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1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本的估算： 1 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额 x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成
2、本=资产历史成本 x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物 参照物年产量 被评估资产年产量 重置成本 被评估资产 4规模经济效益指数法： 参照物资产的产量 被评估资产的产量 参照物资产的重置成本 被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R/R K-资产重置成本与历史成本的调整系数 R-某类抽样资产的重置成本 R-某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本 x（1实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已 总使用年限 预计残值重置成本 体性贬值 资产的实 总使用年限
3、=实际使用年限尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 %100 定利用截止评估日资产累计法 际利用时间截止评估日资产累计实 资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： n t 1 系数 折现 净超额运营年本 被评估资产年 功能性贬值额 被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : %1001 x 生产能力 资产原设计 利用的生产能力 资产预计可被 贬值率 经济性 nrAP,1 税率 所得 益损失额 资产年收 贬值额 经济性 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/
4、实际已使用年限预计尚可使用年限）100% 2. 修复费用法：成新率=1修复费用/重置成本100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值= n t tt t r A r R P 111 Ri-未来第 i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， Ri-中还包括期末资产剩余净额。 n-收益年期 r-折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= n t t n i t t r A r R P 1 1 11 2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）= 前若干年各年收益额各年折现系数+ 以后各年
5、的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数 第三章第三章 一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率） (2). 外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率+安装调试费） （3）.外购单台不需安装进口设备重置成本： 重置成本 =（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）基准日外汇汇
6、率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运 杂费 或=CIF 价格基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 其中 FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 （4）. 外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他 （5）.外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工 程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息 （6）.车辆重置成本 国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照
7、及其他费用 进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用 其中：进口关税=车辆价格（CIF）进口关税 消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】消费税率（1-消费税率） 进口增值税=【车辆价格（CIF）+进口关税+消费税】增值税率 2. 进口设备从属费用 1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取 海运价=货价海运费率 费率：远洋一般取 5%-8%，近洋一般取 3%-4% 2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价 国外运输保险费=（货价+海运价）保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在 4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价
8、: 关税=到岸价关税税率 4）消费税的计税基数：关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）消费税率（1-消费税税率） 5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）增值税率 注：减免关税，同时减免增值税 6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价费率 我国现行银行财务费率一般为 4-5 7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数 外贸手续费=到岸价外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在 1%-1.5% 8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币 对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率 对
9、于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税百分率 我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为 3% 9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税 车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）费率 2.非标准设备重置成本： P=(Cm1Km+Cm2)(1+Kp)(1+Kt)(1+Kdn) P非标准设备重置成本 Cm1-主材费（不含主要外购件费） Km-不含主演外购件费的成本主材费率 Cm2-主要外购件费 Kp-成本利润率 Kt-销售税金率 Kd-非标准设备设计费率 n-非标准设备产量 Cm1=（某主材净消耗量该主材利用率）含税市场价格（1+增值税率）
10、 Cm2=某主要外购件数量含税市场价格（1+增值税率） 二.物价指数法 设备重置成本=设备历史成本 数设备购建时定基物价指 数评估基准日定基物价指 面原值 设备账 置成本 设备重 测算进口设备重置成本： 重置成本=账面原值中的到岸价格评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率（1+进口设备生产国同类 资产价格变动指数）（1+现行进口关税税率）（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格 （1+国内同类资产价格变动指数） 进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分设备进口时的外汇汇率（1+设备生产国从设备 出口到评估时点的价格变化率） 三、规模经济效益指数法 x 指统计得到的数据，称为规模经济
11、效益指数法 参照物资产的产量 被评估资产的产量 参照物资产的重置成本 被评估资产的重置成本 当 x=1 时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线 性关系；当x1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 四机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本（1-成新率） 1.使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100% 2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）100% 其中：加权投资年限=（加权更新成
12、本）（更新成本） 加权更新成本=已使用年限更新成本 贬值率=已使用量/总使用量100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）100% 五机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X100% 2.由于外界因素造成的收益减少： nrAP,1 税率 所得 益损失额 资产年收 贬值额 经济性 （P/A。r,n）为年金现值系数 第四章第四章 一土地使用权 市场法： 待估土地评估值=比较案例土地价格正常交易情况/比较案例交易情况待估土地区域因素值/比较案例 区域因素值待估土地个别因素值/比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格
13、指数/比较案例日物价 指数 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式： K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)n K-年限修正系数；n-比较案例秃顶使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限；r-折现率 若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 2.基准地价系数修正法：K=（1+r）N-n（1+r）n-1/(1+r)N1 K-年限修正系数； N-最高出让年限； n实际出让或转让年限；r还原利率 、收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： n rr A P )1 (
14、1 1 P土地使用权评估值；A土地收益；r-还原利率；n-土地收益年限； 当 n，P=A/r.即为土地所有权价值 ，成本法 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50% 1.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）增值收益率 其中：收益率一般在 20%25%之间。按补交出让金的 40%计算 假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用 专业费=建筑费i（i 为一定的百分率） 利息=（地价+建筑费+专业费）r（r 为利息率） 利润=
15、（地价+建筑费+专业费）P （P正常利润率） ；税费=地价t （t 为税费） 二建筑物评估方法 1.成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 2.建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差额=定额直接费地价价格指数 人工费调整数=工日时价差额/工时； 价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费当定规定的取费系数 调整后的机械费=工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准 工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费 2.重编预算法： 建筑物重置 成本=（实际工程量现行单价）（1+现行费率）+材料差价+按现行标准计算的各项间接成本 3.价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数 综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数100% 综合价格指数=（1+a1） （1+a2）(1+an)100%（a 为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指 数） 4.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： 1)使用年限法： 建筑物实体性贬值率=建筑
