保利广州保利公馆项目营销策划提报

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1、清清思思，重点突破重点突破 保公馆2010终营销提报保公馆2010终营销提报 【公馆2010】项目组 200911月28日 【公馆2010】项目组 200911月28日 本案的两个重点本案的两个重点本案的两个重点本案的两个重点本案的两个重点本案的两个重点本案的两个重点本案的两个重点 外部：外部：解决与亚运城竞争问题解决与亚运城竞争问题外部：外部：解决与亚运城竞争问题解决与亚运城竞争问题 内部内部：解决与项目解决与项目137137出货难问题出货难问题内部内部：解决与项目解决与项目137137出货难问题出货难问题内部内部解决与项目解决与项目137137出货难问题出货难问题内部内部解决与项目解决与项

2、目137137出货难问题出货难问题 外部外部：解决与亚运城竞争问题解决与亚运城竞争问题外部外部：解决与亚运城竞争问题解决与亚运城竞争问题外部外部：解决与亚运城竞争问题解决与亚运城竞争问题外部外部：解决与亚运城竞争问题解决与亚运城竞争问题 市场回顾 外部困局 项目破局 一、市场回顾一、市场回顾 1、09政策回顾1、09政策回顾 时间政策方向影响面时间政策方向影响面 3月3日【粤十五条】出台，进一步鼓励普通商品住房消费好鼓励民众的房地产消费 4月3日国家住房建设制（建议稿），支持城乡一体化，限制和调节多套住房空提高购买多套物业门槛 4月3日2009内，个人转让购买超过两的普通住房可免除营业税好鼓励

3、二手房交 4月3日广东八市公积可异地互贷好鼓励公积购房为 5月25日关于2009深化经济体制改革工作的意见开始研究开征物业税空增加多套物业持有人压 5月29日普开发自有资比为20，其他房地产开发自有资比至30好减轻开发企业的成本压 7月31日二套房贷从紧执，使用公积贷款可避免二套房贷空提高购买多套物业门槛 9月30日央将继续保持宽松的货币政策好融政策激房地产消费 10月28日二套房贷紧缩全面实执空提高购买多套物业门槛 11月7日房市优惠政策将在底终止，七折房贷即将到期空打击二手房交市场 明政策有收紧态势，保增长、防通胀仍是政策的主方向 京、上海一线城市房价有泡沫产生，二线城市房价有持续走高的趋

4、势京上海一线城市房价有泡沫产生二线城市房价有持续走高的趋势 通胀预期乃至通胀将成为明政策调控的重点，温政策有可能出台 上半上半政策好较多政策好较多，对楼市触动较大；下半政策，对楼市触动较大；下半政策有收紧态势有收紧态势，空频现，空频现上半上半政策好较多政策好较多，对楼市触动较大；下半政策，对楼市触动较大；下半政策有收紧态势有收紧态势，空频现，空频现 2、09市场浅析2、09市场浅析 一、市场回顾一、市场回顾 表：重点城市10月份房地产市场总结分析表：重点城市10月份房地产市场总结分析 城市城市 供应情况完成交情况成交价格供应情况完成交情况成交价格 可售套可售套 可售面可售面 积积 成交套成交套

5、 成交面成交面 积积 成交均成交均 价价 供应情况：供应情况：10月份，经过九银十的 消耗各城市库存普遍下跌各城市库存普遍下跌重点城 可售套可售套 数数 积积 成交套成交套 数数 积积 环比环比 价价 环比 （万）（万）（元/） 环比 （万）（万）（元/） 京1032491380.9314021160.51-4.15%1610121.17% 上海36672520.1723430244.9119.83%10906-9.86% 消耗，各城市库存普遍下跌各城市库存普遍下跌，重点城 市中，杭州库存下最大，环比下 超过10%，广州、深圳，也有较大程的 下。 天津/10781109.33-10.37%80

6、254.70% 重庆1039511079.7531585301.2444.11%45602.40% 深圳35060377.23594349.4452.85%20175-3.08% 下。 市场需求：市场需求：开发商在10月加大推盘 ，大部分城市成交面积大幅上扬成交面积大幅上扬。其 广州30834386.518859100.9715.37%1080810.5% 杭州11056167.57571658.51-12.42%153408.53% 南京27452327.89745781.769.09%/ 中，本月成交面积超过100万的城市有 5个 100万的城市有 5个，依次是京、成都、武汉、天津和 广州

7、。 武汉/11962122.87-1.45%58037.57% 成都/124.42.13%/ 青岛48414507.3853885.9715.03%/ 宁波86728615 87615563 872 26%111722 85% 成交价格：成交价格：本月各城市住成交均价 以上涨为主 均价 以上涨为主，能监测到价格的7个重点城 市中京和广州涨幅位居前，环比分宁波86728615.87615563.872.26%111722.85% 厦门16874214.15194122.7828.92%10093-2.13% 福州33522231.42345741.0618.47%880422.50% 市中京和广

8、州涨幅位居前环比分 别上涨21.17%和10.5%, 全国市场继续保持旺盛劲头，成交面积、价格普遍上升，广州重回万元时代全国市场继续保持旺盛劲头，成交面积、价格普遍上升，广州重回万元时代全国市场继续保持旺盛劲头，成交面积、价格普遍上升，广州重回万元时代全国市场继续保持旺盛劲头，成交面积、价格普遍上升，广州重回万元时代 2、09市场浅析2、09市场浅析 一、市场回顾一、市场回顾 供求方面供求方面：开发企业自今上半开始逐步加快开工、施工进， 预计第四季大部分 09第四季房地产市场预测 供求方面供求方面开发企业自今上半开始逐步加快开工施工进预计第四季大部分 城市的供应较第三季将有所增 加，但是高企的

9、房价和政策的确定性高企的房价和政策的确定性将在某种程抑制 刚性需求和改善型需求 抑制 刚性需求和改善型需求，第四季市场成交将第二季有所回调。但预计将与第三季预计将与第三季 基本持平基本持平 价格方面价格方面：由于市场供应的增加，四季价格继续快速上涨的可能性大快速上涨的可能性大，但也会出现但也会出现 大幅回调大幅回调。一方面，经过连续多月的成交价高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有 所走缓，使得4季房价将逐步走向平稳另一方面，市场供应已经逐步回升，供求趋于平衡， 也有于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性大。也有于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性大。

10、土地市场：土地市场：根据克而瑞对典型城市土地供应计划与实施情况的跟踪，上半大部分城市仅 完成全约三成的计划第三季虽然加大推地但离全计划仍存在较大距离完成全约三成的计划，第三季虽然加大推地，但离全计划仍存在较大距离， 因此预计第四季政府会加大推地政府会加大推地，地王频出的场景仍将上演地王频出的场景仍将上演。从企业角来看，大型 民营企业 大型 民营企业也将积极加入到地王的抢购，与央企、资本化企业形成三军对垒。与央企、资本化企业形成三军对垒。 2009第四季全国房地产市场整体将以平稳为主以平稳为主2009第四季全国房地产市场整体将以平稳为主以平稳为主 3、09广州市场表现3、09广州市场表现 一、市

11、场回顾一、市场回顾 数据来源：广州市房管局【阳光家缘网】 2009广州整体房地产交较2008有明显的复苏迹象有明显的复苏迹象； 5月成交较10月成交有明显的差，上半集中放，下半有所下上半集中放，下半有所下； 后市政策及市场明后市政策及市场明在下半对房地产成交有较大影响； 后市政策及市场明后市政策及市场明在下半对房地产成交有较大影响； 2008购房需求2008购房需求因楼市低迷而抑制因楼市低迷而抑制，2009则，2009则全面呈放态势全面呈放态势2008购房需求2008购房需求因楼市低迷而抑制因楼市低迷而抑制，2009则，2009则全面呈放态势全面呈放态势 4、09番禺市场表现4、09番禺市场表

12、现 一、市场回顾一、市场回顾 09年番禺签约面积和均价变化情况09年番禺签约面积和均价变化情况 35 （万） 16,000 （元） 番禺番禺19月预售面积分析图月预售面积分析图 23 28 29 8,941 7,742 8,348 9,040 14,083 20 25 30 面积（ 10,000 12,000 14,000 均价（ 成交面积 均价 20 25 30 35 15 20 25 30 10 1616 11 17 14 11 6,844 7,158 7,2627,201 7,288 7,742 5 10 15 2,000 4,000 6,000 8,000 0 5 10 15 1月2月

13、3月4月5月6月7月8月9月 0 5 10 15 0 12345678910月份 0 2,000 签约面积预售面积 68月出现供应面积的大幅缩减，番禺全成交均价一唱高， 进入9月之后，高端盘如星河湾、招商山谷、剑桥郡的入市高番禺均价 09，番禺上半09，番禺上半走货较平稳走货较平稳，供应需求，供应需求比趋同比趋同09，番禺上半09，番禺上半走货较平稳走货较平稳，供应需求，供应需求比趋同比趋同 下半由于下半由于供货足供货足价格持续价格持续攀升攀升下半由于下半由于供货足供货足价格持续价格持续攀升攀升 5、09竞品成交分析5、09竞品成交分析 一、市场回顾一、市场回顾 锦绣半岛锦绣半岛 毛坯8800

14、 334334星河湾海怡半岛星河湾海怡半岛 均价25000 499499 毛坯8800 新推90-110小三房、三房 尾货产品面积81-125二三房 均价25000 90-100二房 240518三至五房 华南板块华南板块 尚东尚筑尚东尚筑 二房：毛坯8800-9300 三房：毛坯9200-9700 现推72二房南向单位， 和120 140三房 498498 华南板块、广州新城板块为供货的热点板块 广州新城板块广州新城板块 海岸花园海岸花园 均价8000，98折优惠 90-100两房 和120-140三房 6464 华南板块个盘走势旺盛，板块趋 广州新城板块热捧高唱，个盘情况普涨 东湖洲花园东

15、湖洲花园 毛坯8700带装修 9500134大三房 342复式房 637637 广州新城板块广州新城板块成为番禺成交货的热点板块热点板块广州新城板块广州新城板块成为番禺成交货的热点板块热点板块 6、09竞品成交分析6、09竞品成交分析 一、市场回顾一、市场回顾 庄士映蝶蓝湾庄士映蝶蓝湾 毛坯6700 带装修7500 90-120两、三房（尾货） 二期将推175五房大户型 尚东尚筑尚东尚筑 海岸花园海岸花园 均价折优惠 尚东尚筑尚东尚筑 二房：毛坯8800-9300 三房：毛坯9200-9700 现推72二房南向单位， 和120-140三房 均价8000，98折优惠 90-100两房 楼盘 在售

16、 货 未来推货成交套数 月均消化速（以 五一做界限） 海岸花园无推货计划套 东湖洲花园东湖洲花园 毛坯8700 带装修9500 134大三房 342复式房 海岸花园460无推货计划39778套 东湖洲花园1597销售尾货为主72679套 尚东尚筑1847无推货计划135192套 推出约175四 342复式房 小单位几套尾货 尚东尚筑十月推出心尚层楼王组团以来，一直销售势头较好，价格攀升幅达3000 5000 庄士映蝶蓝湾135 推出约175四 房单位 12324套 尚东尚筑尚东尚筑领衔广州新城板块，成为领衔广州新城板块，成为成交热点成交热点尚东尚筑尚东尚筑领衔广州新城板块，成为领衔广州新城板块，成为成交热点成交热点 尚东尚筑十月推出心尚层楼王组团以来，一直销售势头较好，价格攀升幅达3000-5000 7、小结7、小结 一、市场回顾一、市场回顾 项目板块近期表现项目板块近期表现：总体较好总体较好，去货速可与番禺其他成熟板块媲美；项目板块近期表现项目板块近期表现总体较好总体较好去货速可与番禺其他成熟板块媲美； 但除公馆