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1、 中驰大厦 中驰大厦 酒店式家庭公寓 户型配比报告 南京中瑞 中驰左邻项目组 差异化思路： 差异化思路： 发现市场的需求热点，研发新产品。 满足热点需求，拔高新产品。 发现市场的需求热点，研发新产品。 满足热点需求，拔高新产品。 倍讯易倍讯易 领先热点需求，引爆新产品。 领先热点需求，引爆新产品。 目录： 目录： 摘要篇： 一、市场调研 二、市场定位 三、产品设计 四、配套设计 附录篇： 附件一 南京小户型调研报告完整版 附件二 深圳考察报告 A3 版 附件三 深圳小户型考察计划 摘要篇： 一、市场调研 二、市场定位 三、产品设计 四、配套设计 附录篇： 附件一 南京小户型调研报告完整版 附件
2、二 深圳考察报告 A3 版 附件三 深圳小户型考察计划（含大量户型图片资料） （含大量户型图片资料） 一、市场调研 一、市场调研 1南京单身公寓供应量很大： 1南京单身公寓供应量很大： 河西：奥体韵动汇、紫金西区中央、宋都名座、中泰国际广场。 岔路口：城市泊客 中驰商都 东山：魔方四点八 科学园：苹果都市、书香名门 缺点： 投资性很差： 当前房地产市场投资气氛不佳。 通用性很差： 仅仅一个房间，不适合正常家庭使用。 供应量太大： 到处都开发小户型 租赁前景黯淡： 供应量大，普通住宅小区出租挤占市场。 火爆销售不再： 供应量大，租赁前景黯淡，通用性差，市场购买的激情弱化许多。 缺点： 投资性很差
3、： 当前房地产市场投资气氛不佳。 通用性很差： 仅仅一个房间，不适合正常家庭使用。 供应量太大： 到处都开发小户型 租赁前景黯淡： 供应量大，普通住宅小区出租挤占市场。 火爆销售不再： 供应量大，租赁前景黯淡，通用性差，市场购买的激情弱化许多。 2南京的小面积的家庭公寓奇少： 2南京的小面积的家庭公寓奇少： 优点： 优点： 通用性很好： 通用性很好： 2 房或者 3 房，可以单身使用，可以家庭使用。 使用年限很长： 使用年限很长： 可以一直使用到小孩高中毕业，甚至终身使用。 购买范围很广，面积小，总价低： 购买范围很广，面积小，总价低： 2 房 2 厅 1 卫可以作到 5055 平米， 22
4、万以内； 3 房 2 厅 2 卫可以作到 6065 平米，26 万以内；1 房 1 厅 1 卫可以作到 2025 平米，10 万以内；具备经济实 力购买的人群非常之大。 供应量少： 供应量少： 由于不易设计，成本略高，目前南京供应量少。 需求量大： 需求量大： 深圳香港等房价高的区域已经证明需求量， 同时南京市民收入虽然没有深圳香港高， 但是南京房价比香港低，类同深圳，因此，需求量是不容置疑的。 3南京销售很快的典型家庭小户型： 3南京销售很快的典型家庭小户型： 河西德盈双城： 河西德盈双城： 67 平米的 3 房 2 厅 2 卫，率先销售完毕，并且位于北面，就是这样不利于居住的 朝向，都由于
5、户型的极端适用，期房阶段，刚刚推出 2 个月，该户型就一抢而空。 而且单价接近 7000 元/平米。 4市场调查的结论： 4市场调查的结论： 南京市场对于户型的功能设计有着强烈的“经济能用好用”“经济能用好用”的要求，当市场 出现能够满足家庭功能的户型，且面积非常之小的时候，吸引力非常之大。 该点在房价较高的城市，已经表现出来，比如香港深圳等地。在南京地区，也 已经通过德盈双城这个项目的去化速率，明显表达出来。 已经通过深圳考察河西考察，得以直观感受。 已经通过深圳考察河西考察，得以直观感受。 南京滞销的单身公寓已有案例，不再陈述。 中驰大厦不能陷入单身公寓的竞争泥潭，应该开创南京首个旗中驰大
6、厦不能陷入单身公寓的竞争泥潭，应该开创南京首个旗 帜鲜明的帜鲜明的“酒店式家庭公寓”“酒店式家庭公寓”，成为行业的明星，南京市，成为行业的明星，南京市 场群起模仿的对象。 场群起模仿的对象。 二、市场定位 二、市场定位 1客户定位： 1客户定位： 即将成家的年青人，经济实力普通，该部分人群在任何一个城市都是主流。 单身成员，经济实力较好，投资自用皆考虑，对于产品有较高要求。 2市场定位： 2市场定位： 酒店式家庭公寓 酒店式家庭公寓 小而精致 宝马 mini 级概念 小而精致 宝马 mini 级概念 三、产品设计 三、产品设计 2 房 5055 平米设计：比例 35 2 房 5055 平米设计
7、：比例 35 2.5 房，1.5 厅的 2 房设计概念： 通过卧室的阳台，隔离出书房功能。 通过客厅的边角，隔离出餐厅功能。 达成很实惠很让客户占到便宜的产品设计。 3 房 6065 平米设计：比例 55 3 房 6065 平米设计：比例 55 3 房、1.5 厅、2 卫的设计概念： 隔离出小房间，设计出书房（可临时放置单人床一张或者可改成主卫的附属浴缸所 在房间） 。 设计 2 个卫生间：房虽小，享受不打折扣，通过书房的变形设计，还可以获得卫浴 超级享受。 1 房 2025 设计：10 1 房 2025 设计：10 特别小的单身公寓设计，卫生间很小，厨房直接靠墙。 基本功能极度简化，在 2
8、房 3 房的边角处设置。 四、配套设计 四、配套设计 大堂、电梯厅：特别具备高档酒店感。 过道：特别具备文化气息，且光线明亮。 大堂、电梯厅：特别具备高档酒店感。 过道：特别具备文化气息，且光线明亮。 立面：高度现代感，冷峻挺拔。 立面：高度现代感，冷峻挺拔。 南京中瑞房地产经纪有限公司中驰项目组 2005-8-29 附件一： 附件一： 南京小户型调研报告 南京小户型调研报告 1、供应分析 1、供应分析 目前南京小户型项目供应分布主要集中在城中、河西 目前南京小户型项目供应分布主要集中在城中、河西 小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补，因此，其对交通 便捷、商业休闲便
9、利的要求更为严格，这决定了其多位于城市中心或次中心。据相关统计数据 表明，目前南京市主城区的小户型的供应量高达 64.06 万平方米。从其供应分布来看，供应主 要集中在河西和城中两个片区，城北片区目前已无小户型项目供应。其中城中板块以 57%的供 应量成为南京小户型的绝对大户。 表 南京小户型物业供应量 表 南京小户型物业供应量 片 区 片 区 总建面积（万）总建面积（万）已上市面积（万）已上市面积（万）供应总套数 供应总套数 比例 比例 城东 6.1 5.05 914 10% 城中 27.74 27.74 1931 57% 河西 30.22 16.08 3328 33% 总计 64.06 4
10、8.87 6173 / 目前南京市场上在售的小户型，按交付标准分，分为毛坯和精装修两类；按层高来分，分 为平层和挑高两类 目前南京市场上在售的小户型，按交付标准分，分为毛坯和精装修两类；按层高来分，分 为平层和挑高两类 表：南京市场小户型项目概况表：表：南京市场小户型项目概况表： 板块 项目 地址 销售状态形态交付标准 主力面积 （） 价格 板块 项目 地址 销售状态形态交付标准 主力面积 （） 价格 盈家春天 金盛路 175 号 售磬 平层毛坯 一房： 35-53 二房：67 3500 武夷商城 宏 运 大 道 两 侧 双 龙 大 道 路 以 东 未售 平层毛坯 一房： 46-50 预计 3
11、500 城市泊客 岔 路 口 宏 运大道 1188 号 在售 平层 毛坯、精 装 一室： 41-55 二室： 62-66 毛 坯 3600 元/平米，装 修 标 准 为 380 元/平米 中驰商都 岔 路 口 中 驰路 99 号 在售 平层毛坯 一房： 40-50 3300 水韵别墅 佛 城 东 路 88 号 在售 平层精装 一房：32 二房：78 4200 江南青年城 佛 城 西 路 11 号 在售 平层毛坯 一室： 41-55 3000 江宁 魔方 4.8 秦 淮 新 河 以南，上元 大街以北 在售 挑高毛坯 二室： 40-50 三室： 60-75 4600 书香名门 天 元 路 和 天
12、印 路 交 汇处 在售 平层毛坯 一房： 50-58 二房： 62-77 3400 苹果都市 天 元 东 路 228 号 售磬 平层毛坯 一房： 42-50 3550 市政天元城 成墟路 28 号 在售 平层毛坯 45-72 平米 4200 都市 公社 玄 武 区 小 卫街 20 号 售磬 平层精装 一房： 32-45 6600 瑞鑫兰庭 八宝东街 3 号 在售 挑高精装 一房： 55-66 二房：88 10500 城东 香格里拉 大光路 113 号 在售 平层精装 一房： 40-60 8200 城南 蓝筹谷 共 青 团 路 与 宁 南 大 道交汇处 未售 平层精装 一房：50 预计 5000
13、 长发中心 中 山 东 路 300 号 在售 挑高毛坯 50-67 70-76 12000 天空之都 户步街 33 号 售磬 挑高毛坯 10000 君临国际 广州路 售磬 平层精装 63-70 8300 朗诗熙园 丰富路 8 号售磬 平层毛坯 一房：50 9000 未来城 珠江路 438 号 售磬 挑 高、 平层 精装 挑高 10000 平层 7700 亚东名座 中 山 南 路 368 号 售磬 平层精装 7850 金陵王府 王府大街 售磬 平层精装 50 12000 城市先锋 黑 龙 江 路 与 中 央 路 交叉口 售磬 挑 高、 平层 毛坯 挑高 8500 平层 7000 独立年代 虎 踞
14、 南 路 100 号 售磬 平层精装 50-60 6900 城中 丽晶国际 定淮门 2 号在售 平层精装 39-57 8500 德盈双城 江 东 中 路 118 号 在售 挑高毛坯 50 6800 润花园 集 庆 门 大 街 未售 挑高精装 44-60 预计 7500-8000 奥体韵动汇 新 安 江 街 99 号 在售 挑 高、 平层 毛坯 45-60 挑高 7000 平层 5000 宋都奥体名 座 青 石 埂 路 以北 在售 平层毛坯 53-70 5400 河西 紫鑫中华广 场 东南路 220 号 在售 平层精装 43-83 6900 紫金西区中 央 河 西 新 城 区 在售 平层精装 4
15、5 6500 城市假日 江 东 北 路 218 号 售磬 挑高毛坯 7200 金马郦城 河 西 新 城 区 售磬 平层 毛坯、精 装 毛坯 6000 精装 7300 非常建筑 定 淮 门 大 街 15 号 在售 平层毛坯 43-67 5700 辰龙广场 江 东 北 路 392 号 在售 平层装修 一房： 43-57 6500 摩尔特区 龙 园 西 路 23 号 在售 平层毛坯 41-72 6200 当前南京小户型项目多宣传为酒店式公寓，但与真正意义上的酒店式公寓标准相距甚远， 市场上仍缺乏具有特色的小户型产品 当前南京小户型项目多宣传为酒店式公寓，但与真正意义上的酒店式公寓标准相距甚远， 市场上仍缺乏具有特色的小户型产品 当前南京市场上小户型项目产品多样，既有挑高的，也有平层的；既有精装修的，也有毛 坯的，在功能上能满足人们基本的居住需求，但谈
