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1、精品资料网() 25 万份精华管理资料,2 万多集管理视频讲座 精品资料网() 专业提供企管培训资料 营销策划 万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案营销策划 万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案 万 盛 广 进 名 都 商 业 裙 楼 项 目万 盛 广 进 名 都 商 业 裙 楼 项 目 营 销 策 划 总 案营 销 策 划 总 案 目 录目 录 第一部分:万盛区概况- 4 页 第二部分:区域市场消费调研- 9 页 第三部分:项目概况及 SWOT 分析- 17 页 第四部分:项目定位- 22 页 第五部分:项目规划布局及包装建议- 39 页 第六部分: 项目营销推广策略- 42 页 第七部分:
2、项目经营建议- 50 页 第八部分:项目招商策略- 58 页 第九部分:项目操作思路及手法- 62 页 第十部分:项目包装及推广执行- 64 页 第一部分 万盛区概况第一部分 万盛区概况 一、万盛区基本情况一、万盛区基本情况 1、地理位置:万盛区位于北纬 28。4629。06,东经 106。45107。03,南北最长 40.5 公里、东西最宽 23 公里幅员面积 565.76 平方公里,位于重庆市东南部,是重庆市重要的能源基地和重庆市新兴旅游区,人口 27 万人,城镇人口约 10 万人。区人民政府 驻万盛,距重庆市中心区 80 公里。区境东和北与南川市接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相邻
3、,地处渝黔、渝湘要冲,是渝 南、黔北地区重要的物资集散地。 2、 交通条件 : 万盛交通运输十分便捷, 已经进入一小时经济区, 有渝黔铁路三 (江) 万 (盛) 支线、 万 (盛) 南 (川) 铁路, 个火车站, 个二级编辑站,开通了重庆至万盛旅游专列;渝湘公路上连重庆、下接涪陵、黔江和贵州黔北地区。渝黔高速公路已建成通车,綦万 高速公路全长公里,路基宽米,双向四车道,拥有大小桥梁座,互通式立交处。该公路是重庆连接南川市、 涪陵区、黔江区以及毗邻的湖南、湖北、贵州等省的重要通道。出境公路还有渝湘公路横贯全境,将国道 319 线与国道 210 线连为一 体。向南有万(盛)桐(梓)高等级公路连接黔
4、北地区,使万盛这个渝南、黔北地区传统的边贸重镇,具备了更为优越的经济发展条 件。万盛区西有三万铁路连接铁路干线渝黔线;东有万南铁路连接南川市,具备与渝怀铁路相连的基础条件。 3、基础设施:经过几年的建设,万盛区内已形成了较为完善的供水、供电、天然气、通讯、邮政、国际互联网以及闭路电视系统。 .供电:全区有 2.4 万千瓦、5.5 千瓦火电厂各一座,另有一座 230 万千瓦的火电厂正在建设当中;有 220kv 变电站 1 座、110kv 变电站 2 座、35kv 变电站 9 座,10kv 和 6kv 配电线路 25 条。 .供水:区内有大小河流 67 条,地下水有 7770 万立方米,区自来水厂
5、供水能力 20000 立方米(每日) ,中二级水库汤家沟水库 蓄水量 1133 万立方米,银碗槽水库、毛里水库和兴建中的张三塘水库等水利设施及输水渠道四通八达的。 .天然气:管道天然气工程已于 2003 年建成通气,每日最大供气能力 26 万立方米,可向万盛城区、万盛资源型特色产业园区及 万盛北部乡镇供气。 .通讯:区内已经开通了 4 万门程控电话和 60 路远程数字微波站,实现了国际、国内直拨。移动电话与全国联网,无论是在热 闹的城市,还是在偏僻的乡村都可以顺利的接通,在境内基本上都没有盲区,形成了现代化的通讯网络系统。互联网业务广泛开展, 遍及每一个乡镇,而且光纤宽带互联网也已在城区及附近
6、乡镇开通。 4、旅游资源:万盛区处于四川盆地向云贵高原过渡地带,典型的喀斯特地貌、 “十里不同天”的高山垂直气候条件,孕育了丰富 的旅游资源,其品种齐全,在重庆市独树一帜。据统计,全区有山地景观、峡谷景观、石林景观、溶洞景观、森林景观、气象景观及 生态农业景观等大型景区 100 余处,各小景点数不胜数,具有“山峻、峡险、石奇、水秀、林幽、洞深”等显著特色。万盛区以其秀 美的山水风光,被誉为长江三峡外环旅游线上一颗“绿色明珠” 。拥有重庆市最大的自然生态旅游区黑山谷、 “重庆十佳景区”万盛石 林、 “渝黔第一漂”铜鼓滩漂流、 “天然氧吧”九锅箐森林公园、 “休闲圣地”樱花温泉等五大景区,此外,尚
7、有别具特色的奥陶纪地质 公园(原重庆浒石林)正在建设当中。其中,万盛石林和黑山谷双双被评为中国旅游景区最高等级“国家 AAAA 级景区” 。 5、城市功能:城市环境优美,教育、文化、体育、医疗、生活服务设施齐全,自成体系。区内有工商银行、农业银行、建设银行 三家金融机构,并设立了外汇业务;保险机构险种齐全。近年来,随着区内有线电视工程、管道天然气工程、文化大楼、体育馆、旅 游宾馆等设施的相继建成,城市综合服务功能显著增强。 二、万盛区未来规划二、万盛区未来规划 万盛区正在沿万盛大道开发新城区,新城区集住宅、行政、金融、商业、休闲为一体,以解决万盛老城区人口过于集中、片区规 模小等问题,3.4
8、万平方米的万盛广场已经破土动工,将成为市民休闲的好去处,万盛区规划建设 19 条城市道路,包括临江路、滨江 路在内的交通主干道和次干道,规划建设的东环路与延长的迎宾大道相交后和万东南路连接,规划建设火车北站和汽车客运中心,将 市区范围扩大一倍,待建的桂花公园,正在建设的万盛广场将大大改善城市形象,此外,万盛区加紧创建文明卫生城市工作,改善并 优化鹏生农贸市场、红枫综合市场等市场的销售产品品种、物价、食品卫生和环境卫生,滨江路、红枫小区、东林火车站广场、万盛 大道、三元桥、高速公路路口、观景湾等公路环线的交通秩序和卫生状况。从规划入手,打造绿色、卫生、旅游城市,提高城市水平。 从规范化管理入手,
9、加大创建力度。规范摊点的布局和卫生管理,并把整洁、卫生、美观、礼貌等作为规范的重点。从社会参与入手, 在政府投入路灯、绿化等基础设施建设的同时,通过集资、招商等方式,多渠道集合社会资金共同参与城市建设。 “十一五” 期间, 坚持以大开发促大开放, 以大开放促大发展, 全力打造 “诚信万盛” 、 “商机万盛” 、 “人文万盛” 、 “法制万盛” 、 “魅 力万盛” ,全面实施以“旅游产业为龙头、优势工业为主体、特色农业为基础、城市建设为依托、科技创新为动力”的旅游带动战略, 全面建设“小而精、小而美、小而富、小而强”的新万盛。 三、万盛未来商业中心的形成三、万盛未来商业中心的形成 万盛区目前的城
10、市金融、商业、行政中心是以龙凤碑为圆心,向四周辐射,主要集中在万盛大道、勤俭路、万新路、滨江路之间 的区域,该片区存在人口密度较大,居住环境较差、商业格局凌乱、城市形象落后、片区规划单一等劣势。万盛区政府从市民实际需 要、提高市民生活质量、提升城市形象等方面出发,对万盛区做了富有前瞻性、科学性、可行性、创新性的未来发展规划,在万东北 路与松林路交汇处兴建 3.5 万平方米的市民广场及上万平方米的商业步行街,广场旁兴建政府大楼,把万盛主城区的东部及东南部规 划为新开发区域,作为将来的居住、金融、行政、商贸、休闲、娱乐中心,从整个城市范围来看,将来的城市中心是以市民广场为中 心向四周辐射。 四、万
11、盛未来商业中心的打造四、万盛未来商业中心的打造 万盛老城区的商业业态主要为中小型的百货零售及专业店,商品质量处于中低档,不能满足市民日益增长的购物需求,再加上老 城区的建筑陈旧,缺乏现在都市感和时尚感。随着城市规划的执行及相关优惠政策的出台,经济嗅觉灵敏的房地产开发商和投资商纷 纷看好该片区,沿万东北路及万盛大道两边的房地产开发如火如荼,万盛大道旁的巨鼎、名店城、红枫综合市场、康隆盛大都会等等 楼盘相继面市,总建筑面积 20 多万平方米,商业面积 5 万多平方米,沿万盛大道的商业门面纷纷开业,该片区的美好商业前景不可估 量。 五、广进购物广场特殊地理位置介绍五、广进购物广场特殊地理位置介绍 广
12、进购物广场位于万盛大道与松林路交汇处,临万盛市民广和万盛大道,万盛大道目前为该地区的主干道,随着片区开发的逐步 进行,该道路人流量及车流量较大,广进购物广场离商业步行街约 100 米,与步行街仅一路之隔,以市民广场和商业步行街为推动力, 可以辐射新城区及老城区。 第二部分 区域市场消费调研第二部分 区域市场消费调研 一、社区消费中心商业研究一、社区消费中心商业研究 商业用房供需分析商业用房供需分析 随着万盛区政府打造片区经济的力度加强及片区经济的蓬勃发展,万盛区房地产市场呈现出良好的发展势头,商业用房的供给需 求量逐步上升,老城区的商业格局已经不能适应城市发展需求,随着政府的新城区规划,城市中
13、心的逐步转移,因此老城区商业中心 商业物业价格已经没有上升空间,而新社区消费中心物业,由于受城市发展速度的影响,市民开始接受,其价值已经被初步认识,所 以新城区消费中心的商业用房呈现出供求两旺的局面。 商业业态分析商业业态分析 从万盛区的零售业分布来看,主要商场分布在老社区中心的万东北路及万新路,而且经营面积从几百到几千不等,正在经营的商 场中,商业形态以百货及生活用品为主。 1、百货商场:1、百货商场: 名称经营面积 立泰百货4000 平方米 万盛百货4000 平方米 劳动商场1000 平方米 新东风购物中心3000 平方米 仟赞商场2000 平方米 野太阳商场1500 平方米 昌宏商都20
14、00 平方米 人民商场2000 平方米 2、中小型生活超市:2、中小型生活超市: 名称经营场地面积 万德超市4000 平方米 盛亨超市600 平方米 朝晖超市1000 平方米 森森超市300 平方米 新华超市1000 平方米 3、电器专业店:3、电器专业店: 名称经营场地面积 万达电器1000 平方米 三元电器1000 平方米 万汇电器500 平方米 商社电器600 平方米 经营的产品主要为:家用电器、床上用品、服装、鞋帽、皮具、日用化妆品、钟表、通讯产品、家具等。 产品档次:以中低档为主,高档产品为辅。 商业片区分布商业片区分布 从目前万盛区的商业分布来看,还处于传统商业阶段,门面及商场主要集中在交通生活要道万东北路及万新路旁,万东北路是万 盛目前车流量、人流量最大的道路,因为片区目前没有商业街及步行街,临街门面及商场依托于道路较大的人流量,万东北路主要以 大中型商场、服装专卖店、通讯产品专卖店、餐饮、鞋帽专