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1、,汨罗星级农贸市场策划全案（汇报稿）,现代形象，有别于主城区的最独特的标签。,城市的每一处地方 都应被赋予其独一的特色 从而刻画孕育在项目的特质,项目开发背景,目前汨罗市农贸市场整体呈现脏、乱、差的特点，市场缺乏统一规划，需要新市场来整合农贸资源，规范经营，提升城市形象。,目前，汨罗市农贸市场整体呈现以下四个特点：,投资主体 多元化,规模档次 两极化,管理模式 单一化,经营收益 低效化,既有政府投资的，又有当地乡镇投资的，还有采取市场化运作，村集体经济组织或个体老板投资开发建设的；,农贸市场既有框架式混凝土结构，又有时常维护的棚架式结构，还有零散的路边摊位。,目前的农贸市场，部分由市场管理服务
2、中心管理，少部分由驻地乡政府和村委会管理。管理模式基本采用“谁投资，谁受益，谁管理”的单一模式。,农贸市场经营效益普通低下。其主要收益靠收取摊位和门面租金用以支付管理人员工资和环卫人员工资及小型维护，造成投资管理者积极性不高，更无力农贸市场的标准化改造。,2017年12月21日召开的汨罗市委十届二次全体（扩大）会议，提出全面推进我市农贸市场标准化提质改造，全力创建国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市，建设更高品质生态文化活力汨罗 。 农贸市场的开发建设可谓恰逢其时，为相应政府号召，成为提升汨罗城市形象、“三创”城市建设的重点形象工程；,项目开发背景,重点工程一：旧城提质 旧城做减法，攻坚棚
3、改任务，建设友谊河生态景观走廊，打造城市中央公园。 融入海绵城市理念，疏通排水管网“肠梗阻”，清淤拓建调蓄水体，下大气力解决内涝问题。 实施农贸市场提质工程，建设农产品电商物流园。 完善城区路网，改造背街小巷，新建停车场，着力缓解市民“出行难”“停车难”等问题。,重点工程二：新区开发 新区做加法，坚持“多规合一”，突出“沿江一线，沿湖一片”，加快建设高泉新城片区、屈子生态湿地公园片区。,重点工程三：三城同创 全力创建国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市，从严落实城市管理“十条禁令”，城市规划区重点管控区全面禁止个人建房。 创建“园林式小区”“园林式单位”，建设小游园、林荫大道，打造绿不断线
4、、景不断链的城市生态屏障。,2018年汨罗市政府民生工程计划,策划目标,对开发商而言：达成一定的盈利、高知名度、良好的企业形象及口碑、有良好的客户信誉和品牌拥护者，能够为后续项目开发带来帮助；,对投资者和经营户而言：达成良性收益、可持续经营的目的；,对城市而言：提升城市形象，为城市生活提供一定的便利性、促进城市经济发展；,以上便是对农贸市场项目的策划目标,01,市场环境研究,02,项目发展定位,目录Content,汨罗印象,汨罗，简称罗城，隶属于岳阳市，是“中国龙舟名城”；,2012年，汨罗入选年度湖南省县域经济十强县(市)。,汨罗农业基础坚实，是中国商品粮基地县(市);,再生资源集散市场被国
5、务院批准列为国家循环经济试点。,是战国时期文学家屈原自沉之地，现有屈子祠、屈原墓等古迹建筑。,先后被命名为全国基础教育先进县，全国体育先进县，全国卫生先进城市。,是长株潭一小时经济圈连接岳阳的“桥头堡”。,城市商业市场发展大致需要以下四大阶段，汨罗目前步入到第二阶段向第三阶段转变过程中，商业不同类型的出现将扩大传统商圈经营面，逐渐出现裂变式多向发展。,综合型商业形态出现，SHOPPINGMALL、特色主题商业、旅游商业地产等综合型商业形态出现。,百货公司出现，商业市场初现雏形,商业街、百货公司带动城市商业发展，城市商业圈形成,特色经营店、专业市场等丰富业态出现，改变传统商业市场格局,（STEP
6、1）,（ STEP2 ）,（ STEP3 ）,（ STEP4 ）,第四阶段 升级转型时期,第三阶段 高速发展时期,第二阶段 突破发展期,第一阶段 启蒙发展期,现代商业发展趋势,农贸市场建设的困境,由于历史原因，80年代初期兴建的一批市场，多属供销、粮食等老企业改制转建而成，当时由于受财力限制，前瞻性不高，档次起点低，建设规模过小，远远不能适应市场需求和发展形势，造成周边土地被农户建房占用，没有发展空间，市场范围拥挤不堪，无法满足发展要求。,由于汨罗市财政支持的建设项目又多，对农贸市场的建设和维修改造资金投入非常有限，加之农贸市场行业是个微利产业，尤其是在乡镇是属于纯公益性民生事业。目前对农贸市
7、场的投入缺乏相应的激励政策，至今尚未出台相适应的农贸市场建设奖补政策，导致社会资本对这项工作的投入积极性严重不足。据调查，目前还有的农贸市场为大棚结构，无法满足发展要求。,首先，有的业主思想认识不到位，认为市场设施建设无所谓，只要能够产生效益就可以了，没有必要掏腰包来改善设施。有的业主为了节约经营成本，减少开支，少聘保洁人员，造成市场卫生状况差。其次，管理人员和制度不到位，认为市场内不出大事就没有关系，管理制度不够健全，对乱占道、乱设摊缺乏有效管理和教育，致使占道经营时有出现，有些市场车辆随意停放还比较严重。,集贸市场规划明显滞后,集贸市场建设投入严重不足,集贸市场管理服务没有跟上,核心问题界
8、定,整体定位如何形成差异化，补给市场,规划与营销如何利用建筑规划，提供舒适利民需求物业,运营与收益怎样的开发模式、经营模式来满足持续良性经营,农贸市场发展,发展目标,社会价值 城市角色、便民利民、政府引导,A,市场价值 补给市场、完善经营、规范管理,B,C,开发价值 配合政府、关注服务、树立企业品牌,农贸市场发展,营销思考点未来农贸市场发展方向？,2,管理化,政策化,规范化,农贸市场发展方向,业态规划,完善配套,规划布局,标准规划要求， 满足车流人流要求,多品种业态落位，差异化市场经营,提升城市形象、完善物业功能,规范的市场管理，改变往日形象，提升运营服务水平。,以政策为导向，政商结合， 建立
9、公共事业补偿机制。,多元化,多元化主权主体，符合混业经营，专业化特色彰显。,项目发展概念,标准化建设 参照国家标准化“菜篮子”工程建设要求，便准建设农贸市场，合理规划配套设施建设比例。,规模化经营 通过规模化，完善农贸市场各区功能补给，吸引片区消费，填补区域空白。,统一化管理 改善现有农贸市场“脏乱差”形象，保证项目的引导性和后续经营。,项目发展方向,农贸市场发展特点： 交通集散地，客流量大，外来人口流动量大； 在商圈自然发展的状态下，消费时间较短，消费水平不高； 若缺乏统一、严格管理，易导致商业经营环境恶劣和商业信用低劣。,农贸市场商圈特点表明，传统商业档次偏中低档， 但依靠专业市场、客群、
10、货流及渠道可共享资源。 本项目可借鉴前瞻性规划，提升区域集聚地形象， 最大化发挥城市核心地段便民配套价值。,项目发展方向,通过复合功能产品的有效布局，不同功能的延伸与互动， 打造最具代表性、消费形态最集中的综合性农贸空间。,批发,零售,商贸,农加超,01,02,03,04,项目发展方向,“农加超“的经营理念 利用农贸市场与超市之间的差异化经营，使其形成良好的优势互补，达到一个农贸市场与超市两旺的双赢局面。 再配以其他业态的补充与完善，在互利的基础上实现市场的繁荣与兴旺。,“批零结合”的经营模式： 本案商业辐射区域广，具有批发行业经营的必备条件，适宜批发业的发展与经营。 本案可通过政府行政支持，
11、形成一个“农贸批零”市场，结合本地情况，经营诸如蔬菜、水产等农贸产品的批发，形成一个批零结合的市场业态。,项目总体定位,高起点规划建设 一站式复合功能 高标准形象塑造 全方位商贸升级 打造农贸市场标杆代言！,【体验式现代五星级农贸商城】,一星级菜场 商品分区按蔬菜、肉类、豆制品、熟食、水产、活禽等商品分类进行划行归市。 有配套供水、排水设施、垃圾集中设施和公厕。 停车场占市场建筑面积10%以上。 摊位、营业房内外清洁整齐，卫生保洁每天不少于2次。 二星级菜场 鲜活畜禽与其他经营区域隔开，宰杀相对独立、封闭。 有布局导购图，有顾客休息专座、广播。场内排水、排污无外露明管、明沟； 按规定使用环保购
12、物袋，销售冷冻、熟食品有冷藏保鲜设备。 农产品类实行半净菜上市，陈列整齐美观，不出框，不出边。 三星级菜场 有中央空调、自动扶梯、消防自动报警系统等设施。 活禽交易区独立设置，营业房采用封闭式透明玻璃隔断，内配先进的宰杀、清理、通风、冲洗等设施。 实行规模化、品牌化经营，驻场经营品牌企业15家以上。 内部管理达到大型超市水平，售后服务功能完善；市场管理者、经营者分别统一着装。,定位依据：农贸市场综合评定星级标准,四星级菜场 市场设施与经营商品、经营方式相适应，特色明显； 市场设有电子显示屏，能提供商品等信息； 市场的设施、环境、管理、服务、效益等方面在全省同类市场中处于领先地位； 市场环境优美
13、、舒适、整洁，有绿化； 基本施行营业房式经营，有仓储、运输、银行、停车场等综合配套服务设施； 市场经依法登记并取得法人资格，经营户中公司或其它企业组织形式占市场经营户总数的20%以上； 上市商品明码标价，无假冒伪劣和“三无”商品，品牌商品占全部商品30%以上； 商品辐射全国，在同类市场中具有集散面广、辐射力强的作用； 年成交额2000万以上，税费15万以上； 市场各方面达到并超过三星级文明规范市场的基本条件。 五星级菜场 市场设施与经营商品、经营方式相适应，特色明显 市场营业面积1万平方米以上或市场规模居全省同类市场前五位； 市场有独立网站，能提供网上信息，部分商品可进行网上交易； 市场的设施
14、、环境、管理、服务、效益等方面在全国同类市场中处于领先地位； 经营户中公司或其它企业组织形式占经营户总数的50%以上； 品牌商品占全部商品的50%以上； 商品辐射国内外，其中外贸出口额占商品销售总额的30%以上； 年成交额3000万以上，税费20万以上； 市场各方面达到并超过四星级文明规范市场的基本条件。,政企共建，财富盛宴； 买产权、收租金投资农贸商城最放心； 星级新型农贸市场精明投资，置业首选； 每天都有17万汨罗人在这里消费。,以农贸市场为龙头、集农贸、商贸、居住为一体的综合型商业项目,2018政府第一菜篮子民心工程,形象推广定位：,形象定位,案名定位,以五彩斑斓的色彩作为农贸市场的项目
15、命名，体现农贸市场的多样性和包容性，突出项目绿色、放心、环保的主题，走规范化经营路线； 这里是民众的农贸聚集地，每天人流熙熙攘攘，商贩络绎不绝； 这里是现代农贸市场，统一规划管理，是真正的城市形象窗口； 这里是真正的超级市场，有最新鲜的瓜果海鲜，还有家禽、水产、蔬菜等。,五 彩 星 城,备选案名：汨罗星级农贸商城,主推案名：,项目档次定位,项目整体形象 鲜明主题，打造汨罗城区首个大型的舒适化、现代化星级农贸市场，塑造项目整体形象。 规范市场经营 从附近人群消费习惯出发，以“绿色、放心、环保“为主题走规模经营路线； 有效物业规划 统一建筑特色，业态组合布局式平面布置，差异化规划；,项目产品定位平
16、面规划图,规划设计方案：容积率5.65（总建面55309.6） 产品组合：高端住宅+临街商铺+农贸市场,项目产品规划效果展示,农贸市场立面效果,项目产品规划效果展示,农贸市场内部空间效果,项目产品规划效果展示,住宅立面效果,项目景观小品规划效果展示,项目功能定位业态定位,农贸市场业态定位特征：,农贸市场周边业态分布极不规律，涉及副食品、干货、五金、餐饮等十余种品种，复杂多样，所以在定位上要谨慎而行。,A 多样性,农贸市场周边业态经营的多为一些价格低廉的产品，商品总价不高，所以相对更注重实惠。,B 廉价性,农贸市场周边业态消费客户的购买行为具有很强的随意性，有相当一部分是家庭主妇在买生活必需品时的顺带消费行为。,C 随意性,
