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1、项目管理 北京望京商业步行街(商 业广场)项目可行性研究报告 项目管理 北京望京商业步行街(商 业广场)项目可行性研究报告 北京望京商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告北京望京商业步行街(商业广场)项目可行性研究报告 XXXX 房地产开发有限公司XXXX 房地产开发有限公司 市场部市场部 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析 3一区域总体环境分析 3 1、望京区域规划 4 2、望京区域环境发展趋势 4 3、望京产业发展布局 5 4、望京区域写字楼物业状况及分布 6 5、望京地区交通状况总体分析 9 6.人口状况分析 15 二、区域商业市场环境分析 24二、区
2、域商业市场环境分析 24 1、区域商业市场发展历程 24 2、区域商业市场现状分析 24 3、区域商业市场未来发展趋势 27 三、本项目周边的状况分析 34三、本项目周边的状况分析 34 1、项目区位及研究范围 34 2、本案交通状况分析 34 3、本案周边住宅状况分析 36 项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究 四、市场初步定位 49四、市场初步定位 49 1业态定位 49 2租售价格定位 52 3终端客户定位 58 五、项目操作性分析 63五、项目操作性分析 63 1市场面分析 63 2技术面分析 65 3经济面分析 67 六、经济模型部分 69
3、六、经济模型部分 69 1.成本部分核算 69 2.额度比例核算 70 3.租赁现金流分析（静态）71 4.租赁现金流分析（动态）72 5.项目租售同步操作现金流状况 73 七、可行性分析结论 75七、可行性分析结论 75 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区“城市副中心城市副中心”的定位，以及 2003 年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整， 望京区域整体
4、居住环境有了明显提升。 产业、 交通、 配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻 望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区 也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。 1 1 1 1、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划 望京地区总用地规模为 17.8 平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为 1 平方公 里)，规划总居住人口为 33 万人，现有常住人口近 15 万人。总体布局由地区功 能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括 1 个地区 级主商业中心、5 个次商业中心、8 个社区商业中心和
5、 6 个文化娱乐中心；8 个 区间公园、38 个社区绿地和 3 条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区 功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。 望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北 小河南侧统称为“望京新城” ，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为 主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园 区” ，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的 综合区。 目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使 馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。 2 2 2
6、2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势 望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢， 被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很 大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外 高新企业纷纷落户。 近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐 福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得 到了稳步的发展， 住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势， 商务办公环境日趋浓厚， 区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通、
7、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定位 方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。 3 3 3 3、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局 望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地 10.5 平方公里。园区以首都机场 高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至 坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。 2004 年 5 月 31 日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入 驻望京高新技术产业区的第一家全球 500 强企业正式落户望京。 随后世界 500 强 企业纷纷把视线转向以“
8、睡城”著称的望京，2004 年 12 月摩托罗拉研发总部在 望京破土动工，2004 年 11 月 12 日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩 国三星电子、西门子、松下、LG 等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。 目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链， 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：望京科技创业园 和中国北京(望京)留学人员创业园。截止 2005 年望京高新科技产业园区内的电 子信息类产业已达 73.45%，望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的 产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门
9、子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业 总部自建物业面积预计超过 30 万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发展， 同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企业在建物业面积比例图单位:平米望京外资企业在建物业面积比例图单位:平米 从 望京 的 产业 园 的发 展 方向 来看， “十一 五” 规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把望京打造成一个电子产业基地， 伦 伦 伦 伦 , 100000 伦 伦 伦 伦 , 55000 伦 伦 伦 , 42000 伦 伦 伦 , 60000 伦 伦 伦 , 28800 0 10000 20000 30000 40000
10、 50000 60000 70000 80000 90000 100000 伦 伦 伦 伦伦 伦 伦 伦伦 伦 伦伦 伦 伦伦 伦 伦 伦 伦 1 而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极 大的促进了望京地区的商务氛围的提升。随着望京地区产业的高速发展，望京地 区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一 个具有复合功能的城市中心地。 4 4 4 4、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布 4.1 望京写字楼物业供应情况4.1 望京写字楼物业供应情况 望京发展
11、至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有 着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先 后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 望京写字楼物业项目统计表望京写字楼物业项目统计表 爱慕国际210002.5乙级 博雅国际中心27000（规划）待定甲级 众运大厦196002.6乙级 叶青大厦500003甲级 中辰大厦174002.8乙级 洛娃科技大厦155002.8乙级 鑫佳泓大厦175003甲级 博泰大厦240003.15甲级 博泰国际650007000 元/m2商住 望京科技创业园700003甲级 星源国际220002.5商住 娜丽莎
12、大厦50002.3商务 Loftel170008500 元/m2商住 望京大厦358003.2甲级 佳境天成650002.8商住 鹿港写字楼50000规划 嘉美风尚37000规划 人济大厦56000规划 从统计数据来看，望京地区写字楼面积(含未来规划)整体供应量超过 61 万平方 米(此数据不包含外资企业自建物业面积)。单从现有物业面积来看，此体量的办 公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。 也不足够支撑未来望京地区高科技产业 基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对 区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看， 由于望京科技园区内多数企业尚处于发 展初
13、级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 4.2 望京写字楼物业分布状况4.2 望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看， 由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地一些 SOHO 族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL 等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京地
14、区写字楼及跨国企业总部分布图 4.3 望京写字楼物业市场发展趋势4.3 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区， 且未形成一定的商务气候。 但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进一步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务 型消费互补的方向发展。 4.4 周边写字楼对本项目影响4.4 周
15、边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看， 本项目临近望京高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 5 5 5 5、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析 5.1 区域公共交通状况分析5.1 区域公共交通状况分析 5.1.1 地面公交客运系统5.1.1 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外
16、联通的主要工具之一。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。 因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境。对望京地面公交客运系统作如下分析： 望京地区现有公交线路一览望京地区现有公交线路一览 城铁临 5 路城铁临 5 路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临 6 路城铁临 6 路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小 5 路小 5 路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小 6 路小 6 路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小 71 路小 71 路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小 73 路小 73 路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区 运通 101 线运通 101 线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心 运通 104 线运通 104 线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城 运通 107 线运通 107 线马家堡小区木樨园燕莎友
