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1、项目管理桐乡罗马都市项目开发 贷款集合资金信托计划(尽调报告) 项目管理桐乡罗马都市项目开发 贷款集合资金信托计划(尽调报告) 华宸未来-桐乡佳源特定资产收益权（债权）专项资产管理计划尽职调查报告 目 录目 录 第一部分 业务基本情况第一部分 业务基本情况.1 一、业务背景介绍.1 二、业务方案简介.2 三、业务制作流程.3 1、尽职调查简述1、尽职调查简述.3 2、主要操作流程简述2、主要操作流程简述.3 第二部分 交易对手分析第二部分 交易对手分析.4 一、借款人分析.6 1、基本信息.6 2、公司股权结构.8 3、财务状况分析.8 二、担保人分析.13 1、公司基本信息.13 2、担保人
2、股权结构关系图.14 3、公司组织结构与部门设置.14 4、公司发展与业务模式.15 5、财务状况分析.19 第三部分 罗马都市项目分析第三部分 罗马都市项目分析.25 一、桐乡及周边房地产市场发展概况.25 （一）地理位置（一）地理位置 .25 （二）经济发展情况（二）经济发展情况 .26 （三）房地产发展状况（三）房地产发展状况 .26 （四）区域房地产近几年发展总体概况（四）区域房地产近几年发展总体概况 .27 二、当地房地产相关政策概况.30 三、项目地理位置分析.31 （一）项目四至（一）项目四至 .31 （二）周边环境（二）周边环境 .31 （三）配套设施（三）配套设施 .32 四
3、、地块建筑指标.34 五、项目规划设计.34 （一）规划设计（一）规划设计 .34 （二）市场分析（二）市场分析 .36 （三）客群定位（三）客群定位 .36 （四）销售策略（四）销售策略 .36 （五）周边楼盘比较（五）周边楼盘比较 .37 六、项目证照情况.38 1、建设用地规划许可证1、建设用地规划许可证.38 2、土地使用权证2、土地使用权证.39 3、建设工程规划许可证3、建设工程规划许可证.39 4、建筑工程施工许可证4、建筑工程施工许可证.39 七、项目投资分析.39 （一）项目工程成本概算（一）项目工程成本概算.39 (二)资金拼盘(二)资金拼盘.41 （三）工程进度（三）工程
4、进度.41 八、去化进度分析.42 九、现金流预测.43 十、项目销售保本点测算.45 十一、压力测试.45 第四部分 资管融资方案第四部分 资管融资方案.46 一、资管融资方案概述.46 二、资管要素.48 三、交易流程.50 四、信托保障措施.51 （一）项目土地及在建工程抵押（一）项目土地及在建工程抵押.51 （二）控股股东提供担保（二）控股股东提供担保.51 （三）保证金制度（三）保证金制度.51 （四）资金监管（四）资金监管.51 （五）其他主动管理（五）其他主动管理.52 五、资管计划退出.52 六、业务收入分析.52 （一）资管预期收益率和管理费.52 （二）相关费用安排.53 第五部分 风险与防范第五部分 风险与防范.53 一、信用风险.53 二、流动性风险.53 三、市场风险与政策风险.54 第六部分 结论第六部分 结论.55 附件一：风险处置预案.56 （一）信用风险处置预案.56 （二）欺诈风险处置预案.58 附件二：资管业务尽职调查材料收集清单.59 第一部分 业务基本情况第一部分 业务基本情况 一、业务背景介绍一、业务背景介绍 2010 年 3 月，桐乡市巨匠房地产开发有限公司和桐乡市光明
