项目管理 徽能皇家花园建设项目社会稳定风险评估报告

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1、项目管理 徽能皇家花园建设项目 社会稳定风险评估报告 项目管理 徽能皇家花园建设项目 社会稳定风险评估报告 XX 锦润置业发展有限责任公司XX 锦润置业发展有限责任公司 徽能皇家花园徽能皇家花园 社会稳定风险评估报告社会稳定风险评估报告 二一三年四月二一三年四月 目录目录 一 、 总 论 3一 、 总 论 3 （一）项目概况 3 （二）社会稳定风险评估概述 3 （三）社会稳定风险评估依据及范围 10 （四）社会稳定风险评估的原则、程序及方法 12 二 、 房 屋 征 迁 风 险 评 估 15二 、 房 屋 征 迁 风 险 评 估 15 （一）房屋征收范围 15 （二）房屋征收可能引发的风险内涵

2、及其成因 15 （三）风险内容及其评价 17 （四）房屋征收补偿风险的综合评价 23 （五）风险防范措施 25 （六）下步风险防范方案 26 （七）结论 27 三 、 环 境 影 响 风 险 评 估 29三 、 环 境 影 响 风 险 评 估 29 （一）环境影响风险评估的目的 29 （二）该项目环境影响风险来源 30 （三）环保风险的评价 30 （四）生态环境保护措施 33 （五）环境影响评价结论 36 四 、 建 筑 安 全 风 险 评 估 37四 、 建 筑 安 全 风 险 评 估 37 （一）评估依据 37 （二）建筑安全风险评价及建筑安全措施 38 （三）结论 42 五 、 财 务

3、经 营 风 险 评 估 44五 、 财 务 经 营 风 险 评 估 44 （一）财务经营风险概述 44 （二）项目财务经营风险分析 48 （三）该项目财务经营风险防范措施 53 （四）结论 56 六 、 其 他 风 险 评 估 57六 、 其 他 风 险 评 估 57 （一）风险类型 57 （二）风险因素和风险程度分析 58 （三）风险防范措施 59 （ 四 ） 结 论 6161 七 、 结 论 与 建 议 62七 、 结 论 与 建 议 62 （一）项目社会稳定风险总体综合评估 62 （二）结论 62 （三）建议 63 一、总论一、总论 （一）项目概况（一）项目概况 1、项目名称：徽能皇家花

4、园建设项目 2、项目建设单位：XX 锦润置业发展有限责任公司 法定代表人： 项目联系人： 联系电话： 3、拟建地点 本项目拟建地点位于 XX 市相山区相山南路东，规划碱 河路南。 4、场址土地权属类别及占地面积 该项目地块属国有土地， XX 锦润置业发展有限责任公司 通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占 地面积约 50259.66 平方米（约 75.39 亩），用地性质为二 类居住用地、办公金融业用地。 5、项目总投资：项目总投资约 25000 万元。 6、建设期限：2 年 7、建设规模及内容 XX 锦润置业发展有限责任公司投资开发的 “徽能皇家 花园”建设项目，本项目包括商业

5、区和住宅区。其中： （1）商业区 规划用地面积：12106.83，约 18.16 亩。 地上总建筑面积 ： 17260， 其中办公建筑面积为2576， 商业建筑面积为 14275，物管建筑面积为 216，公厕建 筑面积为 50 建筑基底面积：3858 建筑密度：31.87% 容积率：1.43 绿化率：35.02% 机动车停车位：104 辆，其中地上 94 辆，地下 10 辆。 非机动车停车位：346 辆。 （2）住宅区 规划用地面积：38152.83，约 57.23 亩。 总建筑面积：103040。 地上总建筑面积 ： 90740， 其中高层住宅面积 ： 64300， 小高层住宅面积：2569

6、0，幼托：450，其他用房：300。 地下建筑面积：12300，内含：人防 6663.18，设备 用房 522。 建筑基底面积：6277.82 建筑密度：16.45% 容积率：2.38 绿化率：35.02% 户数：951 户 人数：3044 人 机动车停车位：576 辆，其中地上 95 辆，地下 481 辆， 停车位分类：住宅 571 辆（住宅 0.6 辆/户），其中地 上 90 辆， 地下 481 辆， 其他用房、 幼托 5 辆 （商业 0.6/100） 非机动车停车位 ： 966辆 （住宅 ： 1辆/户， 商业 ： 2辆/100） 户型配比：8090 户型：533 户，56.05%；90-

7、100 户 型：220 户，23.13%；100-110 户型：99 户，10.41%； 110-120 户型：99 户，10.41%。 8、主要技术经济指标 （1）项目总投资：25000 万元，其中项目承办单位自筹 资金 10000 万元，申请银行贷款 10000 万元，剩余部分 5000 万元由销售房收入补充。 （2）销售总收入 62216 万元。 （3）利润总额：13232.5 万元。 （4）项目开发总成本费用 48983.5 万元。 （5）净利润：10000 万元。 （6）税收及附加 3232.5 万元。 （7）投资利润率：40% （8）投资利税率：52.93% （9）销售利润率：16

8、.1% （10）项目投资回收期（税后，含建设期）：4.5 年 （11）建设借款资金偿还期（含建设期）：4 年。 （12）盈亏临界点：78.73%。 （二）社会稳定风险评估概述（二）社会稳定风险评估概述 社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社 会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构 性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严 重的威胁，一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变 成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了 生态环境领域，政治领域、经济领域、社会领域和文化领域 的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不 均、发生天灾、政府施政对

9、抗、结社群斗、失业人口增加造 成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等 社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。 1、社会稳定风险评估意义 社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重 大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与 社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织 实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的 调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。 为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社 会稳定风险，为更好的确保重大事项顺利实施。 对构建社会主义和谐社会的重大意义，我们所要建设的 社会主义和谐社会，应该是民主法治

10、、公平正义、诚信友爱、 充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。全面准确 地理解和谐社会的基本特征和重要原则，重要的一条就是要 充分认识保持安定有序、维护社会稳定的重要意义。在实践 中，人们越来越深切地体会到，构建和谐社会，必须维护社 会稳定。 稳定是和谐的前提和基础。推进和谐社会建设，就必须 保持社会的平安、稳定、有序。没有稳定，构建社会主义和 谐社会就无从谈起。唯有稳定才能发展经济，才能达到社会 和谐。构建和谐社会，需要做很多方面的工作，而保持安定 有序、维护社会稳定，是最重要的工作。 保持社会稳定是大局，这是我国现代化建设的一条极其 重要的经验。改革开放 20 多年来，我国经济始终保

11、持持续 快速健康发展，综合国力显著增强，人民生活逐步改善，各 项事业生机勃勃，国际威望不断提高。这一切都同我们的社 会保持团结稳定的局面密切相关。我们应该倍加珍惜来之不 易的大好局面。邓小平同志曾经指出：“中国的问题，压倒 一切的是需要稳定。没有稳定的环境，什么都搞不成，已经 取得的成果也会失掉。”这不仅为改革开放和现代化建设的 实践所充分证明，也是广大干部群众从经验和教训中得出的 共同结论，是人民的共同心声。 维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会的必然要求。 当前， 我们所处的国际国内环境相当复杂， 既面临大好机遇， 也遭遇严峻挑战。团结一心，保持稳定，我们才能抓住机遇， 克服困难，应对挑战

12、。我国现代化建设正处于一个重要战略 机遇期，确保稳定，才能抓住和用好这个战略机遇期，实现 经济发展和社会和谐 ； 确保稳定，才能化解矛盾、理顺情绪， 团结一切可以团结的力量，调动一切积极因素；确保稳定， 才能妥善解决我们面对的各种问题，为经济社会发展创造良 好的内部和外部环境。在现代化建设的大局面前，我们必须 像爱护自己的眼睛一样珍惜、维护社会稳定。 维护社会稳定，实现社会和谐，一个重要问题是依法有 序地看待和处理我们面对的问题。依法治国这句话，大家都 拥护，这就意味着必须健全社会主义法制，充分发挥法治在 促进、实现、保障社会和谐方面的重要作用。社会的发展总 会面临着矛盾和问题，也总是在不断解

13、决矛盾和问题中前进 的。当今世界很不平静，会有这样那样的磨擦和问题；国内 改革建设不会一帆风顺，会有这样那样的困难。解决这些矛 盾和问题，只能冷静理智、依法有序地进行。 和谐与稳定符合国家和人民的根本利益，促进和谐与维 护稳定是每一个公民的责任。我们都希望生活在一个和谐、 稳定的社会之中，都希望国家尽快地富强起来，人民富裕起 来，都希望顺利实现现代化建设的宏伟目标，那么，人人应 该为和谐稳定尽责，为和谐稳定出力。只要我们上下同心， 各方协力，和衷共济，团结稳定，就没有克服不了的困难。 我们相信，一个更加富强、更加民主、更加文明的中国必将 屹立于世界民族之林。 2、社会稳定风险形成原因 从当前中

14、国社会的总体形势看，整体平稳的同时存在着 严重的社会风险，一方面，中国经济持续快速发展，政治体 系运行平稳有序， 社会整体发展保持着良好态势。 另一方面， 当前中国各种问题和矛盾凸现出来，不少问题和矛盾还呈现 出继续恶化的态势， 社会风险也在不断累积。 当前， “三农” 问题、腐败问题、房屋征收、国有资产流失、贫富悬殊问题、 就业问题、 金融风险的加剧、 安全生产问题、 犯罪猖獗问题、 诚信危机及影响社会和谐稳定的不安定因素等这些问题中 潜藏着巨大的社会风险，这些问题可以说是当前中国十分紧 迫并亟待解决的问题，这些问题中潜藏着巨大的社会风险。 这些问题如果得不到较好的解决和处理，累积到一定程度

15、， 就可能失控从而形成社会危机。在很大程度上可以说，这些 社会问题是当前中国社会风险之源。 3、评估主体 重大事项决策的提出、政策的起草、项目的报批、改 革的牵头、工作的实施等有关部门是负责组织重大事项社会 稳定风险评估工作的主体。涉及到多个部门的，牵头部门为 评估工作的主体，其他相关部门协助办理。 4、社会风险评估工作要求 （1）加强组织领导 主管部门要高度重视，切实加强对重大事项社会稳定风 险评估工作的组织领导。 主要领导要加强对评估工作的督促、 指导，其他领导要主动抓好分管范围内的重大事项社会稳定 风险评估工作，及时研究解决工作中遇到的重大问题，提升 重大事项社会稳定风险评估工作水平。各

16、单位要把评估结果 作为重大事项决策的重要依据，认真执行、切实推进社会稳 定风险评估工作， 对应进行评估的事项要做到不评估不决策， 不评估不实施。 （2）严肃责任查究 各级各部门要把重大事项社会稳定风险评估工作纳入 社会治安综合治理考评体系， 对应进行社会稳定风险评估而 未实施评估，或因组织实施不力、走过场，以及防范化解工 作不落实、不到位，引发大规模集体上访或群体性事件等影 响社会稳定事件的，要依据有关规定严肃查究有关单位和相 关人员的责任。 （三）社会稳定风险评估依据及范围（三）社会稳定风险评估依据及范围 1、社会稳定风险评估报告编制依据 （1） 中华人民共和国环境保护法 （1989 年 12 月 26 日）。 （2）中华人民共和国水法（中华人民共和国主席 令第 74 号，2002 年 8 月 29 日）。 （3）中华人民共和国水污染防治法（2008 年 2 月 28 日）。 （4）中华人民共和国水污染防治法实施细则（国 务院令第 284 号，2000 年 3 月 20 日）。 （5）中华人民共和国大气污染防治法（2000 年 4 月 29 日