境资源，但目前尚缺乏相应的城市配套设施，如大型医院、中小学校等（为此，本项目将配套建造医院、中小学校、幼儿园2万平方米）。2)开发商品牌开发商虽有相当的实力，但在本地仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。
12、3.1.3机会点（O）1)政府规划开发利好因素龙泉政府提出将本项目周边规划成休闲、娱乐、度假业态。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。2)地理区位优势目前龙泉房地产市场未真正成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入龙泉地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给需求”，便可以抢占“先机”。尤其本项目独有地势，可从风水学上作文章，引入风水宝地概念，加以深化，突出优势。3)客户资源充足4)国际名牌企业的入住提高了龙泉本地的知名度世界著名企业纷纷落户龙泉。无疑在龙泉原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开
13、发提供了又一利好因素。5)工业开发区汇聚了人气龙泉工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。3.1.4风险（T）1)市场因素方面从目前龙泉的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。2)自身因素商业地产的营销还未做大调整。尽管本项目中商业面积较少，但仍需重点关注。（详见第九章）3.1.5综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险
14、并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。3.2项目定位定位原则：适应市场、创造差异性定位：舒适住宅-“绿色家园”宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“
15、以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地”阳光卫士”生态园林式住宅之典范。以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。论语云：“里仁为美”。里：居住区。仁：人情味。“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。3.3建筑产品定位3.3.1设计定位定位原则：突出个性、具备创新思维定位：“纯生态型园林式住宅”之典范集龙泉人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。一、居住环境的一度空间一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。二、居住环境的二度空间二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营
