森林景观评估课件

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1、浅谈森林景观资源资产评估,凌 金 桥 江西省森林资源资产评估培训中心,个人简介,凌金桥（1970.5-），男；经济管理硕士、工程师；主要从事森林生态、森林资源资产评估理论与实务教学、研究等工作。负责森林资源资产评估培训中心工作。发表论文有生态公园的构建及其价值评估探讨、生态公园理论与应用的研究、赣州市生态城市建设理论的研究等论文。承担森林资源资产评估实务教材的主要编写工作。现正从事区域性绿色账户建立理论研究等课题。希望有志于林业资产评估同仁加强合作，向生态资源评估方向不断开拓。 联系电话：15083573636（赣州); 13798195644（广州）；QQ：283511868。 邮箱：GDL

2、KR126.COM.邮编：341000,探讨主要问题,一.森林景观资源资产的界定 景观森林景观资源森林景观资源资产 二.森林景观资源资产的利用价值 资源形成经营条件效用分析 三.一般评估理论与方法的探讨 价值构成评价要素评估假设 市场法收益法成本法 四.案例简介,一、景观、森林景观资源、森林景观资源资产的辨析,1.1景观 来源于圣经，指神殿神秘色彩、宏伟结构的感性认识。德国人最早引入科学领域。 从美学领域来说，“景观”一词等同于通常所说的风景、景色、景致的涵义，是主体(人)对客观事物的感觉.侧重于从外部形态特征上来把握地域客体的整体属性。 从地理学及生态学方面，景观分为广义景观和狭义景观。“广

3、义景观”指由不同类型的生态系统组成的异质性地理空间单元;而“狭义景观”则指在几平方公里到数百平方公里范围内，由不同类型的生态系统以某种空间组织方式组成的异质地理空间单元。（九连山自然保护区、张家界森林公园）,1.2 森林资源与森林景观资源,森林资源 资源使用价值限定在憩息、 观光、娱乐、学习研究等 方面，使人获取精神享受。 （森林美学价值等拓展） 森林景观资源 区别园林景观或园林植物景观、地质公园、历史或人文景观,森林景观资源的内涵,森林景观资源：指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源，它的主体因素为森林生态系统，其中包括森林植物、森林动物及组成森林的自然地理及人文环境。综合各方面因素，森林景

4、观资源涵义包括以下几点: (l)区域性森林及栖息在内的动植物; (2)区域性珍稀生物景观，如濒危动植物、名贵花卉等;(卧龙大熊猫、富士山樱花、峨眉山猕猴） (3)组成森林景观的或与某一森林景观相关的自然地理环境，如水、石、洞等;（张家界奇山、溶洞） (4)与某一森林景观密切呼应的人文历史景观，如历史遗址、古代文化传统等。（庐山三宝树）,1.3资产与森林资源景观资产,资产的界定：通过法律程序、明确归属为某经济主体的并作为生产者要素投入经营活动的资源才能称为资产。（产权明确、可控经营、效益确定） 森林景观资产：指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林（含森林公园）、森林游憩地、部分名

5、胜古迹和革命纪念林、古树名木等。（能经营、有收益、森林景观） 森林景观资产评估：是对以森林景观资源资产为对象的合作经营、股份经营、资产转让等经济活动提供一个客观合理的价格。保护资产所有者和经营者的合法权益 。（对资产估价活动）,森林景观资源资产特点,我国森林景观资源资产经过林业部门的保护、经营、管理，继承并发展了自然和文化遗产，成为多样性物种自然基因库。随着社会经济发展，逐步开发利用成为科研基地和旅游胜地。 1可持续性（社会现实需求、生态系统持续可能性） 2自然景观与人文景观紧密的结合（历史文化渊源、艺术物质基础、人们精神享受需求） 3珍稀野生动植物品种多样性。（享受多样化） 4中国森林景观资

6、源资产除具备旅游开发价值以外，其它功能价值不可低估（生态服务功能）。 5广泛的适应性（社会需求）,二.森林景观资源资产的利用价值,2.1 森林景观的资源形成 （1）森林生态系统的演替是森林景观形成的客观条件。不管森林是天然的还是人为的，森林生态系统的生长发育（演替）是形成森林景观的基础。离开森林，森林景观资源就会变质。 （2）森林生态系统的生长发育受到人为因素的重大影响。如造林抚育、采伐间伐、生物入侵 或人为破坏等，真正的天然林相对很少。 （3）自然条件是形成森林景观资源的必要条件。 （4）人文历史等因素促进森林景观资源的形成。,2.2 资产的经营条件,（1）景观的欣赏者的人，森林景观资源资产

7、的使用者是人本身，因此必须满足资产的一般属性。又必须符合森林自然生长发育的特征。合理经营使用才能可持续发展。 （2）形成森林景观资源资产，必须具备充足的经营条件：运用当前科学技术条件，能够控制生产或经营。就当前条件下，能实现该资产的使用价值；如游览、观赏、休憩、考察、学习等活动能较顺利实现。使用的限度是保持生态平衡。一旦破坏走向逆向演替。（黄土高坡）,2.3效用分析,（1）理论上讲森林景观资源资产是可持续的，具有无限的价值与使用价值。 （2）间接价值如生态服务功能的价值远远超过我们目前获取的直接价值。 （3）森林景观资源资产目前认同的是旅游价值，带来效益可观（到2000年底，全国各类森林公园已

8、发展到1078处，森林旅游直接收入已超过12.93亿。辽宁省在2000年森林公园的旅游收入4113.8万元，占全国的3.2%，接待旅游总人数186.35万人，占全国的2.6%）。较多人研究森林景观资源资产的游览方面价值；其他方面如学习科研方面的价值研究较少。 （4）计量方面技术目前比较薄弱，主观评价较多。评估技术也不够成熟。,三、森林景观资产评估理论与方法的探讨,3.1资产评估的根本目的。源于交易中需确定所转让的物的公允价值 。评估产生的交易是指资产权属发生变化的交易，可细分为资产转让、企业兼并、企业出售。企业联营、股份经营、合资合作、企业清算、资产抵押（潜藏着资产权属转移可能性）等，评估的根

9、本目的是为交易服务；可以延伸到产权权属不发生转移的有关评估。 如森林景观资源资产评估，目前较多是资产抵押、联营或股份经营等评估。实质性交易相对较少，需评估的往往是资产的有关权益。为森林景观资源资产健康经营提供决策依据或间接支持（融资），促进经营者建立科学管理机制 。,3.2 资产评估的基本假设。,资产评估的根本目的是服务于交易，交易的实质对象是权益，对于出让和受让双方都应是有利的，否则就违背了经济学中经济人的基本假设。 由此推知，资产应能继续为受让方带来利益或好处。由此，可得出目前大家较为认同的资产评估假设，即继续使用假设和公开市场假设。 森林景观资源资产评估基本假设由此延伸。,森林景观资源资

10、产评估基本假设,1继续使用假设 （1）资产能以其提供的用途或服务，即森林游览、观光、娱乐等功能满足所有经营以期望的收益。 （2）资产尚有显著的剩余使用寿命。（考虑林地的使用期限） （3）资产所有权明确。 （4）充分考虑了资产的使用功能。 2公开市场假设 公开市场假设，是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。,3.3资产评估的原理,评估原理是在评估根本目的的指导下，基于实践，发展而形成的一套系统的理论，对实践具有指导价值，包括评估的理论基础、评估的原则，以及在这些条件约束和指导下形成的评估方法等。 （1）价值理论：森林景观资源资产价值理论基础，我认为其一是马克思的劳动价值论，大多数

11、森林景观资源资产凝聚社会劳动（人为投入）才形成或开发；因此蕴涵价值。 （2）效用理论：由于特定自然条件或人为投入，形成森林景观，使人们感受森林之美，接受森林景观带来的效用，形成不同的使用价值。,森林景观资源资产价值构成探讨,个人观点 有形资产（生态、景物） 无形资产（人文、知名度） 如地质、气候资源,森 林 景 观 资 产,直接使用价值,间接价值,其他自然 资源资产价值,林副产品等价值,观光旅游等价值,科学文化价值,生态服务功能价值,土地价值,其他自然资产价值,有机物生产价值,大气循环价值,物质循环储存价值,保水育土价值,生物多样性价值,其他未知价值,例：生态系统的结构与功能图示,（个人观点）

12、,生态公园价值构成图示,个人观点,其他价值等,其他价值等,3.4森林景观资源要素评估指标体系（200分）,山体15 水体10 植被10 森 自然景观资源55 动物6 林 细菌含量4 、空气负离子含量6 覆盖度10 景 生态环境资源43 大气质量8、植物精气8 天象4 观 地表水质量8、土壤2 资 奇特景观25 放射性幅度强度4 源 旅游舒适期5 要 知名度7 素 历史古迹5 评 人文资源20 民俗风情10 估 宗教5 旅游条件50 面积5 交通条件20 公路8 地域组合8 铁路5 地理位置15 航空5 通讯2 水路2,3.5森林景观资源资产评估基本假设,1继续使用假设 （1）资产能以其提供的用

13、途或服务，即森林游览、观光、娱乐等功能满足所有经营以期望的收益。 （2）资产尚有显著的剩余使用寿命。（考虑林地的使用期限） （3）资产所有权明确。 （4）充分考虑了资产的使用功能。 2公开市场假设 公开市场假设，是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。,四、森林景观资源资产的评估方法,森林景观资产评估主要选择现行市价法，收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法（WCM），重置成本法、旅游费用法（TCM）等几种方法，并同时结合景区评价等级和相关条件等进行综合评定估算。 评估方法的选择与评估目的、评估条件有关，需要评估者谨慎选择。 森林景观资产评估方法简介如下：,4.1 现行市价法,

14、以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础 的评估方法。公式如下： b 式中：森林景观资产评估值； 景观质量调整系数； b物价指数调整系数； 参照物单位面积的市场价格（元hm2）； 被评估森林景观资产的面积。,4.2 年金资本化法,适用于有相对稳定收入的森林景观资产的价值评估。其计算公式为： 式中： E森林景观资源资产评估值 A年均纯收益 P投资收益率,4.3 条件价值法(WCM),通过对游客进行调查，获得森林景观资产评估值评估方法。（收益法的一种？） 1）评估对象为整个森林风景区 运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时，主要步骤如下： （1）进行游客调查，得出游客对该景区门票的平均原意

15、支付值；（难点） （2）以该平均愿意支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其它经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入； （3）年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益； （4）以年均纯收益除以适宜的投资收益率得出该森林风景区的评估值。,2）旅游风景区中某一森林景观资产的评估,森林景观资产仅为风景区的一部分时，运用条件价值法评估森林景观资产的主要步骤如下： （1）计算出该风景区总的评估值； （2）进行游客调查，计算在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值； （3）以该愿意支付值作为合理门票价格，计算出风景区的评估值； （4）风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资产的评估值。,3）WCM法的有关公式及计算过程,4.3.1合理门票价格 （1）平均支付意愿 平均支付意愿 ，WTP个人支付意愿 调查的i个对象 （2）合理门票价格计算：各调查样本支付意愿的平均值作为合理门