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1、营销策划成都西城印象项目 策划方案 营销策划成都西城印象项目 策划方案 “西城印象”项目策划书“西城印象”项目策划书 目 录目 录 摘 要.4 关 键 词.4 前 言.6 第一章 项目概况.7 1.1 土地概况.7 1.2 项目所在区域描述 .9 1.3 项目开发建设概况.9 第二章 投资环境分析.10 2.1 宏观投资环境分析 .10 2.2 中观投资环境分析 .16 2.3 微观投资环境分析 .23 第三章 市场调研与分析.28 3.1 购房者总体期望 .28 3.2 购房者的购房意图 .31 3.3 购房者对生活配套设施的要求 .32 3.4 购房者对小区建设的期望 .34 3.5 购房
2、者对该区域商业投资的预期 .35 3.6 购房者其他相关信息 .37 3.7 问卷分析小结 .39 第四章 项目所在区域主要竞争楼盘分析.40 4.1 项目所在地最主要竞争楼盘分析 .40 4.2 其它相关竞争楼盘 .42 第五章 项目地块分析及经营取向.44 5.1 项目 SWOT 分析 .44 5.2 相关对策 .45 第六章 项目定位分析.46 6.1 市场细分 .46 6.2 目标市场定位 .49 6.3 目标客户定位 .50 第七章 产品方案设计.53 7.1 产品功能定位 .53 7.2 楼盘总体规划 .56 7.3 小区内各区域规划设计方案 .58 7.4 各建设部分面积大小 .
3、60 7.5 商业部分规划 .60 7.6 户型设计 .61 第八章 项目投资分析.66 8.1 销售价格的确定 .66 8.2 建立 EXCEL 成本分析模型 .68 8.3 成本测算及效益分析表 .68 8.4 项目效益指标分析 .70 第九章 项目实施计划.71 9.1 项目整体控制计划 .71 9.2 项目前期工程实施计划 .72 9.3 项目工程建设实施计划 .74 第十章 项目资金计划.75 10.1 资金使用表 .75 10.2 资金收入计划 .76 10.3 资金平衡表 .76 10.4 收入成本累计折线图 .78 第十一章 财务分析.79 11.1 基础数据及其测算.79 1
4、1.2 经营收入及成本估算 .80 11.3 盈利能力分析 .81 11.4 偿债能力分析 .83 11.5 敏感性分析（风险分析） .85 11.6 财务评价结论.87 第十二章 项目市场营销策划.88 12.1 项目卖点及广告语设计 .88 12.2 项目主要营销策略 .90 12.3 分期营销策略 .93 12.4 销售成本测算 .100 12.5 营销策划总结 .103 第十三章 项目建设及组织管理.107 13.1 项目组织机构与管理范围.107 13.2 建设项目实施管理 .108 13.3 前期物业管理和商业管理 .110 总结与体会.111 致谢.114 参考文献.115 摘
5、要摘 要 1项目选址 宗地位于成都市郫县红光镇，占地面积 40,000.20合 60 亩，土地用途为 二类商业住宅混合用地，使用年限住宅 70 年、商业 40 年。土地起拍价为 150 万 元/亩，成交价为 200 万元/亩。 2项目开发建设概况 本项目规划设计面积为 210400，其中地上建筑面积 159600（住宅面积 147600，商业面积 12000） ，地下建筑面积 50800。住宅户数为 1813 户， 地下停车位 1270 个。建筑密度 29.5%，容积率 3.99，绿化率 40%。 3项目整体进度 该项目整体运作时间从 2010 年 1 月至 2011 年 12 月，历时 2
6、年。项目准备 及前期工程从 2010 年 1 月至 6 月，主要用于取得土地和项目立项等前期准备工 作。项目建设工程从 2010 年 7 月至 2011 年 12 月。项目市场营销从 2010 年 10 月至 2011 年 12 月销售完毕。 4经济分析概况 本项目是总投资 5.36 亿元，销售收入 7.56 亿元，自有资金 1.6 亿元，贷款 1.2 亿元。 经测算， 项目可获得净利润约 1 亿元， 每平米开发建设利润为 478 元。 在年基准收益率为 10%的时候，项目净现值可达 5298.18 万元，具有较强的盈利 能力、偿债能力和抗风险能力。 关 键 词关 键 词 房地产、策划、市场调查、经济分析、市场营销 AbstractAbstract The land is located in the HongGuang village of ChengDu city, The net acreage is 40,000.20 (60mu) acres,
