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1、 ,房地产抵押投资固定收益基金募 集 说 明 书北京唯达资产管理中心（有限合伙）唯达信用担保（北京）有限公司一、基金简介n 基金名称：唯达房地产抵押投资私募基金(期)n 基金类型：有限合伙制n 基金规模：1亿元人民币(期)n 基金发起人：唯达信用担保（北京）有限公司n 基金管理人：唯达信用担保（北京）有限公司n 投资方向：存量房投资、以存量房产为抵押物的债权投资、中小房地产商股权投资n 基金存续期：半年n 基金转让机制：协议转让n 基金管理费：无（普通合伙人以自有资金参与投资项目获得的投资收益承担基金管理费用，不再向有限合伙人收取）n 预期投资收益率：15%（年化收益率）n 投资收益率分配方式
2、如下表：基金收益情况有限合伙人普通合伙人投资收益15%15%15%以上部分0投资收益=15%15%承担补足有限合伙人投资收益责任投资亏损0承担全部亏损基金收益支付：每3个月按投资额年化收益率分红一次；基金到期日一次性支付本金和剩余收益；n 基金托管：华夏银行n 认购期限：2011年3月1日至2011年3月30日n 基金份额：共100份，100万人民币/份n 最低认购额：100万元人民币n 基金风险级别：R2（较低风险）风险评级投资产品年收益适合投资者R1：低存款、国债2-4%保守型R2:较低本产品10-15%稳健型R3：中偏低银行理财5%中立型R4：中偏高证券投资不确定进取型R5：较高期货产品
3、不确定进取型R6：高金融衍生品不确定激进型二、基金运作流程与管理团队（一）基金运作流程（二）基金管理人介绍唯达信用担保（北京）有限公司隶属唯达信贷集团。 唯达信贷在 1997 年成立于澳大利亚，并在 2003 年初在新西兰建立分公司，迄今为止已在澳新两地的信贷金融行业走过了十个春秋。十年来，唯达信贷在澳洲和新西兰为 2 万多位华人同胞实现了在海外安居、投资、置业、经商的梦想，总贷款额超过 30 亿澳元。2008年3月，唯达信用担保（北京）有限公司在北京成立，并已成为多家金融机构个人金融业务的合作伙伴，推出了多种个人二手房贷款、一手房贷款、抵押贷款、所提供的服务项目涵盖了个贷领域的全部品种，以及
4、中小企业贷款、房屋交易资金监管等多个业务领域。唯达信用担保（北京）有限公司借助多年的信贷经验，严谨的尽责调查流程，强大的律师团队，丰富的贷款客户资源，定会为投资人取得稳定、持续的投资回报。三、基金投资方向1、房产新政下有融资需求的中小房地产商；2、债权投资为主，保护本金安全并锁定投资收益；3、参与典当行、其他大型投资基金的共同投资；四、本基金的优势唯达房地产投资私募基金采用有限合伙制的组织形式，具有公司制基金、信托制基金不可比拟的优势：1、私密功能：基金以“唯达房地产投资私募基金（有限合伙）”形式作为投资人对外进行投资，被投资企业股东名册中不体现实际投资人名称，同时基金管理团队将实行严格的保密
5、制度，保证投资者投资行为的秘密性。2、税收优惠：根据合伙企业法等有关法规，投资收益仅由合伙人（即投资者）作为纳税主体进行纳税申报，合法企业本身不进行纳税，避免了以往投资者和企业两个层面的双重纳税行为，提高了投资者的实际投资收益。3、风险隔离：投资者作为有限合伙人仅以其投资额为限对合伙企业债务承担有限责任（与作为公司型股东责任相同），而普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，从而有效地使投资者对本基金的投资行为与其自身其他投资行为之间提供了风险隔离保护。4、流动功能：投资者在合伙存续期间只需按合伙协议内容可整体转让其持有的基金份额，无须对被投资企业进行股东变更，方便快捷，从而使投资者持有的基金
6、份额拥有了充分的流动性。5、保值增值：基金发起人承诺有限合伙人在存续期间（入伙满1年后），若提出转让所持有的基金份额，基金发起人将按合伙协议约定受让所转让的所有基金份额，包括投资本金和投资收益；6、专业管理：基金管理团队由投融资、房地产、法律、财务等不同行业背景资深人士组成，均有着多年的基金投资管理经验，本着恪尽职守、诚信谨慎的原则，进行专业化的投资和资本运作。五、基金拟投资项目推介（一）、项目基本信息项目名称：路兴旺达嘉园所在地址：北京市平谷区平谷镇文化北街3号开发商：北京飞弘日房地产开发有限公司物业类型：住宅、综合体； 建筑类别：板塔结合、小高层装修状况：毛坯 环线位置：六环以外所属商圈：
7、平谷 项目配套：社区周边有学校、医院、商场等配套小区内部自带商业配套交通状况：乘918路公交车，平谷肯德基旁下车地图：建筑面积：住宅约4万平方米、商业约2万平方米、办公楼约4千平方米产权：住宅（70年）、商业（40年）、办公（50年）（二）、项目开发进展情况2006年8月30日，取得建设用地规划许可证：2006规（平）地字00009号；2006年9月18日，取得建设工程规划许可证：2006规（平）建字0023号；2007年3月9日，取得建筑工程施工许可证：2007施建字0309号；2010年6月27日，住宅部分取得商品房预售许可证：京房售证字(2010)144号；商业部分尚未取得预售许可；20
8、10年6月27日，项目开盘，开始销售；截止2011年2月28日，已经销售住宅208套，其中完成网签98套，未售面积8800平方米；（三）、项目负债情况债权人债务类型债务金额抵押担保备注农村商业银行开发贷款5400万在建工程抵押登记已到期农村商业银行担保债务600万抵押担保已到期农村商业银行担保债务2000万抵押担保已到期典当行抵押借款5000万拟以商业房产抵押尚未办理抵押登记工程款预期债务6000万无竣工2年后结清负债情况分析：北京飞弘日房地产开发有限公司目前的到期负债为1.3亿，考虑到违约金及罚息到期负债约1.4亿；随着项目竣工远期面临新债务6000万；（四）、资产评估状况资产数量评估单价评
9、估总价（元）住宅8800平方米10000元/米8800万商业2万平方米7500元/米1.5亿写字楼4000平方米8000元/米3200万其他：已售房屋208套，其中98套办理网签，110套已收预付款，上述98套首付款+按借款、110套预付款和首付款差额部分共计7500万元；7500万总计3.45亿元估价依据：搜房网价格走势（五）、项目现状和融资需求1、因银行贷款到期，开发商股权目前全部由银行持有，已经办理变更手续；2、依据开发商与银行的约定，预期房屋销售收入首先受偿银行债务；3、客户需要融资1亿-1.2亿，首先结清银行贷款同时为项目后续发展储备资金；目前已与华夏典当行达成借款协议，借入资金5000万，资金已经到位，尚未办理抵押登记；尚存资金缺口5000万-6000万元；（六）、还款方法方式和风险评估1、项目开发商拟以房屋销售回款的100%清偿债务；2、根据该项目目前的资产状况和负债情况，我们认为在近期房价不会大幅下降的前提下，风险可控，值得投资；（七）、操作模式建议1、回购银行持有全部股权；2、以未售房产及商业部分对投资本金和投资收益进行抵押担保；3、对开发商房产销售情况监控，进行收款管理；4、与典当行共同出资完成本次投资，双方各出资5000万元，签订共同投资合作协议；
