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1、北佳房产江苏句容市华阳西路 前期规划产品定位报告 北佳房产江苏句容市华阳西路 前期规划产品定位报告 2010年5月 新联广谨呈2010年5月 新联广谨呈 北佳房产北佳房产 超越不止于梦想 领跑者的姿态，冠军前方没有终点 超越超越 本定位报告的最终目的为实现超越，集中解决三大超越为本报告出发点。 超越区域现有产品格局，加速句容城市化进程； 超越目标客户对新都市美好生活的期待； 超越开发企业基本利润要求，实现企业品牌与产品影响力的双提升。 项目初步定位项目初步定位 潜在客群 定位 潜在客群 定位 区域市场 分析 区域市场 分析 项目资源 分析 项目资源 分析 竞争环境 分析 竞争环境 分析 组合与
2、对比组合与对比 项目精确定位项目精确定位 宏观政策 影响分析 宏观政策 影响分析 市场风险机会评估市场风险机会评估财务风险效益评估财务风险效益评估 产品初步方案建议产品初步方案建议 报告逻辑架构报告逻辑架构 + 符合 企业 开发战略 符合 企业 开发战略 项目初步定位项目初步定位 组合与对比组合与对比 项目精确定位项目精确定位 + + 市场风险机会评估市场风险机会评估财务风险效益评估财务风险效益评估 产品初步方案建议产品初步方案建议 + + 符合企 业战略 符合企 业战略 宏观政策 影响分析 宏观政策 影响分析 区域市场 分析 潜在客群 定位 项目资源 分析 竞争环境 分析 区域市场 分析 潜
3、在客群 定位 项目资源 分析 竞争环境 分析 全国房地产大势 全国房价上涨过快，宏观调控政策出台，改善型需求受到抑 制，投资市场受到打压 全球经济复苏，中国对外贸易增 加，“三大马车”重新拉动中国经 济的发展，房地产不再作为GDP的重 要支撑； 国内经济面临结构调整，房地产 行业过热，中央急需通过政策调控 防止国内经济的硬着陆； 国家对房地产调控不力：土地市 场火爆，地王频出，房价快速上 涨，投资、投机行为盛行； 民间意见较大，通胀压力上升造 成资源价格上涨，CPI持续上升，民 众对调控房价的呼声较高； 信贷政策政策背景核心内容调控目的 2010年的 “4.15政 策” 房价快速上涨； 市场上
4、投资、 投机行为盛行 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90 以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%； 2、对于购买第二套住房的家庭，贷款首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍； 3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅 度提高首付款比例和利率水平。 1、抑制改善型 需求购房； 2、打压投资、 投机行为； 3、抑制房价过 快上涨。 2005-3-5，温家宝在 政府工作报告中明 确提出抑制高价房 2005-3-16，上调个人 房贷利率，同时部分房 地产价格上涨过快的城 市和地区的“个人房贷 最低首付比例”由20% 调整到30% 2005-4-27，国务院出 台加强房地
5、产市场引 导和调控的八条措施 2007-9，央行与银监会联合发布关 于加强商业性房地产信贷管理的通 知，针对投资性住房需求，规定对 购买二套以上住房提高首付比例和贷 款利率 2009.12，国四条出台。 2010.3，温家宝提出抑制部分 城市房价过快上涨。 2010.4，国十条出台 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 2002-12 2003-04 2003-08 2003-12 2004-04 2004-08 2004-12 2005-04 2005-08 2005-12 2006-04 2006-08 2006-12 2007-04 2007
6、-08 2007-12 2008-04 2008-08 2008-12 2009-04 2009-08 2009-12 2010-04 商品房价格指数政策趋势 新政对全国重点一、二线城市造成较大影响，成交走势均出现 较大下滑 从全国重点城市的每日市场成 交表现可以看出，新政出台后， 刺激了市场小量的成交，主要由 于大量客户赶在新政具体实施前 完成交易和贷款的签约； 而在新政出台后两周，随着政 策的实施，信贷政策的紧缩，市 场受到较大影响，成交量迅速下 滑； 新政前后上海日成交情况（套） 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 4月6日 4月7日 4
7、月8日 4月9日 4月10日 4月11日 4月12日 4月13日 4月14日 4月15日 4月15日 4月17日 4月18日 4月19日 4月20日 4月21日 4月22日 4月23日 4月24日 4月25日 4月26日 4月27日 4月28日 -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 300.0% 成交套数环比 新政前后深圳日成交情况（套） 0 50 100 150 200 250 300 350 4月6日 4月7日 4月8日 4月9日 4月10 日 4月11 日 4月12 日 4月13 日 4月14 日 4月15 日 4月1
8、5 日 4月17 日 4月18 日 4月19 日 4月20 日 4月21 日 4月22 日 4月23 日 4月24 日 4月25 日 4月26 日 4月27 日 4月28 日 -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 300.0% 成交套数环比 新政前后杭州日成交情况（套） 0 100 200 300 400 500 600 700 4月 6日 4月 7日 4月 8日 4月 9日 4月 10日 4月 11日 4月 12日 4月 13日 4月 14日 4月 15日 4月 15日 4月 17日 4月 18日 4月 19日 4月 20
9、日 4月 21日 4月 22日 4月 23日 4月 24日 4月 25日 4月 26日 4月 27日 4月 28日 -200.0% 0.0% 200.0% 400.0% 600.0% 800.0% 1000.0% 1200.0% 1400.0% 成交套数环比 新政前后扬州日成交情况（套） 0 20 40 60 80 100 120 140 4月7日 4月8日 4月9日 4月10日 4月11日 4月12日 4月13日 4月14日 4月15日 4月15日 4月17日 4月18日 4月19日 4月20日 4月21日 4月22日 4月23日 4月24日 4月25日 4月26日 4月27日 4月28日
10、-100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 成交套数环比 全国房地产大势 2010. 4. 4- 5. 16句容市普通住宅成交情况2010. 4. 4- 5. 16句容市普通住宅成交情况 0 50 100 150 200 250 300 350 0 1000 2000 3000 4000 5000 套数136158303796379 均价4424.94114.974095.273365.84382.594523.65 4.4-4.104.11-4.174.18-4.244.25-5.15.2-5.85.9-5.16 套元/ 句容市
11、场影响分析 短期内成交量走势波动较大，整体呈现下滑趋势 短期内成交量受到影响短期内成交量受到影响 新政出台前成交量稳步上升：新政出台前成交量稳步上升：句容第一季度成交面积17.67万，同比上 涨67%，成交总金额7.73亿元，同比上涨119%； 新政出台短时间内成交量大幅上涨：新政出台短时间内成交量大幅上涨：4月中旬，新政刚刚出台，大量的客 户赶在地方政策出台及银行贷款细则出台前完成成交，造成单周300套的高 成交量； 新政出台后成交量走低：新政出台后成交量走低：新政出台后两周，句容全市成交量开始出现明显 下滑，连续三周成交量出现不足百套的成交现象。 句容市场影响分析 入市门槛提高，二套房需求
12、受到抑制，投资客户明显退场，市 场上观望情绪开始形成 自住和投资客户心里各不相同自住和投资客户心里各不相同 自住客户出现观望情绪：自住客户出现观望情绪：新政出台后，售楼处的上门量明显减少； 首次置业的客户将以等待为主，关注市场价格走势； 改善型置业或其他二套房以上置业客户需求受到较为明显的抑制； 投资客户离场：投资客户离场：虽然首付比例的提升以及利率的调整对资金影响不 大，但由于市场趋势不明朗，短期之内不会入市。 淡化“房地产支柱产业”的提法 地产调控已经从经济层面上升到政治层面 淡化“房地产支柱产业”的提法 地产调控已经从经济层面上升到政治层面 2 2 鼓励增加供应来遏制房价上涨过快，政府并
13、不担心调控地产会 拖累经济复苏 鼓励增加供应来遏制房价上涨过快，政府并不担心调控地产会 拖累经济复苏3 3 4 4 5 5 目前处于政策冰冻期，影响明显，交易量显著下降不可避免 09年交易量翻番，过多资金被不动产固化，客户的抗风险能力 较弱，高位盘整的房价在短期内很难继续坚持 美元重新上涨，并有加息倾向，海外资金开始回流，中国房价 继续大幅上涨的资金力量开始减弱 目前处于政策冰冻期，影响明显，交易量显著下降不可避免 09年交易量翻番，过多资金被不动产固化，客户的抗风险能力 较弱，高位盘整的房价在短期内很难继续坚持 美元重新上涨，并有加息倾向，海外资金开始回流，中国房价 继续大幅上涨的资金力量开
14、始减弱 1 1 政策影响核心评论 未来走势分析 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 中国各年龄段人口分布图表 单位：万人 人口总量941912424124569964985911319999671457999 42-46岁 37-41岁 32-36岁 27-31岁 22-26岁 17-21岁 12-16岁7-11岁2-6岁 住房需求高峰期 真正调整时的人口年龄结构， 预计在2015年左右 中国人口结构的拐点大约在2015年左右出现，目前是城市化和人 口红利两大引擎同时驱动，在此之前资产价格仍是处于上升趋 势。 中国当前城市化率水平相当于日本60年代中期水
15、平，城市化空 间上升巨大，房地产市场的基本支持面仍然坚实 未来走势分析 土地供应总量连续两年大 幅下降,未来上市压力将 会逐渐降低 未来走势分析 08年出现市场萎缩后,开发 商主动放慢推盘节奏,供过 于求转变成供不应求 从决定住宅需求的最基本因素来看：经济增长前景依然乐观、人 口红利也将延续5-10 年，城市化率目前仅为 45%，提升潜力巨大 从决定住宅需求的最基本因素来看：经济增长前景依然乐观、人 口红利也将延续5-10 年，城市化率目前仅为 45%，提升潜力巨大 中国楼市和宏观经济目前所处的阶段与 60 年代初的美国和70 年的日本有很大的相似性 中国楼市和宏观经济目前所处的阶段与 60
16、年代初的美国和70 年的日本有很大的相似性 两者均经历较长时间的经济持续增长，并且仍保持了较快增长的 趋势，社会对住宅的需求初步满足，但还处于相对活跃期 两者均经历较长时间的经济持续增长，并且仍保持了较快增长的 趋势，社会对住宅的需求初步满足，但还处于相对活跃期 因此我们认为中国楼市目前的调整，仅仅是漫长上升周期中短暂 的中场休息而已，在旺盛的需求推动之下，中国楼市至少还有 5- 10 年的黄金时期 因此我们认为中国楼市目前的调整，仅仅是漫长上升周期中短暂 的中场休息而已，在旺盛的需求推动之下，中国楼市至少还有 5- 10 年的黄金时期 未来走势分析 对本轮房地产市场调整的基本认识与判断对本轮房地产市场调整的基本认识与判断 通胀压力和房价上涨压力逐渐减轻之后，地产调控政策的方向和力度将会发生改变通胀压力和房价上涨压力逐渐减轻之后，地产调控政策的方向和力度将会发生改变通胀压力和房价上涨压力逐渐减轻之后，地产调控政策的方向和力度将会发生改变通胀压力和房价上涨压力逐渐减轻之后，地产调控政策的方向和力度将会发生改变 美国和香港的
