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1、物业管理物业管理师职业资格考 试 物业管理物业管理师职业资格考 试 物业管理师职业资格考试物业管理师职业资格考试 参考论文集参考论文集 石家庄市金博瑞职业培训学校石家庄市金博瑞职业培训学校 2002 年 10 月 30 日2002 年 10 月 30 日 目 录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 .中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 .3 3 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 .试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 .7 7 生态住宅小区的建设与管理探讨 .生态住宅小区的建设与管理探讨 .9 9 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 .试论物业管理市场结构调整的策略和
2、途径 .1212 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 .试论以营销为主导的经营型物业管理模式 .1616 物业管理企业的企业文化特性及其建设 .物业管理企业的企业文化特性及其建设 .1919 物业管理企业靠什么赢得市场 .物业管理企业靠什么赢得市场 .2222 试论物业品牌价值战略的定位 .试论物业品牌价值战略的定位 .2626 经营-物业管理企业发展的必由之路 .经营-物业管理企业发展的必由之路 .2828 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 .从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 .3232 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 .试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 .353
3、5 21 世纪中国物业管理发展思路初探.21 世纪中国物业管理发展思路初探.3737 中国物业管理发展中若干问题的思考 .中国物业管理发展中若干问题的思考 .4141 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 .浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 .4444 关于物业管理立法重点和难点的思考 .关于物业管理立法重点和难点的思考 .4747 论我国物业管理可持续发展战略 .论我国物业管理可持续发展战略 .5252 浅析从管理物业到经营物业 .浅析从管理物业到经营物业 .5858 物业管理的品牌 .物业管理的品牌 .6262 物业管理强制权利随意谈 .物业管理强制权利随意谈 .6363 中国物业管理企业面临
4、问题的经济学及现实分析 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过 20 年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。 归内起来大致 分为三个方面 ： 一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三 是当地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。 伴随着 我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物 业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和 文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物
5、业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户 在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。 作为推动 市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理 滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们 可以用图 1 中的图 A、图 B 两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房 产的保值、 增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益 (总福利水平)上升。图 A 的 Z-Y 弧线表
6、示社会的总生产可能性边界,其中 OA 轴上的 Z 点代 表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;OB 轴上的 Y 点则代表物业管理服务的总 生产量。W1-W2-W3 这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各 项特征，W1-W2-W3 按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即 W1Wi W3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有 相同的社会福利水平。 从图 A 中,我们可以看出,只有在 A 点,即社会福利曲线 W2 与社会的生 产可能性边界 Z-Y 相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。 反之,处于生产可
7、能 性边界之内的 B 点,只能达到一个低于的 W2 的社会福利水平 W1。 而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图 1 中的图 B 来显 示这一供求状况。图中 Dl 表示目前我国的物业管理市场需求,相应的 S1 则表示目前我国物 业管理市场的供给曲线,D1、SI 的交点 C 所决定的是物业管理的实际生产水平 q1。q2 实质 上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图 A,我们可以明显看出,有效需 求水平ql只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水平q尚有距离。 这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利
8、最 大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 点所决定的水平。 2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因 制度环境 由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商 品化比率低,二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。 我国长期以来实行的福利分房体 制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。 虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的 差距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。只有 同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如,在我国
9、经济发展水平较 高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售出的公房仍占 相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。 经济发展水平和居民收入水平较低 经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、 房屋使用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较 低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上,内陆经济相对落后地区的普遍 现象是居民消费支出中食品支出比重大恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小(福利 房制度后遗症),这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担的额外支 出
10、。 推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为 专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问题上 也不能消极地等、 靠。 要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的奢侈品的认识 误区。实际上,且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和用 户的必需品。而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会带 来效益,提高全社会的福利水平。任何一个行业,包括物业管理,都有着很明显的规模经济性 质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位管理费用有降低趋势,这是由于分工 专业化加深、 效率提高所致。 如图 2 所示:由于物业管理体制的推广,单位管理费用即物业管 理服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原来的 AB 转为现 在的 AC,这种新的均衡点 E1,位于更高的效用无差异曲线 U1 上,福利水平得到了改善。 (图 2 中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消费组合向量) 所以,面对低收入水平、 低经济发展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实
