项目管理南色海岸公寓二期项目最终版本

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1、项目管理南色海岸公寓二期项目 最终版本 项目管理南色海岸公寓二期项目 最终版本 南色海岸公寓二期项目最终版本 目 录 前言 1 第一部分 项目项目基本情况 2 一、区位介绍 2 1、所在城市秦皇岛市简介 2 2、管辖行政区南戴河介绍 3 二、项目项目概况 4 1、地理位置 4 2、项目项目技术指标 4 三、项目项目土地价值的分析 5 1、自然景观梦幻美景，风光迷人 5 2、现场条件土地平整、条件成熟 5 3、周边环境住宿无忧、游乐无穷 6 3.1 游乐业 6 3.2 酒店业 7 3.3 接待业 7 第二部分 投资环境分析 9 一、秦皇岛市的定位 9 二、秦皇岛市旅游现状分析 10 三、秦皇岛房

2、地产现状 11 1、秦皇岛住宅市场分析 11 1.1 概况 11 1.2 市场分析 11 1.3 价格分析 12 1.4 成功案例海洋花园 12 2、秦皇岛市商铺市场整体状况及分析 16 2.1 市场供给分析 16 2.2 需求特点 17 2.3 商铺市场预测 18 3、秦皇岛市写字楼市场整体状况及分析 19 3.1 市场供需分析 19 3.2 价格分析 19 3.3 市场预测 20 4、本案未来市场展望 20 四、秦皇岛市旅游与房地产的关系 21 第三部分 市场调查分析及预测 22 一、南戴河房地产市场现状分析 22 1、南戴河旅游区酒店、休闲疗养接待基地的 现状 22 1.1 酒店的现状

3、22 1.2 休闲疗养接待基地现状 23 2、南戴河的自用住宅的现状 23 3、南戴河配套设施的现状 24 3.1 餐饮业现状 24 3.2 商业现状 24 3.3 娱乐业现状 25 4、造成南戴河房地产市场现状的原因 25 5、小结 26 二、 南戴河房地产市场的未来走势及对本案的 影响 27 1、南戴河房地产市场的未来走势 27 2、对本案的影响 28 3、小结 29 三、南戴河房地产的消费人群的分析 30 1、南戴河房地产的消费人群的构成 30 1.1 目前中国社会阶层构成 30 1.2 国内购买海景住宅的客户的构成 31 1.3 南戴河房地产的消费人群的构成 32 2、小结 32 四、

4、蓝色海岸的一期销售客户分析 33 五、秦皇岛消费力市场分析 34 六、结论 35 第四部分 项目项目素质分析 36 一、项目项目优势分析 36 1、便捷的交通 36 2、无与伦比的景观优势 36 3、庞大的配套功能 36 4、南戴河的美名 36 二、项目项目劣势分析 37 1、季节因素 37 2、体量过大 37 3、传统观念的束缚 37 4、维多利亚港湾的负面影响 38 三、项目项目机会分析 38 1、大型娱乐场所匮乏 38 2、大型海景住宅项目项目 38 3、南北戴河在售项目项目稀少 38 4、高档接待基地匮乏 39 四、项目项目威胁分析 39 1、别墅、酒店的分流现象 39 2、区域以西存

5、在大量待开发土地 39 3、星罗棋布的低档次接待场所 39 五、综合评价 40 第五部分 项目项目发展思路 41 一、项目项目定位 41 1、 填补南戴河目前高档娱乐业市场的空白 41 2、人们对海景住宅的喜好 41 3、满足旅游者对星级酒店的要求 41 二、产品定位 41 1、尊重市场 41 2、针对需求，满足不同档次、不同需求、不 同爱好的消费群体 41 3、营造差异、凸现特色 41 4、加大产品层次、满足不同购房需求 41 三、功能定位 42 1、公众性娱乐中心 42 1.1 娱乐功能 42 1.2 餐饮功能 42 1.3 康体娱乐 42 2、高档酒店式公寓 43 2.1 海景接待型公寓

6、 43 2.2 海景商务型公寓 43 2.3 海景投资型公寓 43 2.4 海景经济型公寓 44 3、商业 44 四、目标客户群定位 45 1、娱乐中心的客户定位 45 2、公寓的客户群定位 45 2.1 经济型公寓的主要客户群 45 2.2 投资型公寓的主要客户群 46 2.3 接待型和商务型公寓的主要客户群 46 3、客源区域分析 47 4、客户年龄分布 47 5、客户面积需求 48 6、客户购买总价意向 48 7、购买目的 48 五、形象定位 49 六、价格定位 49 1住宅价格定位的影响因素 49 1.1 产品差异 49 1.2 目标客户购买能力的影响 49 1.3 建设标准的影响 4

7、9 1.4 机会成本的影响 50 2、价格建议 50 3、总价建议 51 第六部分 产品设计建议 52 一、项目项目概念设计总体指导思想建议 52 1、概念建立与表达 52 2、规划设计基本原则 53 3、规划设计的总体指导思想 53 3.1 创造一种新的生活模式 53 3.2 创建一个多元组合的高品质公寓城 54 3.3 创建居住社区优美的环境质量 54 3.4 设计思路 54 二、建筑风格建议 55 1、简洁、明快，具有较明显的现代风格 55 2、营造家庭和邻里气息 55 三、建筑产品类型建议 56 1、娱乐设施区 56 2、公寓居住区 56 四、建筑布局建议 56 五、各功能区的面积配比

8、建议 57 六、住宅建筑单体 58 1、建筑形式的建议 58 2、套型及面积建议 58 2.1 套型建议 58 2.2 单套面积建议 58 2.3 各种类型的公寓单套面积建议 59 2.4 精装修房屋建议 59 七、景观规划理念 61 1、主题确定 61 2、景观规划采用要素建议 61 3、室外园林、景观的设计建议 62 第七部分 开发节奏、实施计划 64 一、开发遵循的原则 64 二、开发节奏 64 三、开发设想 65 四、开发周期 66 1、两期规划 66 2、四期开发 66 第八部分 营销推广策略 67 一、销控策略 67 1、总体策略 67 2、销售周期 67 3、销售进度节点安排 6

9、8 4、阶段策略 70 二、价格策略 71 1、定价方法 71 1.1 成本加成定价法 71 1.2 认知价值定价法 71 1.3 市场比较定价法 71 2、价格走势 71 3、楼层差价 72 4、朝向差价 72 5、付款方式 72 三、营销推广方案 73 1、案名及释义 73 1.1 南戴河蓝色城堡 73 1.2 秦皇岛国际城 73 1.3 南戴河阳光海岸 73 2、推广思路 73 3、推广渠道 74 4、推广实现 74 4.1 精准的定位 74 4.2 精确的策略组合 74 4.3 精湛的创意 74 4.4 精细的执行 75 5、推广基础 75 5.1 目标群定位 75 5.2 产品的定位

10、 75 5.3 市场形象定位 75 四、推广策略 76 1、阶段性推广模式 76 2、阶段推广策略 77 2.1 引导期、预约期、公开期 77 2.2 强销期 78 2.3 稳定期 78 2.4 尾盘期 79 3、媒体组合策略 80 3.1 报纸、杂志广告 80 3.2 电视、电台广告 80 3.3 户外广告 81 3.4 网络广告 81 4、销售包装与道具 81 第九部分 交楼标准及物业管理建议 82 一、交楼标准 82 二、物业管理建议 82 1、物业公司提供服务内容 83 1.1 生活及休闲环境管理 83 1.2 与客户间的沟通管理 84 1.3 设施管理 84 2、全权物业管理工作内容

11、 85 2.1 物业安保管理 85 2.2 清洁绿化管理 85 2.3 租赁管理 85 2.4 车库营运管理 85 2.5 设施维护保养 86 2.6 外判合同签定 86 2.7 能源节约管理 86 2.8 物业管理专案队伍 86 前言 无法掩饰住的内心的澎湃， 无法沉淀的蓄积已 久的激情，无法阻挡的历史的前进车轮，无法 表白的心中的向往。激荡着、引领着我们的， 依然是那熟悉而又陌生的大海。 翻开 “南戴河蓝色海岸二期” 项目项目的招标文件， “蓝色海岸”的标题让我们立刻为之停顿。 “海南博螯蓝色海岸”， “是巧合？是克隆？是追溯？”， “不应该啊”！ 海南博螯蓝色海岸是依靠天然的自然海景环

12、境， 推崇前卫的异地商务办公概念以及海景高 尔夫概念， 市场定位是依托海南日益繁荣的旅 游产业以及沿海诸省强大的商务贸易经济。 而 南戴河及其周边城市， 在这方面是难以比拟的， 又加之北方四季气候鲜明的事实则更加难以 与海南相提并论。 继续阅读招标文件， 但凡是以海景为主题的房 地产项目项目，别墅至空中别墅，四合院至空中四 合院，投资概念，酒店概念，景观概念似 乎已经是不变的主题，凭借着大海的魅力，似 乎只要是能说的出的论点在这里均可以成立， 可发展商却偏偏加以了否定！ “为什么”？ 抛开了这些概念我们还能做些 什么？ 不知、 迷茫、 困惑， 缠绕着我们的思绪， 无解！ 甚至我们一度选择了放弃

13、。 多年的销售策划经验指导我们， 房地产项目项目的 唯一性、 稀缺性一定是指引项目项目成功的关键要 素，如果项目项目差异化不明显，需创造项目项目中的 唯一性来强化项目项目本身素质以及市场诉求。 沿着捕捉、挖掘产品差异化，创造产品稀缺性 与唯一性的道路，我们看到，本案最为明显的 特性仍然在于海景， 以及通过海景的引领所能 带来的产品附加值（例如在于旅游、投资、商 业等产业发展）。 而前面所阐述的包括别墅至 空中别墅，四合院至空中四合院，投资概念， 酒店概念，景观概念等概念形态，其概念同质 化与概念发展中替代性均是其概念生存的威 胁。换句话说，这正是再度挖掘上述理念的原 由，也是我们寻觅本案主题的

14、起点。 第一部分 项目项目基本情况 一、区位介绍 1、所在城市秦皇岛市简介 秦皇岛市坐落在渤海北岸， 地处中国华北地区 通往东北地区的咽喉要道，是 1984 年被国务 院确定的 14 个沿海对外开放城市之一。它位 于河北省的东北部，北依燕山，南邻渤海，东 与辽宁省为邻，西近京、津、唐，距首都北京 280 千米， 距天津 243 公里， 距沈阳 461 公里， 地理位置优越，水陆空交通均十分便利。相传 秦始皇东巡驻于此， 并派人从这里渡海求仙而 得名。原为一个孤岛，到清乾隆年间成为陆连 岛。 秦皇岛全市总面积 7647 平方千米，辖 4 县 3 区，人口 270 万，其中市区人口 70 万。全市

15、 分海港、山海关、北戴河三区，依燕山余脉， 襟怀渤海，风景绮丽，自然环境优越，夏季气 候凉爽，海滩沙缓潮平，文物古迹众多。 辽阔的海域和漫长的海岸线， 是秦皇岛最具魅 力的所在，绵延数十里的金色沙滩，茂密浓郁 的绿色丛林， 或一碧万顷， 或汹涌莫测的大海， 沙、林、海各种景观相映生辉，构成一幅毓秀 天成的自然画卷。 2、管辖行政区南戴河介绍 南戴河海域， 地处北温带， 具有海洋气候特点， 所以干湿相宜，四季分明，但冬日无严寒，夏 季无酷暑， 全年平均气温为 10。 夏季最高气 温为 35，不过这一高温全年也不超过 7 天。 最热的 7、 8 月份平均气温为 23， 盛夏时节， 酷热难当，这里却

16、是海风习习，凉爽宜人，对 人体十分有益。 它东起戴河口，西至老河口，海岸线 17.5 公 里。岸边沙宽 100250 米，宽敞坦荡，色黄 如金，得名金沙。它柔如地毯，软似棉絮，远 近高低，犹如金色的海浪。而这千万年海浪冲 刷的金沙的粒度，极其均匀，为 2080 目， 埋置深度 2630 米，含土率低于 2%，沙温最 高可达 38，暑期平均为 31。当你海浴之 后，在沙滩上滚几个滚，或仰卧，或俯卧于细 沙中，舒畅无比，疲劳顿消。每到春天，南戴 河海滨的沙滩管理人员， 还要把沙滩的沙子用 细筛子筛一遍， 将头一年游客扔下的杂物筛出， 以净化沙滩的沙子。 南戴河海滨这片海域，没有工业污水的污染。 每年盛夏，从戴河口和老河口流出来的雨水， 是从山上或山泉涌出来的净水， 这里的海水是 “得天独厚”的洁净。 南戴河海滨在方圆 40 公里的范围内没有污染 源，也没有大的排烟烟囱，所以无论东西南北 风， 都不会有烟尘。 按城市规划和旅游区要求， 南戴河海滨建筑密度仅为总面积的 20%，房舍 很稀， 烧饭大都用煤气， 排放的烟尘几乎是零。 旅游黄金时间是 6 月到