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1、汇景地产肇工街项目 市场分析报告 沈阳众联社 2010年5月 市场分析市场分析 沈阳房地产现状 铁西区房地产现状 新建住宅涨幅指数新建住宅涨幅指数 沈阳购房者对开发商满意指数沈阳购房者对开发商满意指数 1 1- -5 5月铁西区商品房成交价格走势月铁西区商品房成交价格走势 铁西区几大人居板块铁西区几大人居板块 几大板块对比分析几大板块对比分析 铁西老城区房价涨幅铁西老城区房价涨幅 沈阳房屋销售价格指数沈阳房屋销售价格指数 竞品项目分析 竞品概况竞品概况 竞品的对比分析竞品的对比分析 小结小结 报告需要解决的问题？报告需要解决的问题？ 项目所处铁西区的区位特征？ 项目的目标人群？ 项目所处铁西区
2、的区位特征？ 项目的目标人群？ 项目分析项目分析市场分析市场分析 项目定位项目定位营销策略营销策略视觉与平面视觉与平面 一、沈阳市房地产市场的现状？一、沈阳市房地产市场的现状？ 1.3月，沈阳房屋销售涨幅居月，沈阳房屋销售涨幅居70个城市第个城市第62，价格指数排名第，价格指数排名第8 3月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨11.7，2月份，这数字还是10.7。2月份环比增幅为0.9，而3月份扩大至1.1。与全国数 字相比，沈阳3月份同比上涨幅度只有3.8，涨幅在70个大中城市里位居第62位，沈阳房屋销售价格指数3月份环比数字高达1.4，在全国70大中城 市中排名第8。 2.沈阳新
3、建住宅指数涨幅全国第十二沈阳新建住宅指数涨幅全国第十二 3月份沈房价指数环比涨幅全国第八；新建住宅价格指数涨幅全国第十二。 隐形信息：沈阳市房地产市场目前仍处于比较平稳的一个状态。涨幅小，价格平稳上涨。 3.沈阳购房者对开发商满意指数下降沈阳购房者对开发商满意指数下降42.4个点个点 2010年第一季度“中国购房者信心指数”研究报告显示：由于房地产市场价格的持续上涨以及可选楼盘数量的稀少，沈阳购房者对开发商信用水平缺乏 信心，现状满意指数仅为77.3点。相比2009年第四季度的119.7点，下降幅度达42.4点。 隐形信息：购房者对房价的抗性日渐明显。购房需求受到打击。 4.沈阳二手房网当日挂
4、牌登记转让的房源数量猛增沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量猛增 沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量达到1925套，而房市调控政策发布前的4月14日，当日挂牌登记的数量仅为138套，此前相当长时间里， 该网日挂牌登记房源量维持在100-300套不等。 隐形信息：投资客开始抛售二手房，将对一手房造成一定影响. 通过以上隐形的信息我们可以看到：通过以上隐形的信息我们可以看到： 从从4月中旬起出台的一系列房产调控政策，在国内一线市场迅速掀起波澜。月中旬起出台的一系列房产调控政策，在国内一线市场迅速掀起波澜。“五一五一”期间，在国家和地方期间，在国家和地方 “楼市新政楼市新政”的轮番轰炸下，各地
5、楼市普遍遇冷。虽然目前沈阳房地产市场整体态势趋稳，但已经面临很 大的价格上涨压力。沈阳走高的速度很慢，这 的轮番轰炸下，各地楼市普遍遇冷。虽然目前沈阳房地产市场整体态势趋稳，但已经面临很 大的价格上涨压力。沈阳走高的速度很慢，这说明沈阳的房地产市场主要是自住房市场，属于说明沈阳的房地产市场主要是自住房市场，属于 合理消费市场，而不是投资市场。合理消费市场，而不是投资市场。” 项目分析项目分析市场分析市场分析 项目定位项目定位营销策略营销策略视觉与平面视觉与平面 （一）2010年1-5月铁西区商品房成交价格走势 4861元/ 当前均价：5115 走势：0.04% 12月4月5月 4300 480
6、0 5300 3月1月2月 4857元/ 4879元/ 4981元/ 5113元/5115元/ 小结： 1.从上图可看出，从09年到2010年5月， 铁西区商品房成交价格走势呈平稳且逐步 攀升的态势。 2.且均价稳定在4900-5200元左右。 3.铁西区商品房成交价格走势稳定。 整个铁西区的开发环境比较稳定，需求强烈。 二、铁西区房地产市场概况二、铁西区房地产市场概况 项目分析项目分析市场分析市场分析 项目定位项目定位营销策略营销策略视觉与平面 探讨铁西区的房地产市场概况，我们首先要从几个方面入手，第一回顾整个铁西区房价走势、第二划分铁 西区房地产几大发展板块、最后分析影响铁西区商品房价格的
7、因素、 视觉与平面 探讨铁西区的房地产市场概况，我们首先要从几个方面入手，第一回顾整个铁西区房价走势、第二划分铁 西区房地产几大发展板块、最后分析影响铁西区商品房价格的因素、 建大及北一路沿线建大及北一路沿线建大及北一路沿线建大及北一路沿线 形象核心区形象核心区形象核心区形象核心区 二、铁西区房地产市场概况二、铁西区房地产市场概况 重工街沿线重工街沿线重工街沿线重工街沿线 工业老城区工业老城区工业老城区工业老城区 兴华街沈辽路沿线兴华街沈辽路沿线兴华街沈辽路沿线兴华街沈辽路沿线 新兴商业区新兴商业区新兴商业区新兴商业区 铁西新区铁西新区铁西新区铁西新区南部于洪新城南部于洪新城南部于洪新城南部于
8、洪新城 北部于洪新城北部于洪新城北部于洪新城北部于洪新城 （二）铁西区几大人居板块（二）铁西区几大人居板块（二）铁西区几大人居板块（二）铁西区几大人居板块 项目分析项目分析市场分析市场分析 项目定位项目定位营销策略营销策略视觉与平面视觉与平面 瑞士风情、华城世界、恒 大绿洲、碧桂园、阳光 100 45001.区域上分属于洪区管辖，距离铁西城区较近 2.优惠的价位、近铁西的区位吸引众多铁西及其他区 域客群购买 3.近年房价随铁西中心区房价渐高 沈阳绕城高速与重工街沿 线 北部及南部于洪新城 优诗美地、水墨丹青、中 央湖畔 38001.铁西西扩新城区区域。 2.距离市区较远，小产权楼盘众多。 开发
9、大道及沈盘公路沿线铁西 新区 第一城、美好愿景、亚美 利加 第一城、美好愿景、亚美 利加 56001.是从前铁西重工业区。是从前铁西重工业区。 2.居住形象陈旧，铁西工人的集中居住区居住形象陈旧，铁西工人的集中居住区 3.区域升级置业需求强烈，多为中低档楼盘。 重工街、肇工街沿线工业老城区 区域升级置业需求强烈，多为中低档楼盘。 重工街、肇工街沿线工业老城区 万达广场、龙城公馆、宏 发城市主场 650080001.依托原有铁百商业区，形成新兴的区域商业区。 2.以万达为代表精装公寓产品兴起。 兴华南街及沈辽路沿线新兴商业区 华润凯旋门、金域国际、 巴塞罗那、鑫丰御景华 庭、爱再城 6500-1
10、00001.铁西最具代表的国际化都市展示区 2.近年来发展迅猛，吸引万科、华润等大盘进驻。 3.房价居铁西区各大版块之首。 建大及北一路沿线形象核心区 楼盘均价特征区域版块楼盘均价特征区域版块 （三）几大板块对比分析 项目分析项目分析市场分析市场分析 项目定位项目定位营销策略营销策略视觉与平面 小结： 视觉与平面 小结： 1.市场：市场： 保利、第一城等大盘进入本区域，品牌性的开发理念给本案带来冲击。 2.地域限制2.地域限制 因地处老城区，观念上仍存在离市区远，交通不便商业等配套薄弱问题。 目前，本区域楼盘购买人群主要来源于拆迁居民及本地区原住居民。 8000起均价均价 高层、多层建筑类型建
11、筑类型 70-117户型区间户型区间5月9日开盘时间开盘时间 即将开盘销售率销售率1000总户数总户数 高层建筑形式建筑形式4容积率容积率 119273总建筑面积总建筑面积27249 总占地面积 基本资料 总占地面积 基本资料 沈阳万科金域曦郡地产开发有限公司开发商开发商 铁西建设中路12号项目地址项目地址金域国际 项目名称项目名称 建大板块 产品类型：高层为主 开发商：实力品牌 均价：均价8000 主力户型：70-100中大户型 人群：人群：市内五区高端客户群，由地铁经市内五区高端客户群，由地铁经 济及铁西发展前景，聚焦绝对购买力客济及铁西发展前景，聚焦绝对购买力客 户群。户群。 置业动机：
12、投资自住各占半壁江山 7500均价均价 3栋6层，3栋28 层 层数、栋数建筑类型层数、栋数建筑类型 35-130户型区间户型区间 待定开盘时间开盘时间 未开盘销售率总户数销售率总户数 高层、多层建筑形式建筑形式2.50 容积率容积率 45000平方米总建筑面积总建筑面积15000平方米 总占地面积 基本资料 总占地面积 基本资料 沈阳巴塞置业有限公司开发商开发商 铁西云峰街36号(沈阳市鼓风机原址) 项目地址巴塞罗那 项目名称 项目地址巴塞罗那 项目名称 （三）几大板块购买人群分析 6500均价均价33层高层建筑类型建筑类型 30-60户型区间户型区间2010年4月开盘时间开盘时间 在售40
13、0套销售率销售率2000多户总户数总户数 高层住宅，商业建筑形式建筑形式3.78容积率容积率 900000平方米总建筑面积总建筑面积201700平方米 总占地面积 基本资料 总占地面积 基本资料 沈阳万达房地产有限公司开发商开发商 沈辽路和兴华街交汇处项目地址项目地址万达广场 项目名称项目名称 中央商业区 产品类型：高层为主 开发商：铁西本土地产开发品牌 均价：均价6500 主力户型：60、70中小户型 人群：受专业类型的投资客带动，区域人群：受专业类型的投资客带动，区域 成为初级投资客群热衷投资型产品。成为初级投资客群热衷投资型产品。 动机：投资为主，自住为辅 高层5700 多层6500 洋
14、房8000 均价均价 多层4层、5层、6 层 高层32层 层数、栋数建筑类型层数、栋数建筑类型 高层38-90 户型区间户型区间2009-04开盘时间开盘时间 60%销售率销售率1000 总户数总户数 高层、多层、洋 房 建筑形式建筑形式2.39容积率容积率 90000平方米总建筑面积总建筑面积35000平方米 总占地面积 基本资料 总占地面积 基本资料 辽宁世代房地产开发有限公司开发商开发商 铁西沈辽路与云峰街交汇处项目地址龙城公馆 项目名称 项目地址龙城公馆 项目名称 高层6000、小高层6500、多层 6000 均价均价 2栋28层、4栋9层、7 栋6层 层数、栋数 建筑 类型 层数、栋
15、数 建筑 类型 50-130户型区间户型区间2010-3-20开盘时间开盘时间 85%销售率销售率964 总户数总户数 多层、小高层、高层建筑形式建筑形式2.20 容积率容积率 96363平方米总建筑面积总建筑面积45186平方米 总占地面积 基本 资料 总占地面积 基本 资料 沈阳鑫丰置业房地产开发有限公司开发商开发商 铁西北三中路2号项目地址鑫丰御景华庭 项目 名称 项目地址鑫丰御景华庭 项目 名称 4700均价均价5栋9，5栋10层数、栋数建筑类型层数、栋数建筑类型 34-80户型区间户型区间2010.5.7开盘时间开盘时间 45%销售率销售率844总户数总户数 典式高层建筑形式建筑形式
16、1.23容积率容积率 1000000总建筑面积总建筑面积600000总占地面积 基本资料 总占地面积 基本资料 沈阳宏发房屋开发有限公司开发商开发商 沈辽路与保工街路口南行500米华城世界生活馆项目地址项目地址宏发英树 项目名称项目名称 南部于洪新城 产品类型：高层、多层 开发商：铁西本土地产开发品牌 均价：均价4500 主力户型：70中小户型 人群：大部分为工作在铁西区附人群：大部分为工作在铁西区附 近，首次置业者，被区域相对较高近，首次置业者，被区域相对较高 性价比吸引自住。性价比吸引自住。 动机：自住为主，投资为辅 洋房：8000多 高层：5200 均价均价6层 25层层数、栋数建筑类型层数、栋数建筑类型 40-180 户型区间户型区间2008年开盘时间开盘时间 售罄销售率销售率800总户数总户数 洋房、高层、 多层 建筑形式建筑形式2.5容积率容积率 20万平总建筑面积总建筑面积8万平 总占地面积 基本资料 总占地面积 基本资料 辽宁威利房地产开发集团有限公司开发商开发商 铁西保工街58号项目地址项目地址富海云天 项目名称项目名称 5000均价层数、栋数
