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1、项目解读,卖商铺，我们要卖什么？ 卖房子？ 比住宅还贵！ 卖舒适？ 多的是噪音！ 商铺卖的其实就是： 特定地段的商业前景！“钱景”,我们的商业“钱景”怎样？ 不摆理论，去市场上找 最挣钱，最火爆 在建湖，夜晚，灯红酒绿 什么行业最火？休闲娱乐棋牌！,在建湖，你能响亮地喊出： 汇集娱乐产业的商业中心吗？ 不能！ 那我们去上海找 建湖被誉为“小上海” 开发商也是上海的,决定了,全上海，这里的娱乐最疯狂 这里的商业最繁华 这里的商铺最值钱！ 这里就是“新天地”,新天地特色餐饮“石库门”饮食文化体验,新天地 “吧文化”一条街,城市个性“夜上海” 建湖俗称“小上海”，境内有“小外滩”为“新天地”概念的植
2、入提供了社会基础。 建湖夜经济十分发达，棋牌休闲娱乐产业多，但缺乏规模、档次和聚合性，商铺潜在附加值得不到充分挖掘。（产业基础） 建湖老百姓夜生活丰富且乐于投资房产（人文和投资基础） 项目特性 “新方向” 所处区位是建湖的发展新区，前景无限 玉兰苑商街是新区新项目品质高，备受关注 投资商铺是新热点 开发商的独树一帜的上海背景,看完新天地，再看看我们和建湖：,建湖县 缺少娱乐商业聚合中心！ 需要新兴商业领导者！,全新思考 项目定位,结论： 建湖是 类上海、夜生活的延伸,“新天地”是上海首创 国际化 不夜城 娱乐商业前沿,在小上海首创 缺乏 高档次 夜生活 娱乐商业中心,我们所 在的 建湖,新天地
3、就是我们的标杆！,打造建湖的新天地,欧堡利亚新天地 整体定位,打造具有浓厚“海派”风情的商业街 集餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的“一站式”消费场所 是一种超前娱乐文化，是时尚流行阵地，是建湖人的精神归宿 以中西融合为基调，将海派文化和现代融为一体。 作为娱乐不夜城，以夜经济繁华推动商铺价值的飙升！,我们用“新思维、新商业、新天地” 打造的“建湖新天地娱乐一站式特区”！ 核心表现 “新天地一站式特区”是全新模式的商业 以昼、夜商业形态为主体 与建湖市夜生活文化形成互补 提供一站式消费服务，发展特色经济。,欧堡利亚新天地 市场定位,我们提出“新天地” 的目的： 商业全盘定位 大规模招商 给投资者一
4、个实实在在的购买理由新理念、新商业； 给消费者一个明确的服务娱乐产业； 给市场一个标准，引领时尚生活方式生活在“新天地休闲娱乐一站式消费”的环境中。 通俗的讲，让投资者对本案的营业特色立刻产生浓厚的兴趣，满足他们的投资自用的欲望。,提出“新天地” 的目的 5、新天地娱乐特区，明确项目经营特色，满足投资者、自营者、终端消费者三方利益需求，引导整个项目存在更大意义和价值 6、大规模娱乐型商业中心是市场的空白，较容易提升商业的整体档次 7、娱乐业受地段影响相对较小，容易培育出市场氛围，减少新城区的影响，淡化价格在客户心中的比重。,全新思考 项目定位,欧堡利亚新天地,在汇丰行的定位和包装下 ，欧堡利亚
5、新天地将最大化提升商街的档次品味，立足建湖市场空白，具有划时代的影响力！ 借鉴概念 照搬照抄 下面就来看看我们的 欧堡利亚新天地 是什么样子：VI设计展示,主推LOGO标志,备选LOGO,道旗 展示,户外 展示,围 挡,名 片,水杯,新天地如何操盘,操盘总思路：,以国家政策形势为指导， 以营销包装为依托，引发市场关注 以规划改善建议为辅助 操盘目标的树立 完美商铺销售的过程。,国家的政策形势 操盘的前提,国务院4月出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。这被称为史上最严厉的调控政策，对房产市场带来了巨大的压力，北京、上海等一线城市住宅交易量大幅的回落 ，抑制房产
6、投资的效果十分明显。但相比住宅市场的危机重重：商业地产却迎来了机遇和挑战。 机遇： 缺乏泡沫的商业地产，没有受到金融信贷政策限制购置套数，首付比例和利率的也没有大幅调升。 当住宅市场不再被投资者看好时，更多的资金将加速向商业地产的流向。 挑战： 当房产市场变得更理性时，观望状况将波及商业地产，客户也会对价格更加敏感和趋向理性。,汇丰行解读国家房产新政 （商业篇）,汇丰行结论： 目前的政策形势对商业地产是利大于弊，但风险依然存在，不宜盲目乐观。 采取积极稳健的操盘策略，早占先机，还得配合适度的炒作包装，才能规避风险，增大利润！,“新天地” 卖给谁 客户在哪里,目标客户群定位分析 目前建湖商业的投
7、资回报率很低，所以吸引投资 的更是房产的升值，而在县城关注商铺的多是自营 的私营业主，也有一部分周边开发区的企业中高收 入群，因此我们认为： 投资兼自用的将是客户群的主流,我们主力客户在哪里？,建阳镇,建湖县,石油机械设备产业园,建湖县城、经济开发区,上冈镇,上冈产业园,客户类型汇总分析 工业开发区大型企业集团的董事经理 有一定资金实力的专业投资人士 政府事业单位的公务员 本地具有投资能力的个体小老板 汇丰行多年操盘长年积累的投资客,投资心态分析 1、对新天地品牌打造极为关注 2、将商铺作为资金保值升值的产品 2、做买卖的生意人愿意投资经营产业 3、以前投资物业，从中获得较大投资收益 4、看好
8、片区整体升值潜力 5、对本商业的规划和整体概念包装非常认同,营 销 篇,营销推广思索,商业的立市之本 信心,经营前景 业态、产品定位的精准,开发商实力 销售、经营推广力度,升值空间 性价比、优惠策略,营销的过程实质就是价格的实现过程 新天地的营销，以“新天地街区划分”为基础 以“事件营销”造声势为主线， 以“价格调控”促进销售为依托 热销才顺利成章！,迎合新天地 概念造势 街区布局划分,“新天地”商业街区布局建议 市场功能： 1，特色吃喝玩乐！ 2，休闲，泡吧文化！ 3，进一步实现社区经济与区域特色经济的有效整合。 4，动静分区，将较吵闹的产业与适宜安静的产业分布开 业态整合： 1, 特色餐饮
9、； 2，特色休闲; 3, 特色“酒吧”文化产业 4，特色美容美体,1#,3#,3#,3#,2#,6#,5#,4#,7#,A区：2#、3#商业南向 区位：丰收路沿线 主题定位： 新天地 玩街 功能定位： 为时尚爱玩年轻人消费群体提供娱乐消费基地 业态划分： 迪厅、酒吧文化产业、KTV、健身房档次定位： 提供健康、时尚的服务配套项目 服务定位： 为周边及全城区的时尚派人士创造运动活力的元素 商业价值： 临街主干道，价值最高 其他建议： 6#、7# 可引入品牌服装饰品店，作为二期尚 品购物街，也可对外引进高端购物广场，进行 定制开发，服务社区及全区消费的同时立足高端。,业态整合 布局划分,B区（内街
10、）：3#商业东向 区 位： 与5#商业组成内街主题定位： 新天地食街（河畔酒吧美食一条街) 功能 定位：“餐饮娱乐”文化特色街区业态 划分： （5#餐饮旗舰）、高档咖啡厅、酒吧休闲、茶餐厅 客户群定位：“餐饮，娱乐，休闲”行业的经营者、投资者消费群定位：建湖县的公务员、收入较为稳定的中青年人档次 定位：健康、时尚、特色的高档消费、高档享受联动 优势：将丰收路和跃进路的人流相连接,业态整合 布局划分,B区内街：3#商业东向 主题定位： 新天地食街（河畔酒吧美食一条街) 服务 定位：坚持“消费者是上帝”的服务原则，树立四星 级设施目标 定位：打造城西特色饮食文化街区。 商业 价值：连接A区和C区，
11、人流量居中，且符合当地人 置业的要求（东向比北向好）商业价值较高 其他 建议：5#可暂停开发，可吸引高档大饭店，进行定 制开发以该大酒店进驻为卖点，直接拉动B 区商业的销售,业态整合 布局划分,C区：4#、3#商业北向 区位：跃进路沿线 主题定位： 新天地 乐街 功能定位： 为全城休闲保健群体提供娱乐消遣基地 业态划分： 洗浴、足浴、棋牌室（需要僻静的环境）档次定位： 提供保健、消遣的服务配套项目 商业价值： 临街，但环境差、人流不足，价值 相对较低 商业优势： 将南北两个街口的原有的商业连接起 来，人流双向涌动，商业价值低但仍有潜力,业态整合 布局划分,D区：1#、5#、6#、7# 说明：这
12、四栋楼作为后期开发，暂时将作通盘定位，为U型商街的销售服务。 主题定位： 新天地服务商街 1#引入星级酒店，直接拉动街区的商业价值 物业盈利模式：定制开发 整体包租 开发商持有固定资产 5#引入星级餐饮旗舰，创造建湖独特的体验式餐饮的先河，B区内街的商业潜力逐步被释放。 物业盈利模式：定制开发 开发商持有 整体包租 物业升值出售 6#、 7#可引入服务街区的品牌时装店、饰品店作为二期尚品购物街，也可对外引进高端购物广场，进行定制开发，服务社区消费、立足高端。 物业盈利模式：定制开发 开发商持有 整体包租 物业升值出售,业态整合 布局划分,D区 包装建议（以5#为例）： 引进具有特色的优质餐饮旗
13、舰 1、品牌选择：历经市场洗礼、具有多年营业历史 的、具有很强市场生命力的品牌餐饮 2、菜系出品及经营特色：完整的美食产品线，多元 化、全方位的美食体验 3、人均消费：多层次消费结构，满足多元化的消费 需求 4、装修品位：打造一个集“美味体验、审美体验、 文化体验”于一体的“体验式美食之地”,“新天地”如何卖的火 营销策略,营销的过程分为四大步： 第一步 高调入市， 体现铺王风范 借助大商家驻场的大声势宣传，展现项目经营前景，提高市场期待值。 第二步VIP发售，锁定目标客户 通过铺王拍卖和VIP卡发售，打破客户心理底线，成交水到渠成。 第三步 高附加值开盘，快速销售 实现火爆氛围，多重优惠，羊
14、毛出在羊身上 第四步 分批推售 控制利润,营销第一步：高调入市,前期将餐饮旗舰、快捷酒店、连锁购物进驻信息高调向市场公开，震撼登场！ 对于欧堡利亚新天地品牌来说，貌似招商的一招，其实是虚晃一枪直指销售，用招商信息给购买商铺的投资客无限的信心。鲜明的定位个性的包装也让商户主动登门，招商工作不用开发商操作，自然成功。,虚晃一“招”,营销第一步：高调入市,目的：树立铺王地位，炒热自身商业价值 时间：开盘预热的前期 活动：将1#引进星级酒店、5#引进星级餐饮旗舰、6#、7# 进驻超级卖场的信息宣传炒作直接拉动2#4#商业的售价，打造建湖独一无二休闲娱乐之都，也为客户投资购铺注入强心剂。 同时2#4#商
15、业销售火爆，也将为后期商业的开发奠定价格基础、品牌基础、商业氛围。,相互拉动,营销第二步：VIP卡发售,时间：预计7月1日8月1。 目的：商铺为准现铺，可提前售VIP卡为开发商筹集资金，同时锁定意向客户。鉴于很多客户关注本商铺时间很长了，而销售却迟迟未开，会打击客户的投资信心和购买欲望，造成客户流失，应提前采取积极的销售手段。 发放认购期发放VIP卡，内部排号 Vip金卡：10万元 VIP卡优先选铺 绑定房源 直接锁死目标客户 促销活动：定金升值看得见计划“10万抵12万房款”,营销第二步：VIP卡发售,目的：搞活开盘前VIP卡销售气氛，拍出商铺价格，高出定价20%，打破消费者心理防线，以便进一步炒作商铺升值空间，同时开盘价格适当调低，增大价格落差，巩固客户对价值的认同。 方式：现场对A区出入口附近的南向商铺 （位置较好的临街商铺）进行现场拍卖，制造新闻点，打开推广面，引起各界关注，提升价格预期促使客户抢购，提高消费者对商铺价值的认同度。 拍卖时间：开盘前一周,铺王拍卖,新天地 焰火节 时间：开盘前三天每天夜晚 活动形式：在新天地商街的周边燃放盛大焰火，精彩纷繁的焰火将点燃建湖的夜空吸引广大居民前来观看，将新天地开盘的信息通过口碑和实力展现。 优势：作为花炮之乡，人们对鞭炮焰火极为关注，当大规模焰火绽放时，可
