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1、十字街2012年推广策略案十字街2012年推广策略案 睿博广告十字街项目组 2012 2 72012-2-7 CrossCrossStreetStreet十字街 维港十字街2012年销售任务 合同量2 6亿回款2 1亿合同量2.6亿，回款2.1亿 东区商铺+西区尾货（含景观街）+住宅=2.6亿 CrossCrossStreetStreet十字街 继续搞促销，一味地叫卖能完成年度任务吗？ CrossCrossStreetStreet十字街 NO!NO! 错过了半年时间的十字街应该重振旗鼓！ 温故知新,深入剖析过去一年,方能有效解决目前面临的问题。 CrossCrossStreetStreet十字
2、街 前期工作回顾 开盘时间一拖再拖，错失最佳战机。 项目整体招商定位还没确定，贸然开始招商工作！ 女人街招商到一半又开始中心景观街的招商。女人街招商到半又开始中心景观街的招商。 步步高商铺拆分成1000多个产权商铺进行出售！ CrossCrossStreetStreet十字街 后续问题渐现 出现蓄客困难等难题！出现蓄客困难等难题！ 招商工作与招商定位带动销售策略相违背 商业档次难提高 商业定位没有特色和差异性 过大判断市场容量造成销售困难过大判断市场容量造成销售困难 CrossCrossStreetStreet十字街 我们可以看出 在过去的销售过程中：我们可以看出, 在过去的销售过程中： Cr
3、ossCrossStreetStreet十字街 无差异性的形象高度！无差异性的形象高度！ 无系统性的推盘节奏！无系统性的推盘节奏！ 无关联性的推售策略！无关联性的推售策略！ 与消费者之间无沟通力！费通力 CrossCrossStreetStreet十字街 睿博接触项目之初提出站在“复合城市”的高度以“双C”为所有卖睿博接触项目之初，提出站在“复合城市”的高度以“双C”为所有卖 点的策略核心得出“都会双C商业中心”，没能给予充分的时间及手段 进行传播。 CrossCrossStreetStreet十字街 如此一来，我们该怎么办？ CrossCrossStreetStreet十字街 项目再解读项目
4、再解读 CrossCrossStreetStreet十字街 十字街是什么？ CrossCrossStreetStreet十字街 项目解读 十字街虎踞张家界最繁华一级商业圈的商业核心点，辐射张家界 170万人口及每年2500余万的游客消费群170万人口及每年2500余万的游客消费群。 濒临澧水风光带，成为张家界最具特色的都市商业中心与景观中心 区区。 项目涵盖购物、休闲、娱乐、饮食、居家、办公为一体的齐全业态， 以包罗象之势释放当代张家界城市魅力以包罗万象之势，释放当代张家界城市魅力。 引进苏宁、国美等主力店，汇聚世界名品，聚集湘西北高端人群， 引领张家界高端消费。 CrossCrossStre
5、etStreet十字街 十字街是商业综合体! 十字街代表张家界城市中心的繁华物业十字街代表张家界城市中心的繁华物业， 而东区代表十字街的精华！ CrossCrossStreetStreet十字街 这些，张家界人比我们更清楚！ 十字街的形象已经被禁锢，在这样的情形下 我们需要且不得不打破传统，给十字街一个新的形象面世！我们需要且不得不打破传统，给十字街个新的形象面世！ CrossCrossStreetStreet十字街 睿博主张： 反其道而行之！反其而行 以东区带动张家界十字街！ CrossCrossStreetStreet十字街 东区是什么?东区是什么? CrossCrossStreetStr
6、eet十字街 东区业态规划包括有：东区业态规划包括有： 酒店家居广场酒店家居广场 商业住宅 商业街商业街 公园 CrossCrossStreetStreet十字街 东区是最能代表张家界的高端的、国际的、时尚的东区是最能代表张家界的高端的、国际的、时尚的 中心地位的地块！ CrossCrossStreetStreet十字街 东区本身就是一个城市商业综合体！ CrossCrossStreetStreet十字街 不仅仅如此 还有不仅仅如此,还有 CrossCrossStreetStreet十字街 三地商业联动占据核心区域三地商业联动，占据核心区域 东片区隔路对面的公园即将引进家乐福，东区后地块即将拆
7、迁 改造。未来将形成商业集群，东区成为商业集群核心区域。 CrossCrossStreetStreet十字街 东区绝对区别于西区与中心下沉景观街， 东区是十字街最具潜力，最有赚头的物业体！东区是十字街最具潜力，最有赚头的物业体！ CrossCrossStreetStreet十字街 CrossCrossStreetStreet十字街 CrossCrossStreetStreet十字街 策略核心是策略核心是 全栖全栖 CrossCrossStreetStreet十字街 全栖是什么？ 为什么是全栖？ CrossCrossStreetStreet十字街 全栖是全栖是 住宅、商业、酒店、家居广场、公园、
8、商业街. 囊括十字街多元业态 CrossCrossStreetStreet十字街 澧水滨江豪宅引领都市人生活 中心豪宅 澧水滨江豪宅引领都市人居生活 CrossCrossStreetStreet十字街 假日酒店假日酒店 时尚假日酒店入驻，彰显项目品味时尚假日酒店入驻，彰显项目品味 CrossCrossStreetStreet十字街 情景街区情景街 一站式各色情景街区为都市白领、时尚精英提供绝佳的休闲、会友、 聚会场所。聚会场所。 CrossCrossStreetStreet十字街 购物广场购物广场 步步高百货、超市、苏宁强势进驻，财富一触即发！ CrossCrossStreetStreet十字
9、街 全栖是全栖是 最能代表十字街，最能体现张家界城市地位的基础形态。 最国际最时尚最多元化最中心的地位！最国际、最时尚、最多元化、最中心的地位！ CrossCrossStreetStreet十字街 全栖是全栖是 基于物质基础， 向高品质精神生活方式的完美诠释向高品质精神生活方式的完美诠释。 CrossCrossStreetStreet十字街 因此，东区的定位是 全栖商业ll全栖商业mall CrossCrossStreetStreet十字街 东区卖点梳理东区卖点梳理 占据张家界城市中心区域，辐射170万旅游消费群；占据张家界城市中心区域，辐射万旅游消费群； 濒临澧水河风光带，景观优美，成为城市
10、最具特色的 都市商业中心与景观中心区；都市商业中心与景观中心区； 三地块商业联动，升值潜力巨大； 多元业态规划，涵盖购物、休闲、娱乐、饮食、居家、 办公为一体，以包罗万象之势，释放当代张家界城市魅 力力。 CrossCrossStreetStreet十字街 回到策略制定之初，复合城市带来的是双驱动“旅游+都市中心”商业 模式，改变的是“5+2”消费模式。模式，改变的是消费模式。 CrossCrossStreetStreet十字街 东区的生活应该是这样东区的生活应该是这样_ 早上八点晚上通宵娱乐 畅想国际旅游城市的都市繁华与精彩缤纷的 生活。 CrossCrossStreetStreet十字街
11、张家维港十字街时间张家界维港十字街时间08:00AM CrossCrossStreetStreet十字街 张家界维港十字街时间12:00AM CrossCrossStreetStreet十字街 张家界维港十字街时间24:00 PM CrossCrossStreetStreet十字街 在东区， 不论你是购买住宅，还是投资商铺， 不论你是居住，还是开店， 不论你是休闲，还是娱乐， 都能实现最精彩的享受都能实现最精彩的享受 CrossCrossStreetStreet十字街 因此， 东区应该作为一个独立的城市商业综合体来进行命名,树立新高度和形象 我们称之为我们称之为 CrossCrossStree
12、tStreet十字街 365中心365中心 全栖商业mall全栖商业mall CrossCrossStreetStreet十字街 摩尔汇摩尔汇 全栖商业mall CrossCrossStreetStreet十字街 不是张家界消化不了十字街而是十字街应该是属于全世界不是张家界消化不了十字街，而是十字街应该是属于全世界。 所以在人群策略上睿博坚持广撒网原则实现跨界营销借助行销活动的力所以在人群策略上，睿博坚持广撒网原则，实现跨界营销。借助行销、活动的力 量，不仅能很好地消化本地市场，还能拓展外部市场，助十字街向更广阔的市场。 CrossCrossStreetStreet十字街 人群辐射半径圈人群辐
13、射半径圈 长沙豪宅客户 张家界长沙湖南省各地级市 湖南省外 CrossCrossStreetStreet十字街 选择十字街的他们是哪些人？选择十字街的他们是哪些人？ 他们是怎样的一群人？ CrossCrossStreetStreet十字街 自购自营客 他们看中项目的运营能力、商铺的周 边人流量、周边商业档次以及未来发 展展. 他们是理性，是成熟的, 他们是努力拼搏以满足自己追求的生 活乐趣和生活方式的群人活乐趣和生活方式的一群人。 CrossCrossStreetStreet十字街 当地资客 他们看好张家界的未来发展注重投 当地投资客 他们看好张家界的未来发展、注重投 资的稳定性以及高收益回报
14、. 他们生张家长张家他们是生于张家界，长于张家界，思 想前卫的一群人。 CrossCrossStreetStreet十字街 外地投资客 他们看重城市的发展潜力价格洼他们看重城市的发展潜力、价格洼 地、未来的发展以及可控性. 他们是社会的中上阶层，是拥有知 识、财富和权利的一群人。 CrossCrossStreetStreet十字街 由于目前房地产市场正处于下行阶段因此我们的营销策略是由于目前房地产市场正处于下行阶段，因此我们的营销策略是： 上半年重招商，兼顾销售； 市场利好下半年着重于销售。 CrossCrossStreetStreet十字街 商业招商方面建议： 重点招主力店次主力店带动散店招
15、商重点招主力店、次主力店带动散店招商。 结合“双栖“的概念将会有大量的主力商业入驻我们认为十字街结合双栖的概念将会有大量的主力商业入驻。我们认为，十字街 不仅需要主力店，还缺乏高端餐饮、娱乐和主力品牌。 餐饮、娱乐与主力品牌不仅能填补十字街商业的空白部分，而且它们 带来的旺盛人气也必定会带动散铺的招商带来的旺盛人气也必定会带动散铺的招商。 CrossCrossStreetStreet十字街 餐谋徐记海鲜好食尚等知名连锁餐饮店餐谋天下、徐记海鲜、好食尚等知名连锁餐饮店 CrossCrossStreetStreet十字街 天之道足浴、a gogo自助式KTV等休闲娱乐会所. CrossCrossS
16、treetStreet十字街 贝贝熊母婴连锁哎呀呀饰品连锁等主力品牌贝贝熊母婴连锁、哎呀呀饰品连锁等主力品牌. CrossCrossStreetStreet十字街 推广四大平台 媒介活动现场C时尚联盟 媒介组合节点活动导示系统 活动平台 媒介组合 渠道营销 节点活动 事件炒作 导示系统 实景展示 活动平台 会刊 外展外展 CrossCrossStreetStreet十字街 营销建议营销建议 CrossCrossStreetStreet十字街 限量抢购 售楼部每天限量接待1050批客户， 提高商铺选购门槛， 给客户形成无形的紧迫感， 便于日后销售中杀客。 CrossCrossStreetStreet十字街 限时申领 售楼部每天限定 上午10:0011:00； 下午15:0016:00； 两小时的时间段发放购铺优惠券，两小时的时间段发放购铺优惠券， 凭优惠卷才能办理VIP卡，享受开盘的优先选铺权。
