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1、南京中粮九龙湖项目策划分析 报告 南京中粮九龙湖项目策划分析 报告 中粮-彩云居中粮-彩云居 命题命题 速度、品牌、利润速度、品牌、利润 一样不能少 审题审题 93平米以下占82.7%； 119平米以上占17.3%； 以小户型为主， 辅以部分舒适性三房及复式房， 当然还有迷你型公寓。 占地面积：43867方 总建面：74574万方 容积率：1.7 建筑高度：35米 用地性质：二类居住用地 总户数：1064 车位数：597 93平米以下占82.7%； 119平米以上占17.3%； 以小户型为主， 辅以部分舒适性三房及复式房， 当然还有迷你型公寓。 占地面积：43867方 总建面：74574万方
2、容积率：1.7 建筑高度：35米 用地性质：二类居住用地 总户数：1064 车位数：597 破题破题 大号大号彩云居彩云居 方方正正一块地，中规中矩”方方正正一块地，中规中矩”中中”项目。”项目。 秉性秉性中庸中庸 突破需要突破需要个性？个性？ 破题的过程就是破题的过程就是个性个性的寻找和塑造过程。的寻找和塑造过程。 市场市场 找趋势 找机会 找问题 对应评标要素 3 3 定位定位 定市场 定目标 定价值 对应评标要素 4/54/5 概念概念 给项目 一个腾 飞翅膀 对应评标要素 6 6 推售推售 一切尽 在掌握 的未来 对应评标要素 7 7 市场市场 市场 政策解读 市场 政策解读 从07年
3、9.27到10年4.15 胳膊与大腿之争推动成长 07年9.27 金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。 10年4.15 新政次月各地销量急剧萎缩，市场一片萧条 07年9.27 金融危机帮忙，连续16个月量价齐跌，赶紧救市。 10年4.15 新政次月各地销量急剧萎缩，市场一片萧条 08年被挤兑（人所共知） 09年被忽悠（来不及出货） 10年被蒙骗（香槟都备好了） 08年被挤兑（人所共知） 09年被忽悠（来不及出货） 10年被蒙骗（香槟都备好了） 出不了货，这是个问题出不了货，这是个问题 PK大会 史上最强（重拳）VS耐药性（皮实） 嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑） 龟缩（没细则）VS叫
4、嚣（新税制） 落袋为安VS博取高利 民生VS误伤 观望VS彷徨尽头在哪 机动政策VS长久政策 通胀VS保值 史上最强（重拳）VS耐药性（皮实） 嘴硬（不差钱）VS冷眼（叫你撑） 龟缩（没细则）VS叫嚣（新税制） 落袋为安VS博取高利 民生VS误伤 观望VS彷徨尽头在哪 机动政策VS长久政策 通胀VS保值 二元市场的矛盾二元市场的矛盾 总经理要让总理开心 战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法， 既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。 要求： 战役已经打响，阵型已经列好，仗总归要打，督阵的有想法， 既然胜利天注定，那么就要先安抚未出征的老弱残兵。 要求： 1、不会哗变；
5、2、不要招摇。 1、不会哗变； 2、不要招摇。 妥了！妥了！ 一年之内看表现一年之内看表现 政策不可违 趋势不可逆 刚需不可背 政策不可违 趋势不可逆 刚需不可背 结论结论 市场 区段分析 市场 区段分析 我 们 的 九 龙 湖 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块 江宁七大板块之一，我们相对边缘 主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化 近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划 高端配套、环境改善 老市镇/繁华/地缘人口 自我中心化辐射 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4 、 东 山 板 块 5、
6、九龙湖板块九龙湖板块 6、科学园板块 7、汤山麒麟板块 近城/山水/大学城/别墅聚居地 山水人文、环境改善 板块能级 板块特征 品牌云集/生态九龙湖/立体交通构建 大牌开发商区域撬动 温泉养生/受仙林辐射/弱配套 度假型主导 产业导向/方山/大学城/ /地铁/弱配套 升级改善 板块能级 1990年 起步 2000年 萌发 2001-2003年 发展 2004-2007年 加速 2008-2010年 成熟 1990年 起步 2000年 萌发 2001-2003年 发展 2004-2007年 加速 2008-2010年 成熟 区域属于城市扩 张的自然延伸， 除少数高档第二 居所外，大部分 作为被迫
7、出城的 中低收入者集散 地。 江宁撤县建区， 经济快速稳定增 长，房地产行业 在全区经济中所 占比重也与日俱 增。 时逢南京城建改造 带来大量拆迁的刚 性需求，使得江宁 房地产一直处于供 不应求的状态 政府资金政策偏向河 西，虽然打出打造江 宁新城的口号，但缺 乏政府资金政策的投 入与支持，配套与交 通一直无法跟上房地 产开发速度，成为其 发展瓶颈。 商业配套逐渐成熟， 根据最新规划，江宁 由新市区定位于“一 主城三副城”副城之 一。同时随着地铁南 延以及其他交通的建 设，江宁逐渐成熟， 走上又一轮快速发展 阶段。 发展足迹 金带：地铁1号南延线推动服务业发展轴线贯通，成 为联系东西片区发展的
8、金带； 绿廊：秦淮河及其蓝线范围，是游憩观光、休闲娱乐 的功能轴线，也是联系各个片区发展的绿色景观轴线； 纽结中心：跨秦淮河两岸的多个公共中心形成强核， 由功能和特征明显的四个中心构成：服务整个江宁区的天 印公园行政中心，百家湖北侧的河定桥低成本商务中心、 杨家圩文化中心、百家湖东侧的凤凰港商业休闲中心。此 外，铁路南京南站及站南地区形成的北核，打造成集交通 枢纽、物流中心、公共集散中心、休闲娱乐、商贸服务为 一体的都市区级中心，成为缝合主城区和东山新市区的纽 结中心。 RBD网络：交通枢纽、物流、文化休闲、商业、商 务、商贸、行政事务管理等功能的各个中心组成网络化的 都市区RBD 江宁大有可
9、为 金带、绿廊、纽结中心、 RBD网络金带、绿廊、纽结中心、 RBD网络 板块板块描述楼市特点 岔路口板块 距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐 成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但 因其交通便利吸引不少客户 大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火 爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机 遇 百家湖板块 江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板 块不仅环境较好，而且配套较为成熟。 新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导 致区域项目价格差异较大，可开发用地紧 缺，未来供应量少 九龙湖板块九龙湖板块 位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色 秀丽，大牌云集，但短
10、期内配套及交通较弱。 双龙大道高架、机场高速，地铁3号线利 好、青奥会利好对板块有一定助力，自然 生态环境优越，大牌商纷纷进驻，后期发 展潜力巨大。 科学园板块 （大学城板 块） 城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1 号线延伸段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前 交通、生活配套不完善 靠近大学城，人文气息浓郁，交通不便 汤山麒麟板块 远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较 晚。 江宁最养生板块，但交通较为不便 三山板块 得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁 几乎三分之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有 待进一步完善 南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期
11、 供应紧缺。公寓价格已逼近主城价格 东山板块板块 江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山 镇，依托小镇原有的旺盛人气，配套完善，生活非常方 规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物 业类型发展，近期供应热点，但未来供应 九龙湖，自有优势 江宁开发区已成为南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝 地，吸引来自美国、日本、瑞典、德国、澳大利亚、英国、法国、 意大利、加拿大、菲律宾、新加坡、韩国、台湾、香港等21个国家 和地区的1800多个项目进区落户，到位外资超过20亿美元，投资额 在千万美元以上的大项目有220个，世界排名前500强的企业中已有 28家进区。而九龙湖板块就涵盖了汽车制造业、
12、电子信息产业、进 出口加工业、教育产业、织科技工业园等众多领域的产业群。 苏源集团、长安福特、国电南自、南京晨光、海尔曼斯、宇行机 械、九竹企业、恒宝利、奥特电气、南京出口加工区、克里斯 汀、同仁医院、东大、南师附中、清水亭中小学等。 苏源集团、长安福特、国电南自、南京晨光、海尔曼斯、宇行机 械、九竹企业、恒宝利、奥特电气、南京出口加工区、克里斯 汀、同仁医院、东大、南师附中、清水亭中小学等。 值得关注的产业涵盖 他们的需求已经度过旺盛期他们的需求已经度过旺盛期 区位价值判研小结区位价值判研小结 1、从中长期发展来看，九龙湖自然生态环境、地铁3号线利好、青 奥会利好、品牌开发商进驻等可推助板块
13、发展； 2、板块边缘性强，板块能级一般； 3、目前基本生活配套档次一般，休闲娱乐购物等配套较弱； 4、机场高速/双龙大道高架，区内及市内公交能实现与主城对接； 5、产业链形成巨大中高端消费力，但已经得到一定释放。 市场 资源理解 市场 资源理解 北侧新城规划混合用地 南北长约314米，东西宽约140米 西侧同仁医院东侧的加油站 南侧吉印大道 东侧九州通医药 东侧九竹 南侧东南大学 我 们 我 们 东南大学九龙湖校区/南师附中以/清水亭中小学东南大学九龙湖校区/南师附中以/清水亭中小学 九龙湖与方山：远古时这里是一片大海，海龙王有九个王子，十分 顽皮，搅得水府、天界都不得安宁。玉帝把他们抓住，关
14、在一个玉 匣里，交由太白金星看管。这九位龙子被关得不耐烦，在匣中喧闹 不已。太白金星只好带着匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人间，成 为今日的方山。九位龙子变成了方山周围的九个山岭，围绕着方 山。 在南京，难得山水相映成趣之地 除却玄武湖与紫金山，便属 在南京，难得山水相映成趣之地 除却玄武湖与紫金山，便属九龙湖九龙湖和和方山方山 一方天印一卷长史 一座神峰一汪碧波 一方天印一卷长史 一座神峰一汪碧波 江宁江宁 主城主城 江北江北 地块位置 约16.7公里 约6.6公里 双龙大道高架 机场高速 双龙大道高架 机场高速(直线距离2.4公里) 目前开通的公交路线： 安丹线：安丹线：安德门(地铁站）-雨
15、花 台卡子门岔路口- 河定桥 二 十一世纪国际公寓同仁医院站 （项目所在站点）-小丹阳 安铜线：安铜线：铜山 机场路南口 同 仁医院站 岔路口卡子门雨 花台 安德门（地铁站） 区内盛同(16)线，景福(15)线，盛 东(21)线，盛福线 区内盛同(16)线，景福(15)线，盛 东(21)线，盛福线等 地铁3号线吉印大道站地铁3号线吉印大道站 双龙大道和吉印大道交界位置 2014年青奥会前通车 双龙大道和吉印大道交界位置 2014年青奥会前通车 此点值得大书特书此点值得大书特书 江宁地铁沿线在售或即将上市楼盘 项目名称面积在售主力户型推售动态 21世纪国际公寓7.5万80-100 36-98 在
16、售房源为50、60一房约30套，均价13000-14000元/，全款99折，下半 年推出90-110户型180多套。 高尔夫国际花园21万114、130、150在售四期，五期规划未定，目前在售户型以大户型为主，均价12000元/ 青春水岸4.5万80-1002010年下半年推售 万裕龙庭水岸35万80-120两三房预计在下半年首次开盘，首批推6栋高层600多套房源，户型有77-82的两房 及99-129的三房,价格未定 东方龙湖湾23.7万88两房、113三房下半年推出232套房源，面积67-179 ，价格未定，在售均价9000元/ 文鼎雅苑14.5万103-108尾盘2栋120套,下半年推售 宜家国际公寓12.5万户型56-130一三房，共99套，均价9000元/，预计6月推售 融侨世家15万共1211户85-135的两房、三房，预计2010年下半年上市 城市之光12万共1300户45-60酒店公寓，预计2010年10月上市 莱茵东郡44万2010年11月推出40-80单身公寓约700套
