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1、1 中海联五山项目前期定位策划专案 二 中海联五山项目前期定位策划专案 二00六年六月六年六月 KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司 2 目录目录 第一部分市场分析3 第二部分项目理解23 第三部分目标客户群定位29 第四部分项目定位49 第五部分项目优化建议78 第六部分项目市场价格预测93 3 第一部分市场分析第一部分市场分析 4 一、宏观调控下的市场环境一、宏观调控下的市场环境 5 1、近年广州市土地供应情况分析1、近年广州市土地供应情况分析 2003-2006年广州市土地供应面积情况
2、分析 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 2003年2004年2005年2006年 供应面积 数据来源：广州市国土资源和房屋管局数据来源：广州市国土资源和房屋管局 政府宏观调控下，今初公开出让的国有土地虽有所增加，但地块面积较 少且集中在边缘新区域内，总体供应跌至4来最低谷； 图1：1-4月土地公开出让分布情况图1：1-4月土地公开出让分布情况 白云区 17% 荔湾区 8% 开发区 8% 天河区 42% 海珠区 25% 统计数据为土地出让宗数统计数据为土地出让宗数 旧八区内，土地供应集中在处地最多的天河区珠江新城； 分析： 6 月 份 月 份 受让方受让方土
3、地座土地座地类用途地类用途 土地面 积() 土地面 积() 规划建筑 面积() 规划建筑 面积() 成交价 (万元) 1 月 成交价 (万元) 1 月 广东华美教育投资集团广东华美教育投资集团 广州开发区科学城东部组 团、罗东以西、开创大道 以南 商业融业用地，汽车配 件用品市场及配套设施 171257-6078 2 月 广州开发区科学城东部组 团、罗东以西、开创大道 以南 商业融业用地，汽车配 件用品市场及配套设施 171257-6078 2 月 广东耀华房产开发有限公司广东耀华房产开发有限公司 白云区机场东侧、广州中 医学院西侧地段 白云区机场东侧、广州中 医学院西侧地段 商品住、社会停车
4、场商品住、社会停车场5482548227300273001290012900 广东建中房地产实业有限公司广东建中房地产实业有限公司 海珠区琶洲会展中心南侧 （PZB1301地块） 办公用地（办公楼、商 场、餐饮） 248627392540000 海珠区琶洲会展中心南侧 （PZB1301地块） 办公用地（办公楼、商 场、餐饮） 248627392540000 保房地产公司和广东中益投资 公司、广州市康投资公司 保房地产公司和广东中益投资 公司、广州市康投资公司 海珠区琶洲会展中心南侧 （PZB1501地块） 办公用地（办公楼、商 场、餐饮等） 113607363542.4109063 海珠区琶洲
5、会展中心南侧 （PZB1501地块） 办公用地（办公楼、商 场、餐饮等） 113607363542.4109063 广东津滨房地产开发公司广东津滨房地产开发公司天河区珠江新城A4-6地块商务办公6293.3269226.5216476天河区珠江新城A4-6地块商务办公6293.3269226.5216476 广州中惠置业有限公司广州中惠置业有限公司海珠区龙田直街地段海珠区龙田直街地段商住楼商住楼9364936461623616232475 4 月 2475 4 月 广州富地产股份有限公司广州富地产股份有限公司天河区珠江新城 J1-1 地块商务办公7943.91142990.3861600天河区
6、珠江新城 J1-1 地块商务办公7943.91142990.3861600 广州富地产股份有限公司广州富地产股份有限公司天河区珠江新城 M1-4 地块业13181.613181652000天河区珠江新城 M1-4 地块业13181.613181652000 广州市地下铁道总公司广州市地下铁道总公司 荔湾区华贵以西、观贤坊 以南、暗渠以东地段 荔湾区华贵以西、观贤坊 以南、暗渠以东地段 商业、住、办公商业、住、办公145031450390491904912080020800 广州亿柏企业咨询有限公司广州亿柏企业咨询有限公司 白云区新广从永泰集贤庄 地段 白云区新广从永泰集贤庄 地段 居住居住13
7、49891349891526211526215700057000 广州市时代胜誉投资顾问有限公 司 广州市时代胜誉投资顾问有限公 司 天河区沙河广东建材机 械厂厂区 天河区沙河广东建材机 械厂厂区 商品住商品住380813808148490484901400014000 广州富智盛置业发展有限公司广州富智盛置业发展有限公司 天河区珠江新城 D1-1地块商务办公14390.77100735.3946000 月 天河区珠江新城 D1-1地块商务办公14390.77100735.3946000 月 广州宏新投资有限公司广州宏新投资有限公司 荔湾区光复康公直街12- 38号、三元坊11-45号、德美
8、2-24号地段 荔湾区光复康公直街12- 38号、三元坊11-45号、德美 2-24号地段 商住楼、商务楼商住楼、商务楼6819681955876.855876.896409640 广州富智盛置业发展有限公司广州富智盛置业发展有限公司天河区珠江新城M1-9号地块商务办公/业11522.980660.336000天河区珠江新城M1-9号地块商务办公/业11522.980660.336000 附表：20061-月广州部份土地出让情况附表：20061-月广州部份土地出让情况 7 2、近两年住宅市场成交情况分析2、近两年住宅市场成交情况分析 图2：04-06年1-4月份住宅成交面积走势 0 200 4
9、00 万平方米 -40% -20% 0% 20% 40% 成交面积348.1276.4336.4 同比增幅-21%22% 04年1-4月份05年1-4月份06年1-4月份 06年上半年，成交面积同比大幅攀升，远高于土地供应增长率；分析：分析： 图5: 近年广州一、二手住宅市场成交对比图5: 近年广州一、二手住宅市场成交对比 0 200 400 600 800 1000 1200 万平方米 20% 30% 40% 50% 60% 商品住宅成交712.11790.23909.16962.08918.92336.35 二手住宅成交223.22297.39393.83566.84612.53193.3
10、7 二手所占比例24%27%30%37%40%37% 2001年2002年2003年2004年2005年 2006年 1-4月 节节上升的二手成交分额，说明市场房屋置换率较高，二手市场已 成为一手市场有效补充； 年初二手成交同比下降10%，说明政府宏观调控作用开始呈现。 8 3、近两年住宅市场均价走势分析3、近两年住宅市场均价走势分析 图4：04-06年1-4月一手住宅成交均价走势 2000 4000 6000 8000 元/平方米 成交均价432349695956 2004年1-4月2005年1-4月2006年1-4月 商品住宅价格飙升，同比增长近20%，持续稳中有升的走势基调； 土地供应减
11、少，现有住宅板块逐渐进入升级换代的周期，而新晋住宅板块 尚未形成气候，是促成楼价高速上涨的重要原因。 图3：06年1-4月份各区一手住宅成交情况 0 50 100 万平方米元/平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 成交面积17.99.79 80.970.6 56.38.32 65.430.2 成交均价 8252 5495 6566 7617 5825 4837 4495 2799 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 住宅热点区域以海珠、天河为首，伴随着珠江新城的开发热浪，顶级 住宅云集天河区域，区域楼价攀升新高点； 分析：分析： 9 4、周边二手市场情况4
12、、周边二手市场情况 分析：分析： 项目户型及面积售/租价单价(元/M项目户型及面积售/租价单价(元/M2 2) ) 二 手 出 售 市 场 二 手 出 售 市 场 高科大厦三房180M2138万7600 五山花园三房117M268万5811 红棉阁三房102M257万5589 地税局宿舍三房98M262万6327 景苑二房81M250万6173 租 赁 市 场 租 赁 市 场 半山雍景苑二房85M21800 五山花园二房60M21600 山苑二房80M21700 五山生活区内二手市场供应并未如周边板块活跃； 二手出售供应主要以低档的房改房宿舍的二、三房单元为主； 区域租赁市场较为淡薄，未能形成
13、较好的投资氛围。 10 5、广州住宅市场小结、广州住宅市场小结 现今楼市供求关系不断激化，一手住宅市场价格不断上涨，新政调控 下，楼龄较轻的天河区域二手严重受挫，其影响将有机会对一手市场 造成一定的冲击； 新政对住宅面积的规限下，楼市逐渐呈现两极分化的现象， 中小户 型同质化现象较为严重，竞争强度增大，而大户型产品市场稀缺性更 大，发展空间更为乐观 ： 从老城区房价高企局面可预测，随着各区土地供应量的减少，住宅质 量的不断提升，房价将继续攀升。 11 二、区域市场理解二、区域市场理解 12 1、区域格局划分1、区域格局划分 05重新崛起的房地产耀眼板块，市场发展活 跃，定位为CBD中央商务居住
14、区； 其投资价值及升值潜力无可估量，产品集中表 现为投资型及顶尖型，产品创新性广 代表项目：誉峰、柏林公寓等，13000-18000元 /M2 （1）珠江新城板块（1）珠江新城板块 新兴居住景观型板块，2000随着东方新世界 的发展，陆续有各大品牌发展商的进驻； 稀缺的景观资源令该板块受到高端白领，外籍 人士的追捧，价格不断攀升； 代表项目：隽园，历德雅舍，锦逸等，7000- 9500元/M2 （2）天河公园板块（2）天河公园板块 13 （3）天河板块（3）天河板块 天河板块发展最早，配套最成熟的豪区域； 区内规划及建设基本定型，鲜有新盘推出，但 便利的配套浓郁的商务气氛令该区域二手价格 高企
15、不下； 代表项目：协和新世界，帝景苑等，6500- 11000元/M2 新兴区域，生活配套及规划尚在进一步建设中， 区内知名欠缺，区域形象低，供应少； 代表项目：天河峰景、五山花园等，6000-7500元 /M2（4）后天河板块（4）后天河板块 14 籍九运会的建设带动，恒大、合景、万科的进 驻，该区域逐渐为市场所认识； 地铁及市政规划的利好消息令该区域形象不断 完善，受到不少白领青睐； 代表项目：盈彩美居、美林湖畔花园等， 6800-7500元/M2 （5）东圃、黄埔板块（5）东圃、黄埔板块 2、小结2、小结 未来1-2内，供应集中在天河区域，新项目的出现都将成为区域关注的热点； 后天河板块
16、后天河板块缺乏珠江新城巨大发展潜，欠缺天河成熟生活配套，具备天河公 园优越的自然景观，未见市政规划好讯息； 五山板块内目前供应缺少，鲜为市场认知鲜为市场认知，以二手房交为主，区域内学校学校 ，具备浓厚的文化氛围，具备浓厚的文化氛围，距天河核心仅二十分钟车程。 15 三、周边项目分析三、周边项目分析 16 1、富力院士庭1、富力院士庭 地理位置：天河区东莞庄路38号 规划：占地1.8万平方米， 规划 为小高层建筑 主力目标客户群：天河区白领及高知识人群 价格预测：9000-10000元/ （ 含 1000-1200元/ 精装修） 17 综合评述：“院士庭前身为九州文化家园， 目前整体工程进 为基坑状态，其中有一栋已建至约15层，项目以100左右的 大三房单位为主,部分中小户型，地理位置及生活配套较为成 熟，具备发展商品牌号召力，预计06年“十一入市。 18 2、侨英花园2、侨英花园 地理位置：天河区粤垦路与瘦狗岭路交界 规划：占地2万多平方米，建筑面积有6万多平方米，有1栋写字楼，
