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1、 1 2008 年上半年郑州房地产市场分析 2008 年上半年郑州房地产市场分析 2008 年上半年郑州房地产市场分析 2008 年的郑州房地产在跌跌撞撞中走过了上半年，业内人士都会有所感慨：“今年的市场 不好呀！”政府的调控、客户的观望、成交量的减少等等，对于经历了 05 年-07 年的市场 火爆的人来说，今年的市场确实有点冷。 一、房地产市场整体情况 1、 商品房投放与销售情况 08 年上半年郑州房地产市场累计投放商品房（批准预售）394.96 万平方米，同比减少了 24.68%（2007 年上半年郑州商品房累计投放 524.35 万平方米）；商品房累计销售面积（备 案面积） 305.44
2、 万平方米， 同比减少了 29.18%， （2007 年上半年郑州商品房累计销售 431.32 万平方米）；累计销售套数 28669 套，同比减少了 25.94%（2007 年上半年郑州商品房累计 销售 38711 套）； 商品房成交总金额为 134.69 亿元，其中住宅成交金额 101.48 亿元，商业成交金额 23.62 亿元、办公成交金额 9.59 亿元（见表 1）； 截至 2007 年末商品房市场余房 173.9 万平方米，商品房供求比为：1：0.54，市场相对过剩。 商品房月均投放面积 65.83 万平方米 月均销售面积 50.91 万平方米 月均成交套数 4778 套 从区域投放和
3、销售上看（见图 2），金水区绝对是商品房投放和销售的主导区域，投放面积 和销售面积分别占郑州市投放、销售总量的 31.40%和 38.07%；其他区域投放和销售占全市 比重分别为：二七区（20.35%、14.24%）；管城区（7.02%、9.11%）；郑东新区（23.01%、 24.43%）；中原区（13.85%、10.97%）。 从投放结构上看（见图 3），商品住宅的投放（312.74 万平方米）占投放总量的 80.28%， 基本与 2007 年住宅投放比例持平（2007 年商品住宅占总投放的比例为 81.90%）；商业用房 的投放比重略有下降（2007 年商业用房占总投放的比例为 12.4
4、1%），办公用房的比重有所 上升（2007 年办公用房占总投放的比例为 5.13%）。 从图 3 与图 4 中的数据对比上看，在目前的房地产市场状况下，住宅的需求影响相对较小， 相应地办公用房等投资型房产受影响较重，市场压力较大。 2 表 1：08 年上半年郑州商品房成交情况 月份 区域 产品类别 销售套数 （套） 销售面积 （） 已售均价 （元/） 销售总价 （亿 元） 套均总价（万 元/套） 套均面积 （/套） 08 年 1 月 全市 住宅 3747 3809903771 14.37 38.34 101.68 办公 230 40997 5886 2.41 104.92 178.25 商业
5、380 49595 8453 4.19 110.32 130.51 08 年 2 月 全市 住宅 1829 1911823836 7.33 40.10 104.53 办公 50 7635 6419 0.49 98.02 152.70 商业 128 20804 8689 1.81 141.22 162.53 08 年 3 月 全市 住宅 3439 3672714048 14.87 43.23 106.80 办公 110 27536 5409 1.49 135.40 250.33 商业 366 58230 9071 5.28 144.32 159.10 08 年 4 月 全市 住宅 4530 47
6、86443798 18.18 40.13 105.66 办公 105 12644 6354 0.80 76.51 120.42 商业 305 37879 8165 3.09 101.40 124.19 08 年 5 月 全市 住宅 6710 7061883905 27.58 41.10 105.24 办公 169 56731 3637 2.06 122.09 335.69 商业 285 49010 8724 4.28 150.02 171.96 08 年 6 月 全市 住宅 4726 4367524386 19.16 40.53 92.41 办公 187 36078 6458 2.33 124
7、.59 192.93 商业 701 61348 8108 4.97 70.96 87.51 合计 2799730195144460.76134.69 48.11 107.85 2、商品房销售均价情况 总体而言，商品房销售均价始终保持一个上涨的趋势，从 2007 年“9.27”新政施行以来的 10 月份商品房均价 4153 元/，上涨到 08 年 6 月份的 4898 元/，涨幅为 17.84%，平均每月 上涨 2.23%。 08 年上半年郑州商品房销售均价 4460.76 元/（见表 1） 。 从区域的销售均价上看（见图 6） ，金水区以 4868.08 元/的均价位居各区榜首，其次为管 城区
8、、二七区、郑东新区。 二、各类商品房市场情况分析 1、商品住宅投放与销售分析 3 表 2：08 年上半年郑州商品住宅预售与销售情况 月份 区 域 产品 类别 预售面积 （） 销售套数 （套） 销售面积 （） 已售均价 （元/） 销售总价（亿 元） 套均总价 （万元/套） 套均面积 08 年 1 月 全 市 住宅 7893083747 3809903771 14.37 38.34 101.68 08 年 2 月 全 市 住宅 3974241829 1911823836 7.33 40.10 104.53 08 年 3 月 全 市 住宅 4425133439 3672714048 14.87 43
9、.23 106.80 08 年 4 月 全 市 住宅 5682734530 4786443798 18.18 40.13 105.66 08 年 5 月 全 市 住宅 4597356710 7061883905 27.58 41.10 105.24 08 年 6 月 全 市 住宅 4701594726 4367524386 19.16 40.53 合计 312741 2 24981 256102 7 3962.4 5 101.4840.62 08 年上半年全市累计投放商品住宅 312.74 万平方米（见表 2） ，同比下降了 28.87%，环比 下降了 34.91%，市场投放大幅下降说明开发商
10、对市场预期的不看好； 08 年上半年全市累计销售商品住宅 256.10 万平方米，同比下降了 33.81%，环比下降了 42.52%；商品住宅累计销售 2.5 万套，同比下降了 28.70%，环比下降了 44.16%； 截至 2007 年末商品住宅余房 87.73 万平方米，可知 08 年上半年商品住宅的供求比为：1： 0.64，市场竞争压力较重； 商品住宅整体市场均价 3962.45 元/，同比上涨了 19.75%，环比上涨了 5.28%；1-6 月商 品住宅均价涨幅 16.31%，月均上涨 2.72%； 商品住宅成交总金额 101.48 亿元，同比下降了 20.74%，环比下降了 39.4
11、8%。商品住宅的成 交金额占 08 年上半年郑州商品房成交总金额的 75.34%； 商品住宅成交套均总价 40.62 万元/套，同比上涨 4.08 万元/套，环比上涨 3.14 万元/套， 房价的继续上涨，套均总价逐渐加大； 商品住宅成交套均面积 102.52 /套，同比减少 7.91 /套，环比增大 2.93 平方米/套，户 型面积需求有加大的趋势，小户型需求不旺。 商品住宅月均投放面积 52.12 万平方米 月均销售面积 42.69 万平方米 月均成交套数 4164 套 4 从图 8、图 9 中可以看出，无论是投放量还是销售量，金水区无疑是处于主导地位的；交通、 环境等综合配套较好的郑东新
12、区、 金水区受众程度要远高于其他区域， 成为客户置业的热点 区域； 二七区与中原区商品住宅的供求比分别为 1：0.56 和 1：0.60，略显过剩； 从图 10 中投放面积与销售面积的对比来看，郑东新区、管城区商品住宅的投放相对于销售 略显不足，供不应求。 从 08 年上半年商品住宅的价格走势上看 （见图 11） ， 上半年商品住宅销售均价上涨了 16.31% （商品房销售均价上涨 10.32%） ，平均每月上涨 2.72%，月均上涨高于商品房上涨 1 个百分 点，住房的刚性需求拉动商品住宅价格的上涨。 08 年上半年郑州商品房成交均价 3962.45 元/ （见表 2） ， 从图 11 中可
13、以看出 08 年上半年 中有 4 个月销售均价低于平均值，6 月份销售均价大幅上涨拉升整体均价，图 12 为 08 年上 半年销售均价环比上涨趋势， 不难看出第一季度商品住宅价格缓慢上涨， 第二季度有所回落 后大幅上扬，6 月销售均价环比涨幅更是达到了上半年最高的最高点 12.32%。 结合图 11、图 12 虽然 4 月份销售均价环比下降，但绝对值依然高于上半年销售均价最低的 1 月份 27 元/，说明商品住宅的销售均价始终处于上升的趋势，而且第二季度涨幅明显高 于第一季度， 在目前商品住宅主要的投放和销售区域金水区、 郑东新区投放不足需求旺盛的 市场状况下，商品住宅的销售价格依然会继续上扬
14、，但涨幅可能会放缓。 从图 13 中可以看出，管城区商品住宅销售均价高于郑州其他区域，郑东新区高于中原区在 六区中排名第五， 二七区商品住宅的销售均价与平均值接近， 金水区与管城区销售均价高于 平均值。 从销售量上看（见图 14、图 15） ，管城区销量最少，这与其销售均价高、投放量少有直接的 关系；金水区无论从量上还是价格上都居于前列；郑东新区从投放和销售的对比上看，区域 的商品住宅的供求比为 1：1.07，供不应求，但其销售均价低于全市的平均值，在六区中居 第五位其主要原因是区域内定向开发、经济适用房等拉低整体均价而掩盖了真实的市场价 值。 2、办公用房投放与销售分析 5 表 3：08 年
15、上半年郑州办公用房预售与销售情况 月份 区 域 产品 类别 预售面积 （） 销售套数 （套） 销售面积 （） 已售均价 （元/） 销售总价（亿 元） 套均总价 （万元/套） 套均面积 月份 区 域 产品 类别 预售面 积 （） 销售套 数 （套） 销售面 积 （） 已售均 价 （元/ ） 销售总价 （亿元） 套均总价 （万元/套） 套均面积 （/套） 08 年 1 月 全 市 办公 161140230 40997 5886 2.41 104.92 178.25 08 年 2 月 全 市 办公 4933950 7635 6419 0.49 98.02 152.70 08 年 3 月 全 市 办公
16、 0 110 27536 5409 1.49 135.40 250.33 08 年 4 月 全 市 办公 87169105 12644 6354 0.80 76.51 120.42 08 年 5 月 全 市 办公 0 169 56731 3637 2.06 122.09 335.69 合计 369137851 1816215279.89.59112.68 办公用房月均投放面积 6.15 万平方米 月均销售面积 3.03 万平方米 月均成交套数 141 套 08 年上半年郑州办公用房累计投放 36.91 万平方米，同比增长 85.04%，环比下降了 2.25%； 08 年上半年办公用房累计成交 18.16 万平方米，同比增长了 16.82%，环比下降了
