年度报告年月长沙市房地产市场分析报告

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1、年度报告年月长沙市房地产市场 分析报告 年度报告年月长沙市房地产市场 分析报告 2010 年 1-9 月长沙市房地产市场分析报告2010 年 1-9 月长沙市房地产市场分析报告 注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2010 年第三季度以来，长沙商品房新增批准预售逐月增长，商品房销售同比增幅逐月下降，销售市场热度有所降低；二手房交易低位徘徊，并呈逐月下降趋势，当前全市月交易

2、量已不足 30 万 m2。1-9 月全市（含郊县）完成房地产开发投资 481 亿元，同比增长 33%，约占全市固定资产投资的 21%。商品房施工面积 6145 万 m2，新开工面积 1792 万 m2，竣工面积 549 万 m2，与去年 同期比分别增长 16%、90%、-29%。1-9 月我市（含郊县）累计批准预售 1473 万 m2，同比增长 56%；实现商品房销售备案面积 1554 万 m2，销售金额 653 亿元，与去年同期相比分别增长 27%、 47%。 Part 1 新建商品房市场 一、新建商品房批准预售情况 1-9 月全市新建商品房累计批准预售 1472.50 万 m2，同比增长

3、55.73%，其中住宅批准预售 1308.89 万 m2，同比增长 49.31%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售 1042.24 万 m2，同 比增长 65.68%，其中住宅批准预售 961.21 万 m2，同比增长 63.85%。与去年同期对比来看，今年 1-9 月五区四县除开福区、浏阳市外，其他各区县新增批准预售均呈正增长，天心区、岳麓区、 雨花区、宁乡县同比增幅超过 80%，这表明当前长沙城市外拓明显提速，城市南部、西部是今年长沙房地产市场拓展的重点。 表 1 2010 年 1-9 月长沙市新建商品房、住宅供应情况 区 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批准预售面积 （万 m2

4、）同比（%）批准预售面积 （万 m2）同比（%） 全 市 1472.5055.731308.8949.31 其中芙蓉区 97.0966.0287.3263.26 天心区 160.77158.85149.16163.55 岳麓区 242.7989.83221.3779.78 开福区 169.96-5.10165.78-5.53 雨花区 371.6384.46337.5889.71 长沙县 202.5224.87186.0917.02 望城县 112.2465.6092.8852.93 浏阳市 40.06-10.8634.865.03 宁乡县 75.4481.3833.85-8.55 二、新建商品

5、房销售备案情况 1-9 月全市新建商品房累计销售备案 1553.97 万 m2，同比增长 27.07%，其中住宅销售备案 1444.11 万 m2，同比增长 25.16%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售备案 1044.97 万 m2，同 比增长 21.23%，其中住宅销售备案 964.12 万 m2，同比增长 19.57%。从当前各区情况来看，芙蓉区、天心区、宁乡县商品房备案量已出现负增长；全市同比增幅最大的是长沙县，同比增长达 77%。今年下半年以来，全市商品房备案销售累计同比增幅已呈逐月下降态势。 表 2 2010 年 1-9 月长沙市新建商品房、住宅销售备案情况 区 域新 建 商

6、品 房其中：住 宅 销售面积（万 m2）同比（%）销售面积（万 m2）同比（%） 全 市 1553.9727.071444.1125.16 其中芙蓉区 67.29-31.1254.98-34.54 天心区 154.02-6.25135.73-12.13 岳麓区 202.2343.34190.3842.57 开福区 202.5614.09192.1312.32 雨花区 418.8848.87390.9048.49 长沙县 301.4177.03286.9572.99 望城县 68.6023.8267.3624.14 浏阳市 66.6624.9860.5921.81 宁乡县 72.33-11.79

7、65.09-16.14 三、新建商品房成交备案金额、均价 1-9 月长沙市新建商品房销售备案金额为 652.94 亿元， 同比增长 47.41%， 其中住宅成交备案金额为 571.48 亿元， 同比增长 44.22%。 分区划来看， 长沙内五区新建商品房销售备案金额为 488.43 亿元，同比增长 41.31%，其中住宅成交备案金额为 421.40 亿元，同比增长 37.89%。 表 3 2010 年 1-9 月长沙市新建商品房销售备案均价 区 域新 建 商 品 房其中：住 宅 均价（元/m2）同比（%）均价（元/m2）同比（%） 全 市 420216.01395715.23 其中芙蓉区 51

8、4113.15442514.02 天心区 451220.74396712.82 岳麓区 444817.77422417.43 开福区 518625.20497623.04 雨花区 452112.51427710.96 长沙县 350812.99343812.72 望城县 340317.80335817.53 浏阳市 268325.67240522.49 宁乡县 242416.75218614.72 1-9 月长沙全市新建商品房（含单位集资房等）备案均价为 4202 元/m2，同比上涨 16.01%，其中住宅 3957 元/m2，同比上涨 15.23%；内五区新建商品房（含单位集资房等）备案均价

9、为 4674 元/m2，同比上涨 16.56%，其中住宅 4371 元/m2，同比上涨 15.32%。从全市商品房均价来看，2010 年 4 月以前，均价呈现持续上扬，5 月-9 月均价出现小幅震荡，整体走势趋于平稳。本月均 价环比下跌主要是因为维修基金新算法实施在即，低价楼盘集中进窗备案造成的。 四、新建商品住房供求结构分析（按套数计） 表 4 2010 年 1-9 月长沙内五区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套） 户 型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比 60m21308814.63 1062512.32 24631.23 60-90m22421227.06 21

10、26324.66 29491.14 90-120m22125423.75 1915622.21 20981.11 120-144m21673118.70 1834821.28 -16170.91 144m21420115.87 1685019.54 -26490.84 合计 89486100.00 86242100.00 32441.04 （一）套型结构分析 1-9 月长沙内五区累计住房供应套均面积为 107.41m2，同比增大 0.78%。从累计供应及销售备案情况来看，累计供销比继续增大，当前累计供应量已超过同期累计备案量，其中套面积 60m2 以 下户型供销比已超过 1.20；套面积 14

11、4m2 以上大户型由于滞销量较大，当前市场已减少新增供给，供销比相对较低，市场以消化存量为主； 90m2 以下户型供应占比为 41.68%，比去年同期增 大 0.93 个百分点。 表 5 2010 年 1-9 月长沙内五区新建商品住宅户型销售价位分析表（单位：套） 价位段销比例（%） 3000 元/m21645319.08 3000-3500 元/m258486.78 3500-4000 元/m282829.60 4000-4500 元/m21310215.19 4500-5000 元/m21582118.34 5000-5500 元/m21134513.15 5500 元/m21539117

12、.85 合 计 86242100.00 （二）价位结构分析 从 1-9 月住宅销售的价位结构来看，由于维修基金计算方式变更在即，9 月有一定量的定向开发等低价楼盘集中进窗备案，3000 元/m2 以下楼盘累计备案比例出现一定上浮；而 5500 元/m2 以 上价位段销量比例相较上月仍呈现继续上升，这表明市场上高档楼盘销售情况相对良好，受新政影响相对较小。 五、内五区新建商品房待销情况 2008 年以来，截止今年 9 月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为 686.80 万 m2，较上月底增加 68.37 万 m2。其中住宅 545.96 万 m2,占 79.49%；非住宅 140.84

13、 万 m2，占 20.51%。 分行政区划来看，雨花区待售量居第一位，为 161.79 万 m2，占比 29.63%，其次是岳麓区，待售量为 155.92 万 m2，占比 28.56%； 分面积段来看，144m2 以上商品住宅的待售量最大，为 201.64 万 m2，占比 36.93%。 Part 2 土地招拍挂市场 六、土地招拍挂情况 (数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统) 表 6 2010 年 9 月长沙市土地供应和交易情况 区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区全市 出让情况宗 数 1086318 面积（m2）25682.90216887.98230132.2336686.625

14、09389.73 成交情况宗 数 000011 面积（m2）00005061.825061.82 金额（万元）000031633163 综合地价水平值（元/m2）000062496249 表 7 2010 年 9 月长沙市各用途土地成交情况 用 途全 市其 中 商业（综合）住 宅工 业 成交宗数 1010 成交面积（m2）5061.8205061.820 成交金额（万元）3163031630 综合地价水平值(元/m2)6249062490 1-9 月，全市招拍挂出让土地挂牌 108 宗，土地面积 455.48 万 m2。其中，商业（综合）用地挂牌 57 宗，土地面积 247.15 万 m2；

15、住宅用地挂牌 25 宗，土地面积 108.40 万 m2； 工业用地挂牌 26 宗，土地面积 99.95 万 m2。全市土地实际成交 42 宗，成交面积 181.17 万 m2，成交总金额 619603 万元，综合地价水平值 3420 元/m2，其中，商业（综合）用地成交面积 89.91 万 m2，成交金 额 447733 万元；住宅用地成交面积 43.45 万 m2，成交金额 144281 万元；工业用地成交面积 47.84 万 m2，成交金额 27589 万元。 9 月份，全市招拍挂出让土地挂牌 18 宗，土地面积 50.94 万 m2。其中，商业（综合）用地挂牌 12 宗，土地面积 39.02 万 m2；住宅用地挂牌 2 宗，土地面积 5.57 万 m2；工业用地挂牌 4 宗， 土地面积 6.35 万 m2。全市土地实际成交 1 宗，成交面积 0.51 万 m2，成交总金额 3163 万元，综合地价水平值 6249 元/m2，其中，住宅用地成交面积 0.51 万 m2，成交金额 3163 万元，本月没 有商业用地、工业用地成交。 Part 3 二手房市场 七、二手房销售面积 1-9 月，全市二手房成交面积 317.09 万 m2，成交套数为 24469 套，同比分别增长 3.38%、-6.62%；其中住宅成交 209.