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1、Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved. 2008.7 WWW.RIXINWEIYE.COM 右内商业项目右内商业项目 |提案| PROPOSAL + 项目条件 + CONTENT 目录目录 + 项目商业环境研究 + + 项目核心问题 + + 客户研究 + + 项目定位方向初探 + + 产品建议 + + 营销建议 + 项目条件项目条件 项目条件 项目条件/项目位置/项目位置 项目位置项目位置 项目位置：项目位置：京市宣武区右内大街28号院 项目条件 项目条件/项目位置/项目位置 项目位置项目位置 位于京市宣武区右内大街28号
2、 院，右安门内大街东侧，半步桥（南 街）侧 临宣武区师范学校附属小学 南临华堂商场 项目处于京市南二环，地位置 较好，网密集，交通发达 是城市中心有限的改建项目之一 关键词：二环内，右内大街关键词：二环内，右内大街 项目条件 项目条件/技术指标/技术指标 大部分面积为回迁，商业承担价值主部分 商业与住的价值关系？ 规划上看，商业的二层、三层为价值实现的难点。 大部分面积为回迁，商业承担价值主部分 商业与住的价值关系？ 规划上看，商业的二层、三层为价值实现的难点。 A.技术经济指标总表A.技术经济指标总表 总用地面积 :2.06公顷 规划总建筑面积 :12.50万m 其中地上:9.00万m 地下
3、:3.50万m 地上建筑中: 商业及配套: 1.80万m （占20%） 住: 7.20万m （占80%） 回迁房建筑面积：53000 m(按回迁100%计算） 容 积 ： 4.37 建筑密 ： 37.1% 绿 化 ：20.6%（含预教育用地） 建筑高 ：地上218层 地下3层 规划人口 ：828户、1935人 其中 ：原有500户、新增317户 机动车位 ：地下570辆、地上44辆（住按57%，469辆；公建145辆） 非机动车位：2074辆,均停地下 商业1-3层商业1-3层 项目条件 项目条件/技术指标/技术指标 B.配套建筑指标一览表B.配套建筑指标一览表 配套总建筑面积27196 m1
4、4055m/千人 具体如下： 1.教育建筑面积:722 m（其中新增户数配建为120m ） 2.卫生站建筑面积 :27 m 3.民店建筑面积 :307 m 4.居委会建筑面积 :54 m 5.综合服务站面积 :86m 6.机 动 车 库：1.80万m 7.非 机动 车 库：0.50万m 8.地上市政建筑面积 : 0.01万m(含煤气调压、垃圾房等） 9.地下市政建筑面积 : 0.29万m(含变电所、生活及消防给水、中 水处、热、弱电机房等） C.小户型套型比C.小户型套型比 1、90平米以下住共572套 2、90平米以下住建筑面积5.06万m占住总面积的70.3% 项目条件 项目条件/项目进度
5、/项目进度 项目进：项目进：拆迁进中，大部分民房、厂房尚未拆迁 项目拆迁难较大，为系统工程。项目拆迁难较大，为系统工程。 项目条件 项目条件/项目四至/项目四至侧：侧：宣武区师范学 校附属第一小学 宣武区师范学 校附属第一小学 南侧：南侧：华堂商场华堂商场 本 案 本 案 西侧：西侧：宣武红 旗业余大学 宣武红 旗业余大学 京一建京一建 九合人家饭店九合人家饭店 东侧：东侧：天华 美综合市场 天华 美综合市场 天摊位及小吃天摊位及小吃 市场入口市场入口 本项目所处京二环右 安门内大街位置。 周边的公建配套以及道 交通系统已经很成熟。 地块内部规则，地势 平坦。 项目条件 项目条件/重点公建配套
6、/重点公建配套 项目位置项目位置 ：中轻宾馆 ：国华酒楼 ：宣武区师范学校附属小学 ：天华美综合市场 ：华堂商场 ：万博商厦 ：红旗业余大学 ：圣鑫全洗浴 ：京康桥医院 ：泰开阳大厦 属城区公建配套比较成 熟， 属城区公建配套比较成 熟，商业发展够完善商业发展够完善。 公交站点 线：19、395、 414、626、717均 到项目位置 项目条件 项目条件/道路交通条件/道路交通条件 西侧：西侧：右安门内大街双向 四车道面平整 右安门内大街双向 四车道面平整 东侧：小区况一般 南侧：南侧：半步桥街面平整半步桥街面平整 侧：侧：道狭窄况较差道狭窄况较差 从网尺看，西侧右内大街对于商业有一定的支撑。
7、从网尺看，西侧右内大街对于商业有一定的支撑。 项目条件 项目条件/项目地块商业价值分析/项目地块商业价值分析 根据项目用地的商业价值商业价值， 可以将用地划分为A、B、 C、D四部分，针对同的地 块，有同的价值体现。 A A A A： 本地块右安门内大街端与 牛街商业聚集带相连，街边商 业比较成熟，面较宽，客 大，学校、公司等潜在的客 源发达商业价值最高。商业价值最高。商业价值最高。商业价值最高。 B B B B： 本地块南侧建有华堂商场， 形成商业竞争，但也同时起到 客源的相互带动、促进的作用 以东是综合市场形成商业竞 争，地摊摆设等秩序乱得 到有序治，对新开发商铺有 影响商业价值次之。商业
8、价值次之。商业价值次之。商业价值次之。 C C C C： 本地块以建有师范小学， 现状没有小区入口地块价值较地块价值较地块价值较地块价值较 低。低。低。低。 C C C C： 本地块相对封闭，主要客源 针对小区内部商业价值最低。商业价值最低。商业价值最低。商业价值最低。 商业价值的均衡性商业价值的均衡性 项目条件 项目条件/项目地块居住价值分析/项目地块居住价值分析 根据项目用地的居住价值居住价值， 可以将用地划分为A、B、C、 D四部分，针对同的地块， 有同的价值体现。 A A A A： 本地块为东西向住，朝向 相对较差，道车大，会 有噪音和空气污染，但视野开 阔居住价值一般居住价值一般居住
9、价值一般居住价值一般。 B B B B： 本地块为南向住，以南 建筑项目较规整，景观好， 出购物居住价值较好居住价值较好居住价值较好居住价值较好。 C C C C： 本地块为南向住，以 是师范小学，比较喧嚣，现状 无小区入口，出较远居住价居住价居住价居住价 值一般值一般值一般值一般。 ： 本地块为南向住，可享 用的地块较多，相对安静，处 于小区住入口的位置，出方 居住价值最高居住价值最高居住价值最高居住价值最高。 居住价值档次的均衡居住价值档次的均衡 + 项目条件 | 小结 + 项目条件 | 小结 + 核心区的“城区，公建配套成熟。核心区的“城区，公建配套成熟。 网对于商业价值有一定的支撑网对
10、于商业价值有一定的支撑 商业承担本项目价值的主部分商业承担本项目价值的主部分 住存在价值档次的均衡性住存在价值档次的均衡性 商业二层、三层为价值实现的难点商业二层、三层为价值实现的难点 商业规划价值的均衡性商业规划价值的均衡性 项目商业 环境研究 项目商业 环境研究 项目商业环境研究 项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈/中观商业环境研究/两大商圈 【两大商圈支撑西南二环生活圈】【两大商圈支撑西南二环生活圈】 马 连 道 商 圈 马 连 道 商 圈 宣武门商圈宣武门商圈 马 连 道 商 圈 马 连 道 商 圈 右内28号院右内28号院 项目商业环境研究 项目商业环境研究/中观商业环境研
11、究/两大商圈/中观商业环境研究/两大商圈 马连道商圈马连道商圈 一.马连道商圈一.马连道商圈 马连道现在已再批准住项目,马连道现在已再批准住项目,而是而是重点定位重点定位 叶、图书、音像的大宗采购中心及百姓购物(家叶、图书、音像的大宗采购中心及百姓购物(家 乐福)。乐福)。 随着近几的发展,马连道已形成较有规模的 商业影响, 随着近几的发展,马连道已形成较有规模的 商业影响, 目前,马连道地区已具有商业售、目前,马连道地区已具有商业售、 专业采购批发等功能。专业采购批发等功能。 二.宣武门商圈二.宣武门商圈 重点为大型商业百货,如菜百、沃尔玛、崇光百货重点为大型商业百货,如菜百、沃尔玛、崇光百
12、货 等大型百货及购物场所。等大型百货及购物场所。 其主要客源是来自西单商业区的共享客,由于地 位置与西单接近以及经营定位上的互补性,宣武 门和西单将会产生很强的合。 其主要客源是来自西单商业区的共享客,由于地 位置与西单接近以及经营定位上的互补性,宣武 门和西单将会产生很强的合。 本案本案 宣武门商圈宣武门商圈 本案本案 宣武门商圈宣武门商圈 项目商业环境研究 项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈/中观商业环境研究/两大商圈/对本案影响对本案影响 一.马连道商圈一.马连道商圈 右内区域生活性差,已是多已久问题,右内区域生活性差,已是多已久问题,该区域内居该区域内居 住者已习惯性的走出该
13、区域内进日常消费住者已习惯性的走出该区域内进日常消费, ,马连道商 圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地,其品种繁 多,价格合,“家乐富就是该区域内居住者较为长去 的购物场所, 马连道商 圈正是该区域内最近的大型购物场所所在地,其品种繁 多,价格合,“家乐富就是该区域内居住者较为长去 的购物场所,且大大分、吸纳大消费。且大大分、吸纳大消费。 二.宣武门商圈二.宣武门商圈 大型百货的聚集地大型百货的聚集地,且本案与此商圈道交通及公共 交通极为方, ,且本案与此商圈道交通及公共 交通极为方,加大居住者出购物的频次。加大居住者出购物的频次。 马连道商圈马连道商圈 右内区域指标:华堂商场右内区域指标
14、:华堂商场 右内区域指标:华堂商场右内区域指标:华堂商场 日常购物分日常购物分 大型百货类购物强吸呐大型百货类购物强吸呐 项目商业环境研究 项目商业环境研究/中观商业环境研究/两大商圈/对本案影响/中观商业环境研究/两大商圈/对本案影响 宣武门商圈宣武门商圈 宣武门商圈宣武门商圈 【两大商圈对于本项目存在较大的客户分】【两大商圈对于本项目存在较大的客户分】 马连道商圈马连道商圈 马连道商圈马连道商圈 微观商业环境研究 微观商业环境研究/范围的划定/本区域商业/范围的划定/本区域商业 天华美综合市场天华美综合市场天华美综合市场天华美综合市场 大底商大底商大底商大底商 右内华堂店右内华堂店右内华堂
15、店右内华堂店 本区域本区域集中型集中型商业包括右内华堂商场、天华美综合市场以及未来本项目商业。商业包括右内华堂商场、天华美综合市场以及未来本项目商业。 微观商业环境研究 微观商业环境研究/范围的划定/范围的划定 周边商圈发展成熟，辐射范围广，能强周边商圈发展成熟，辐射范围广，能强 周边商圈存在对本区域的客户分周边商圈存在对本区域的客户分 目前项目周边商业尚未形成商圈概目前项目周边商业尚未形成商圈概 商业辐射能小商业辐射能小 【适合打造半径1公核心商圈】【适合打造半径1公核心商圈】 微观商业环境研究 微观商业环境研究/集中式商业/天隆华美综合市场/集中式商业/天隆华美综合市场 位置位置位于本项目
16、东侧 占地面积占地面积18000平方米 业态业态大型综合市场 开 发 商开 发 商京天华美农副产品市场有限公司 经营模式经营模式开发商自持，根据经营业主需要分割面积租赁 天华美综合市场天华美综合市场天华美综合市场天华美综合市场 微观商业环境研究 微观商业环境研究/集中式商业/天隆华美综合市场/集中式商业/天隆华美综合市场 经营业种经营业种 服装鞋帽床上用品 箱包皮件五家电 文体用品古玩字画 花鸟鱼虫餐饮 综合市场虽然业种丰富，但是运营商规划较差规划较差，没 有根据相同业种规划出集中的区域，而是任由业主 随意选择业种经营，导致整个市场业种随意搭配， 乱繁杂，整个市场专业性差市场专业性差，产品质参差 齐，整体档次较低整体档次较低。 微观商业环境研究 微观商业环境研究/集中式商业/天隆华美综合市场/集中式商业/天隆华美综合市场 租水平租水平 平均3元/平方米/天3元/平方米/天，其中地域特产
