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1、【 I 期 商 业 调整 】,I期邻里中心商业功能定位 I期商业业态调整方案,万科东丽湖第二阶段 整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位,【 本 阶 段 工 作 重 点 】,典型大盘案例研究 整体项目各期商业定位梳理 二期7000平米商业定位及产品规划设计建议 一期邻里中心商业业态调整建议,第二阶段汇报思路,【 大盘商业业态对比研究 】,大盘商业业态研究 祁福新村 华南星河湾 锦绣香江 深圳万科城 北京国美第一城 大盘商业对比分析,项目概况,祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉； 占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩
2、，建成售出住宅近3万套； 目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人； 项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤范围内。 建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。 24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。,郊区大盘，开发周期长、资金投入
3、量大、入住人口多、出行交通相对便利,大盘商业业态研究祁福新城,大盘商业业态研究祁福新城,概况,整盘面积：500万平米 商业面积：8万平米 商业配比：2% 商业操作：统一规划，带租约销售 商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类,项目规划,以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典型的中低密度大盘。 产品主要有四种： 联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园； 4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居； 6层半山洋房：月明轩、山泉居； 18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。,产品分析,注：数据来源：
4、满堂红二手房交易,项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大,大盘商业业态研究祁福新城,开发模式,1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住； 随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。 随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。,大盘商业业态研究祁福新城,花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，
5、数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园； 人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场； 千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡还有青青小农庄、趣致畜牧园等。 山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。,生态健身主题,前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主,大盘商业业态研究祁福新城,项目配套,祈福新村各项生活、教育配套包括： 教育：祈福精英幼儿园、祈福英
6、语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）； 国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色； 亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒店度假俱乐部 主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等； 小区独立会所：天湖会所、半山会所； 其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。,祈福新村度假俱乐部的设施： 孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园； 文化类：雪茄屋、红酒坊、茶
7、艺馆、阅览室； 商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备； 餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆； 休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院； 运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆； 健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。,整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院,大盘商业业态研究祁福新城,大盘业态研究祁福新城,生活配套,银行 邮局 派出所 消防局,超市 肉菜市场 快餐店 凉茶铺,商场 酒廊 盲人按摩 汽车美容,大盘
8、业态研究祁福新城,综合配套学校,一条龙教育服务 Kindergarten through University祈 福 新 邨 斥 资 3 亿 元 创 立 了 祈 福 英 语 实 验 学 校 及 祈 福 新 邨 学 校 2 所 高 质 素 学 校 ， 并 与 广 州 工 业 大 学 联 合 开 办 祈 福 学 院 ， 开 设 旅 游 酒 店 管 理 、 会 计 学 两 个 本 科 与 工 民 用 建 筑 一 个 专 科， 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨， 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条 龙 优 质 教 育 服 务 。,大盘业态研究祁福新城,综合配套
9、医院,全国唯一一家通过国际JCI认证， 2003年香港最信赖的中国内地医疗机构 世界级大型综合医院 自然疗法中心 社区医护服务中心 健康检查套餐,大盘业态研究祁福新城,综合配套食街,30多间食肆 各省的正宗地道特色小吃，由番禺 、澳门 、中山 、 顺德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、东北 、蒙古 等 一般小菜十多元 ，大众消费 ，价 廉 物 美 。,大盘业态研究祁福新城,综合配套租赁服务,代 甄 选 租 客 ， 监 管 房 代 安 排 维 修 及 报 价 代 办 签 约 及 楼 宇 交 收 手 续 代 办 水 、 电 、 电 话 费 之 核 数 及 交 接 代 收 租 及 追
10、租 ， 并 代 发 租 金 收 据,大盘业态研究祁福新城,综合配套居民俱乐部,居民专利会藉 Residents Club俱 乐 部 分 别 成 立 长 者 同 乐 会 妇 女 会 儿 童 会 每 月 定 期 举 办 各 类 型 活 动 ， 例 如 生 日 会 、 旅 游 、 参 观 、 兴 趣 班 、 专 题 讲 座 等 ， 并 为 会 员 提 供 专 用 活 动 场 地 、 租 用 设 施 折 扣 、 商 铺 购 物 折 扣 和 免 费 身 体 健 康 检 查 等 优 惠 。,大盘业态研究祁福新城,综合配套高级休闲会所,祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Ce
11、nter) 经营面积8万平方米 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人 提供50多项新颖的娱乐消闲设施,大盘业态研究祁福新城,综合配套千色园,占地1.8万平方米，是 亲 子 共 聚 的 欢 乐 天 地 结合艺术 、娱乐 、益智及康体等特点 ， 每个设施都各具特色 如千色堡 、龟兔竞赛场 、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶舞轩 、 百鸟湖、水晶宫乐园等,大盘业态研究祁福新城,综合配套农庄创意坊,占 地 一 百 多 亩 百 果 园 、 畜 牧 园 、 骑 马 场 、 自 助 耕 种 区 、 鱼 塘 、 无 土 种 植 场 及 生 态 园 学 习 造 陶 艺、插 花、织
12、 布、酿 酒 和 磨 豆 浆 农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭,大盘商业业态研究祁福新城,功能分区,食 街,高 级 休 闲 会 所,农 庄,祁 福 湖,千 色 园,郊 野 公 园,医 院,学 校,租 赁 服 务,生 活 配 套,居 民 俱 乐 部,区域配套,创意休闲配套,具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面 占地面积：约39.7万平方米 建筑面积：约43.7万平方米 总商业面积：3.5万平方米 容 积 率：1.1 开发分期：6期 开发时间：4年 上市时间：2004年10月 总户数：约4000户 开发节奏：目前一、二、三期已售完，四
13、期别墅热销中，四期高层2008年预售,项目概况,坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边,大盘业态研究深圳万科城,大盘业态研究深圳万科城,商业街,精品小物件,餐饮类,社区类商业,大盘业态研究深圳万科城,社区类商业,经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等,大盘业态研究深圳万科城,餐饮街,中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等 外餐：印度餐厅,大盘业态研究深圳万科城,精品小物件,服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品 家居类：窗帘、床上用品、布艺、
14、家装、家饰等,开发模式,深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户； 在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。,坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主,大盘业态研究深圳万科城,位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发 占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5 分期数：2001.4开盘，现在做到第五期 配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店 价格：2001.4开
15、盘时为4000元/平方米，而现在第五期已涨至最高价22000元/平方米,项目概况,大盘业态研究华南星河湾,开发模式,白金五星级酒店配套、社区精品园林绿化提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房； 适量的教育、社区商业配套满足业主基本生活要求。,大盘业态研究华南星河湾,大盘业态研究华南星河湾,商业内街,药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主，满足业主基本生活需要。,园林特色,1.83 公里中国骑江实木观光休闲大道； 2个全天侯桥底休闲公园； 一江两河四湖六大泳池，沿江、销售中心、会所、第一组团、桥底公园、海岛式
16、游泳池六大水系； 六大异域风情水景园林社区，向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。,社区绿化环境的精致化，提升项目的整体品质，吸引相对高端人群前来居住,大盘业态研究华南星河湾,大盘业态研究锦绣香江,整盘面积：123万m2 商业体量：4.8万m2 商业配比：4% 住宅关键词：独栋、联排、花园洋房、小高层等低密度社区 商业关键词：小体量、多中心、各档次、街区式,概况,大盘业态研究锦绣香江,功能分区,豪华会所,商业街,社区配套,设置在以独栋和联排为主的别墅区,设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区,设置在高层和小高层为主的高密度住宅区,大盘业态研究锦绣香江,社区服务中心,建筑形式：沿街住宅底商 业态：银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等,大盘业态研究锦绣香江,商业街,餐饮：中西餐、花园餐厅、商务餐、咖啡酒吧、书吧、茶秀等 精品店：服饰、家居、花店、礼品店、汽车饰品等 购物类: 宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器 医疗保健：SPA、按摩、健身,大盘业态研究锦绣香江,豪华会所,幼儿园,娱乐、休闲、餐饮、商务、康体于一体 中餐厅、湖边咖啡厅
