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1、 济南龙奥地块项目市场定位报告 目 录 目 录.II 第 1 部分 项目资源分析 .1 1.1 地块位置.1 1.2 规划经济技术指标 .2 1.3 地块现状分析 .2 1.3.1 地表现状 .2 1.3.2 周边环境 .4 1.3.3 交通.4 1.3.4 生活配套 .4 1.4 地块周边的发展规划 .5 1.5 项目发展目标 .8 第 2 部分 市场分析.8 2.1 区域土地市场分析 .9 2.2 写字楼市场分析 . 11 2.3 公寓市场分析 .17 第 3 部分 周边竞争与可比项目分析 .22 3.1 写字楼竞争与可比项目分析 .22 3.1.1 竞争项目个案分析 .24 3.1.2
2、写字楼竞争项目小结 .30 3.2 公寓竞争与可比项目分析 .30 3.2.1 竞争项目个案分析 .32 3.2.2 公寓竞争项目总结 .47 3.2 商业竞争与可比项目分析 .48 3.2.1 区域商业概况 .48 3.2.2 典型商业竞争项目 .48 3.2.4 小结.49 第 4 部分 项目 SWOT 分析.50 4.1 优势分析.50 4.2 劣势分析.50 4.3 机会分析.50 4.4 威胁分析.51 4.5 劣势及威胁应对策略 .51 第 5 部分 项目市场定位 .52 5.1 项目业态定位 .52 5.2 项目整体形象定位 .53 5.3 公寓定位.54 5.3.1 目标客户群
3、定位 .54 5.3.2 公寓产品定位 .54 5.3.5 价格定位 .61 5.4 商业定位.61 5.4.1 商业业态定位 .61 5.4.2 商业位置分布及规模 .62 5.4.4 商业价格定位 .62 5.5 公共配套设施定位 .63 5.5.1 车库.63 5.5.2 会所.63 5.6 项目分期开发建议 .64 第 1 页 共 63 页 第 1 部分 项目资源分析 1.1 地块位置 项目位于济南奥体中心核心区域，北侧靠近经十东路，南侧为龙奥北 路，东侧为玉顶山。除龙奥大厦、奥体中心外，省立医院、省高院、省国 资委、省军区及省博物馆、档案馆等城市优势资源遍布周边，区域被规划 为济南东
4、部新城的核心， 也是济南未来的城市行政中心所在地， 具有较大 的发展潜力。 图图 1：项目所在区域用地规划图：项目所在区域用地规划图 备注：红色为商业金融用地，黄色为居住用地 奥体中心 济南政务中 心龙奥大厦 挂牌地块 第 2 页 共 63 页 1.2 规划经济技术指标 项目用地性质为商业金融用地，总占地 23875 ，可规划建筑面积 143250 。该项目具体经济技术指标如下： 总规划用地（） 23875 折合（亩） 35.81 地上规划建筑容积率 6 地下规划容积率 2.4 地上可规划建筑面积（）143250 地下可规划建筑面积（）57300 规划建筑密度 40.00% 规划绿化率 25.0
