房地产行业项目管理课件

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1、房地产行业项目管理,Presented by Stephen,前言,项目管理是房地产开发的中心环节 ，项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理正逐渐成为企业保障产品品质、取得经济效益的重要手段。,来自中国最大的资料库下载,建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理 ,以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。,来自中国最大的资料库下载,概述,房地产业是从事房地产开发，经营，管理，服务等行业和企业的总称。 房地

2、产可分为： (1) 一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。,来自中国最大的资料库下载,(2) 二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 代理行：服务于二级市场，是发展商与购买者之间的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。,来自中国最大的资料库下载,(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 中介机构：服务于三级市场，它是业主与购买者或租赁者之间的桥梁。受理的对象分散无系统，仅强化销售实施，提

3、供大量的信息，是单枪匹马独立作战，是被动营销。,来自中国最大的资料库下载,第一章：房地产项目管理概论,什么是项目 什么是项目管理 开发商项目管理工作内容 项目的生命周期 项目资源 国际项目管理发展 中国项目管理状况 项目管理知识体系,来自中国最大的资料库下载,项目的含义,对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。,来自中国最大的资料库下载,项目的特征,项目任务和成果具有一次性； 项目目标具有明确性：如工期目标，费用目标，质量目标； 项目系统具有整体性； 项目对象具有确定性；,来自中国最大的资料库下载,房地产项目的定义,房地产项目是工程建设项目的一种，是指在一定的时间，费用和质量的

4、要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。,来自中国最大的资料库下载,项目管理,定义:项目管理是在项目活动中运用知识、技能、工具和技术，以满足和超过项目干系人对项目的需求和期望。 项目管理就是把各种资源应用于项目，以实现项目的目标。,来自中国最大的资料库下载,开发商项目管理工作内容,三大阶段 1，前期的准备阶段； 2，建筑施工阶段； 3，经营阶段,来自中国最大的资料库下载,前期的准备阶段,主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征

5、地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。,来自中国最大的资料库下载,建筑施工阶段,工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。,来自中国最大的资料库下载,经营阶段,房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。,来自中国最大的资料库下载,项目的生命周期,概念阶段 规划阶段 实施阶段 结束阶段,来自中国最大的资料库下载,概念阶段,主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行,来自中国最大的资料库

6、下载,1根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。2请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。3通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。,来自中国最大的资料库下载,规划阶段,对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备,来自中国最大的资料库下载,1确定项目总负责人（重点项目）。2确定项目经理。3确定项目组主要成员。4确认项目的有效性（项目最终产品的范围界定、实施方案、质量

7、标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）,来自中国最大的资料库下载,5提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。 6通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。,来自中国最大的资料库下载,实施阶段,按计划启动实施项目工作,来自中国最大的资料库下载,1建立项目组织。2取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。3制订项目计划（专业性、可行性）。4通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。5通过规划、消防、

8、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。6合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。,来自中国最大的资料库下载,7项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。8水、电、气、智能化、网络、商业等进场。 本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量-成本-进度、项目的销售等。,来自中国最大的资料库下载,结束阶段,项目结束的有关工作,来自中国最大的资料库下载,1项目验收（单体、消防、人防、环境、

9、水电、设备等），办理备案证。2物业公司对项目进行接管验收。3配合物业公司交房。4项目清算。5资产清理。6文档总结。 7对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。8解散项目组。,来自中国最大的资料库下载,本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备.,来自中国最大的资料库下载,29,项目资源,资源: 一切具有现实和潜在价值的东西 自然资源和人造资源，内部资源和外部资源，有形资源和无形资源 人力和人才(man)、材料(material)、机械(machine)、资金(money)、信息(message)、科学技术(method of S 3）财务可行性；

10、 4）经济可行性; 5）生态和社会可行性; 6)风险和不确定性。,来自中国最大的资料库下载,评估一项方案的可行性,需要注意财务和技术因素-“硬”的可以计量的方面,也要注重其他“软”的因素. 软性系统分析(Soft Systems Analysis,简称SSA)是对数量和事实的“硬”信息之外的信息进行处理的一种方法.SSA可以在一项研究的初期用来识别任何评估需要考虑的交互作用. SSA所使用一种有用的特殊方法是丰富图画分析法(RICH Picture Analysis),这是对一种形式展开的完整分析:它识别问题领域、结构、过程及政治、心理和社会因素。,来自中国最大的资料库下载,技术可行性,评价技

11、术是否成熟； -有利部件分析法（Feature Analysis)是对用于共同目的的各种产品信息进行收集和整理的一种方法。有利部件（ Feature）是项目要求背景中重要的组成成分，包括一批设备、系统或其他重要成份。 分析步骤： 1、识别有利部件并赋予权数； 2、计算优点值（Figure of Merit 简称FOM); 3、比较FOM最高者一般应作为首选产品。,来自中国最大的资料库下载,财务可行性,对一个特定的项目进行资源投资是否值得？如何获得值得的回报？ 如果投资资源有几种备选的机会，那一种会带来最佳回报？,来自中国最大的资料库下载,成本收益分析,成本收益分析： 该项目计划中的生命期识别、

12、详述和评估建议的成本，包括采购、建设、保养、维修、运行成本、退役； 在其设计中的生命周期内，识别、详述和评估建议的收益。 无形成本收益分析：某些成本和收益不易于转化成财务术语。 一次成本收益分析不仅考虑潜在项目的财务可行性，而且需要考虑无形成本和收益。,来自中国最大的资料库下载,相关概念和信息1,资本成本Capital Cost包括： 对一项资产的基本收购价格； 在安装和使用一项使用资产时以及把它投入正常工作状态使招致的任何额外成本。 收入成本Revenue Cost:在一个项目中不是为了收购或增加资产而招致的任何成本。收入成本是作为日常经营部分而在一个持续基础上发生的，这些需要包括计划中的维

13、护和修理成本，替换磨损部件以及类似的成本。,来自中国最大的资料库下载,相关概念和信息2,管理费包括： 行政费用，如租金和费用、职员薪金、主要的和其他的服务、保险、文具等等； 普通管理人员的薪水和费用； 行政机构、机器和家具上的折旧。 融资成本：财务资源的使用本身所花费的金钱。它们通常是对项目投入资金的显著收支平衡必须支付的利息，除非项目收益把这些余额还清。 为判断项目建议在经济上是否可行，可用融资成本百分比费用与项目赢利能力的计算值相比较。,来自中国最大的资料库下载,相关概念和信息3,报酬率Rate of Return项目建议的报酬率应大于资金在目前使用中所赚得的报酬率。 融资成本率取下列最高

14、的成本率： 对借来的资金所要支付的利息； 如果投在其他具有最佳优势的地方，该资金所获得的利率； 企业当前投资汇报率。 如果一个建议的评估显示潜在的报酬率超过了所选择的融资成本率，从财务角度看，其可行性不会有什么疑问。,来自中国最大的资料库下载,生态和社会因素,生态方面：一个组织的现在和潜在客户宁愿购买对环境无害的产品而不是有害产品，或者从股东或雇员的角度看，健康和安全法规也强制人们考虑生态问题。 社会因素：项目、过程或产品对就业、工人和公众健康、安全、民族文化、伦理道德的影响。,来自中国最大的资料库下载,高风险建议书,如果新奇要素在一个项目中占优势，潜在的成本变化应该被看作一种风险。包含了研究

15、、开发或不成熟技术的建议书比诸如土木建设工程这样成熟的领域有更高的风险。 存在三方面的风险： 1、规模； 2、技术的成熟； 3、结构的复杂性。 项目越大，风险也越大。规模的增长往往意味着复杂性的增加，包括行政管理参与者之间的等等复杂性。,来自中国最大的资料库下载,可行性研究工作程序,可行性研究报告的内容：,1）实施要点； 2）项目背景和历史； 3）市场和生产能力； 4）原材料投入； 5）项目的设计； 6）项目投产后的组织结构和管理费； 7）人力； 8）项目执行； 9）财务和经济评价。,来自中国最大的资料库下载,国家计委：工业项目可行性研究报告,1、总论 2、需求预测和拟建规模 3、资源、原材料

16、、燃料及公用设施情况 4、设计方案 5、建厂条件与厂址方案 6、环境保护 7、企业组织、劳动定员和人员培训 8、实施进度建议 9、投资估算和资金筹措 10、社会及经济效果评价,来自中国最大的资料库下载,项目选定,1. 机会研究: 进行具体可行性研究前 的预备性调查研究。 2. 项目选定 社会的某种需要可以通过多种不同的项目来满足。 个人和组织可能会同时识别出多个项目， 需对这些项目设想进行筛选项目选定。,来自中国最大的资料库下载,决策者的思考,来自中国最大的资料库下载,规划过程各子过程及其相互之间的联系,来自中国最大的资料库下载,执行过程,控制过程,计划过程,控制过程,来自中国最大的资料库下载,控制过程,来自中国最大的资料库下载,结 过程,范围核实,行政收尾,合同收尾,控制 过程,来自中国最大的资料库下载,第四章项目整体管理,项目计划制定,1、输入 其他计划编制的输出 历史信息 组织方针 约束条件 假定,2、工具和技术 项目计划编制的方法 项目干系人的技能