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1、张伟作品 1 对国税发【2009】31 号文件的总体评价： “一场迟来的爱” 对国税发【2009】31 号文件的总体评价： “一场迟来的爱” 在全国地产企业、中介机构、税务干部等各界人士望眼欲穿的期盼下，国税发在全国地产企业、中介机构、税务干部等各界人士望眼欲穿的期盼下，国税发200931 号文件终于于号文件终于于 2009 年年 3 月月 6 日印发了。 企业所得税法实施时间 为 日印发了。 企业所得税法实施时间 为 2008 年年 1 月月 1 日，而地产所得税文件居然在汇算清缴已进入第三个月份的时候方才下发，可见总局“为纳税人服务”理念的实施任重而道远，纳税服务不是 简单的多几个笑脸，更
2、不是态度挺好，效率低下，这样的纳税服务，真是“你伤害了我，还一笑而过” ！ 日，而地产所得税文件居然在汇算清缴已进入第三个月份的时候方才下发，可见总局“为纳税人服务”理念的实施任重而道远，纳税服务不是 简单的多几个笑脸，更不是态度挺好，效率低下，这样的纳税服务，真是“你伤害了我，还一笑而过” ！ 据信起草国税发据信起草国税发200931 号文件的这位领导号文件的这位领导,水平非常高水平非常高,但机关公文繁琐的流转程序使得但机关公文繁琐的流转程序使得 31 号文件同其他急需明确的所得税问题一样难产，非人之过也，号文件同其他急需明确的所得税问题一样难产，非人之过也， 制度使然，奈何！制度使然，奈何
3、！ 粗略看来，新粗略看来，新 31 号文件具有以下特点：号文件具有以下特点： 1、 内容体系揉合了原内容体系揉合了原 31 号文件以及总局一直酝酿出台的计税成本扣除规则 ，分为号文件以及总局一直酝酿出台的计税成本扣除规则 ，分为 6 章章 39 条，内容丰富，体系完整。尤其是计税成本扣除一章的加入， 使得地产企业计税成本有章可循，是纳税人重点需要研究的内容。总局已经酝酿两年的房地产企业计税成本扣除办法 ，本次并入新 条，内容丰富，体系完整。尤其是计税成本扣除一章的加入， 使得地产企业计税成本有章可循，是纳税人重点需要研究的内容。总局已经酝酿两年的房地产企业计税成本扣除办法 ，本次并入新 31
4、号文件，同以 前的讨论稿大体一致，而本文件也同新文件讨论稿大体一致。 号文件，同以 前的讨论稿大体一致，而本文件也同新文件讨论稿大体一致。 2、 非常巧合的是文件号居然也是“非常巧合的是文件号居然也是“31 号文件” ，将使得房地产所得税号文件” ，将使得房地产所得税 31 号文件，更加深入人心，是比较开心和有趣儿的事情。而上海市财税局下发的实 施性文件文号，居然是沪国税所【 号文件，更加深入人心，是比较开心和有趣儿的事情。而上海市财税局下发的实 施性文件文号，居然是沪国税所【2009】31 号文件，真是号文件，真是 31 号文件到底了！号文件到底了！ 3、 关于预售收入问题，理念发生了重大变
5、化。新关于预售收入问题，理念发生了重大变化。新 31 号文件摒弃了预售收入的概念号文件摒弃了预售收入的概念,将签订了预售合同和销售合同的价款全部界定为将签订了预售合同和销售合同的价款全部界定为”销售收入销售收入”.即：签订预 售合同是确认收入的要件，而销售收入又分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入二类。这一理念的重大变化，使得未完工开发产品收入可以作为 三项费用的扣除基数。不过目前纳税申报表尚不支持这种调整，需要变通处理，才能通过申报。 即：签订预 售合同是确认收入的要件，而销售收入又分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入二类。这一理念的重大变化，使得未完工开发产品收入可以作为 三项费用
6、的扣除基数。不过目前纳税申报表尚不支持这种调整，需要变通处理，才能通过申报。 4、 比较起原比较起原 31 文件，一些规定趋于合理，属于略微松绑性质的文件，因此才说是“一场迟来的爱” 。体现在：文件，一些规定趋于合理，属于略微松绑性质的文件，因此才说是“一场迟来的爱” 。体现在： （1）降低了预计计税毛利率的最低标准）降低了预计计税毛利率的最低标准 5 个百分点，有效缓解企业资金链条的紧张情况。由于季度预缴的时候是按照个百分点，有效缓解企业资金链条的紧张情况。由于季度预缴的时候是按照 20、15、10 的利润率缴纳，意味 着今年的汇算清缴，有预售收入而又未达到完工标准的企业，可能会退税或者抵税
7、，出于税收任务紧张的考量，抵税的可能性较大。江苏省国税局则规定，该 条款在 的利润率缴纳，意味 着今年的汇算清缴，有预售收入而又未达到完工标准的企业，可能会退税或者抵税，出于税收任务紧张的考量，抵税的可能性较大。江苏省国税局则规定，该 条款在 2009 年年 1 月月 1 日再开始执行，以免引起过多的退税行为。目前看来，全国的实施性文件，大部分都按照低限来定计税毛利率，也有部分省市，如青岛、 大连这些一向税收征管比较左的区域，毛利率仍然选择高位运行。 日再开始执行，以免引起过多的退税行为。目前看来，全国的实施性文件，大部分都按照低限来定计税毛利率，也有部分省市，如青岛、 大连这些一向税收征管比
8、较左的区域，毛利率仍然选择高位运行。 （2） 在符合一定条件的前提下， 允许预提建筑安装合同发票， 预提配套设施成本物业完善费用和报批报建费用， 允许预提合同额） 在符合一定条件的前提下， 允许预提建筑安装合同发票， 预提配套设施成本物业完善费用和报批报建费用， 允许预提合同额 10%的开发成本。 注意：预提合同额，是指单个合同的 的开发成本。 注意：预提合同额，是指单个合同的 10%,而不是所有合同的而不是所有合同的 10%。 （3）取消了原）取消了原 31 号文件强制要求企业完工年度成本结算必须有中介机构鉴证报告的要求，意味着差异调整情况报告，也可由企业自行完成。一些朋友 认为要求提供差异
9、调整报告，自然是由中介机构完成，实际上本文件的用意并不在此，因为讨论稿中明文规定需要中介机构的差异报告，而正式文件特地取消 了该规定，总局不强制要求中介机构报告，减轻纳税人负担的意图非常明显。 号文件强制要求企业完工年度成本结算必须有中介机构鉴证报告的要求，意味着差异调整情况报告，也可由企业自行完成。一些朋友 认为要求提供差异调整报告，自然是由中介机构完成，实际上本文件的用意并不在此，因为讨论稿中明文规定需要中介机构的差异报告，而正式文件特地取消 了该规定，总局不强制要求中介机构报告，减轻纳税人负担的意图非常明显。 （4）明确企业结转收入和成本在汇算清缴期前即可，有利于企业多取得一些成本、费用
10、票据入账。实际上本来地产企业就是这样的政策，但是由于各地）明确企业结转收入和成本在汇算清缴期前即可，有利于企业多取得一些成本、费用票据入账。实际上本来地产企业就是这样的政策，但是由于各地 张伟作品 2 理解不一，甚至出现了青岛国税特地规定年中结转成本的扣除问题政策，此次明确，消弭了争议。理解不一，甚至出现了青岛国税特地规定年中结转成本的扣除问题政策，此次明确，消弭了争议。 5、一些敏感问题仍未明确解决途径，例如：土地增值税清算年度缴纳的税款无销售收入配比的问题、外资企业以前年度未扣除的期间费用问题等。既然无 明确的提法，在模糊政策方面，地产商应该想出自己的办法来。 、一些敏感问题仍未明确解决途
11、径，例如：土地增值税清算年度缴纳的税款无销售收入配比的问题、外资企业以前年度未扣除的期间费用问题等。既然无 明确的提法，在模糊政策方面，地产商应该想出自己的办法来。 6、进一步明确地产企业不允许事前采取核定征收的征收办法，但在、进一步明确地产企业不允许事前采取核定征收的征收办法，但在 2009 年税收任务空前紧张的前提下，核定征收作为暂时的增收良方，预计该规定仍将 是一纸空文。很多省份，公然违背总局文件大面积对地产企业实施核定征收，已经成为公开的秘密，就看总局是否有决心捍卫自己所发文件的尊严，目前尚看 不出这种决心。新征管法讨论意见稿表述“征收税款以查账征收为原则，核定征收为例外” 。而且在征
12、管法的层面上将查账征收分为事前核定和事后核定， 事前核定适用于两种情况，第一，可以不设置账簿的企业，第二，规模小的企业。显然房地产企业是不符合条件的，因此下一步核定征收的房地产企业，将有 比较大的麻烦。 年税收任务空前紧张的前提下，核定征收作为暂时的增收良方，预计该规定仍将 是一纸空文。很多省份，公然违背总局文件大面积对地产企业实施核定征收，已经成为公开的秘密，就看总局是否有决心捍卫自己所发文件的尊严，目前尚看 不出这种决心。新征管法讨论意见稿表述“征收税款以查账征收为原则，核定征收为例外” 。而且在征管法的层面上将查账征收分为事前核定和事后核定， 事前核定适用于两种情况，第一，可以不设置账簿
13、的企业，第二，规模小的企业。显然房地产企业是不符合条件的，因此下一步核定征收的房地产企业，将有 比较大的麻烦。 2009 年年 7 月，总局下发了国税函【月，总局下发了国税函【2009】377 号文件，严令从号文件，严令从 2009 年年 1 月月 1 日开始，六类企业不允许实行核定征收，一是享受企业所得税税收优惠的企业； 二是汇总纳税企业；三是上市公司；四是金融机构；五是中介机构；六是国家税务总局规定的其他企业。房地产企业就是国家税务总局规定的其他企业。 日开始，六类企业不允许实行核定征收，一是享受企业所得税税收优惠的企业； 二是汇总纳税企业；三是上市公司；四是金融机构；五是中介机构；六是国
14、家税务总局规定的其他企业。房地产企业就是国家税务总局规定的其他企业。 6、一些细微修订条款的具体含义，可能又要和专业人士“躲猫猫”了。、一些细微修订条款的具体含义，可能又要和专业人士“躲猫猫”了。 国税发200931 号文件条文 张伟的解读 国税发200931 号文件条文 张伟的解读 第一章 总则（共 4 条） 第一章 总则（共 4 条） 第一章总则共四条，解决的是地产企业所得税的两个根本问题，第一，究第一章总则共四条，解决的是地产企业所得税的两个根本问题，第一，究 竟允许不允许对地产企业进行核定征收所得税管理；第二，完工标准究竟如何 界定。由于对房开企业开发期长，预计计税毛利率普遍小于实际毛
15、利率的特点， 完工标准的确定是房地产开发企业最为关心的根本性问题，也是核心问题。 竟允许不允许对地产企业进行核定征收所得税管理；第二，完工标准究竟如何 界定。由于对房开企业开发期长，预计计税毛利率普遍小于实际毛利率的特点， 完工标准的确定是房地产开发企业最为关心的根本性问题，也是核心问题。 第一条 根据 中华人民共和国企业所得税法 及其 实施条例 、 中华人民共和国税收征收管理法 等有关税收法律法规的规定， 制 定本办法。 第一条 根据 中华人民共和国企业所得税法 及其 实施条例 、 中华人民共和国税收征收管理法 等有关税收法律法规的规定， 制 定本办法。 本条是本条是 31 号文件作为规范性
16、文件的法律渊源。任何规范性文件都要有其 上位法渊源。 号文件作为规范性文件的法律渊源。任何规范性文件都要有其 上位法渊源。 国税发【国税发【2006】31 号文件依据的上位法是企业所得税暂行条例 ，号文件依据的上位法是企业所得税暂行条例 ，2008 年年 1 月月 1 日实施新企业所得税法以后，需要在新企业所得税法基础上制定 新文件，本文件也是“千呼万唤”始出来，不过还好季度预缴基本上是按照会 计利润（国税函【 日实施新企业所得税法以后，需要在新企业所得税法基础上制定 新文件，本文件也是“千呼万唤”始出来，不过还好季度预缴基本上是按照会 计利润（国税函【2008】635 号文件） ，因此该文件主要是针对汇算清缴税务事 项。 号文件） ，因此该文件主要是针对汇算清缴税务事 项。 本文件是本文件是实体和程序的统一实体和程序的统一。既规定地产企业如何缴纳企业所得税，也规 定程序性问题，例如：成本对象备案制度等。因此既根据企业所得税法及 。既规定地产企业如何缴纳企业所得税，也规 定程序性问题，例如：成本对象备案制度等。因此既根据企业所得税
