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1、上海宝山万达购物广场 市调报告,2012.7,2012年6月29日,从破土动工到结构封顶，从开盘伊始到热销千套，从开业倒计到开门迎客作为2012全年计划陆续开业19座万达广场中的首发站，2012年6月29日，位于宝山区共和新路一二八纪念路路口的宝山万达广场在万众期待中盛大公开。30万平米升级版城市综合体坐享17万平米大商业配套，宝山北中环自此全面跨入万达时代。,4、17、24、200,数字背后的意义,4 ：继五角场万达、周浦万达、江桥万达之后万达集团第四座落户于上海的城市综合体。 17 ：宝山万达广场的商业经营面积约17万平方米，北上海之最。 24 ：据STV新闻夜线统计，开张首日客流量高达2
2、4万次人次，疯狂。 200 ：截至开业之际，已成功招商200多家，国美电器、万达影城、沃尔玛、第一食品、 优衣库、H&M等国内外知名品牌悉数进驻，强势。,WHY ？,在传统的商业地产观念中，一个新生商业体犹如一个孩子般，他需要成长、需要培育、需要维护。一个商业体需要经历商业培育期才能迈入成熟期，而宝山万达却在开张首日迎来24万的客流量，且在开业前期的试营业和开业之后的几日里，人流量也都达到了前所未有的高度，自6月20日至7.2日平均客流量达到18万/天/人次。,项目简介,宝山万达广场,上海宝山万达广场建筑面积约29.5万，项目总投资约30亿元。项目将集中商业广场、SOHO办公、影城餐饮街等多重
3、物业类型，于2012年6月29日开业。建成后的宝山万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，引领并拉升上海北部商业商务的崛起。,地理位置,宝山万达,交通情况,距离轨道交通L1共康站50M 周边多个公交车站、20条以上公交线路 与南北高架保德路闸口近在咫尺,建筑格局,项目概述,上海宝山万达广场的商业主要分为3大部分，分别是一个购物中心、两条步行街和五栋甲级写字楼,宝山万达主体建筑 ，地下二层地上四层裙楼格局,业态解分,业态解分,将1号写字楼于2号写字楼裙楼相连接，并将底部裙楼延展，打造出室内步行街和购物商场，1号楼写字楼裙楼为万达百货，2号楼写字楼裙楼
4、为娱乐楼，4者相对独立却又相辅相成连为一体。,业态解分,主力业态介绍,八大主力店包含零售、餐饮、娱乐、生活 全方位提高自身价值,万达百货. B14F 沃尔玛 . B1 第一食品. 1F 国美电器. 2F 大玩家. 3F 大歌星. 4F 万达影城. 5F 丰收日. 6F,业态解分,业态介绍,1F,时装Fashion,Adidas 112 Calvin klein Jeans 108 DAZZLE 110 ENC 105 FILA 115-2 GUESS 109 H&M 116&216 LACOSTE 128 Marks&Spencer（玛莎） 101&201 MOTIVI 113 Novo pl
5、us 118 Ochily 111 OVS 102&103 SCOFIELD 129 TOMMY HILFIGER 126 UNIQLO（优衣库） 107&206 ZARA 123&220,鞋类箱包Shoes&Bags,CHARLES&KEITH 115-1,珠宝配饰Jewellery,AGATHA 127 CASIO 106 Folli Follie 125 Morellato 117 Love&Love 120 TISSOT 130-1,新食艺Food&Beverage,哈根达斯 121 必胜客 120&218 星巴克 119,电子Electronics,Shenhui 130-2,业态解
6、分,业态介绍,2F,时装Fashion,Five Plus 207 GEN(简) 225 GXG 211 Gxg 1978 222 H&M 116&216 JEAMS KINGDOM 213 Lee 215 Marks&Spencer（玛莎） 110&201 MO&CO 208 NAVIGARE 221 Collectpoint 202 retrogallery 203 TEENIE WEENIE 209&210 太平鸟 217 TRENDIANO 212 UNIQLO（优衣库） 107&206 ZARA 123&220,珠宝配饰Jewellery,SU（素） 205 Shine Access
7、ories 223,新食艺Food&Beverage,必胜客 120&218,美容护理Beauty,SASA(莎莎) 219,业态解分,业态介绍,3F,时装Fashion,Hi Panda 321-2 Paul Frank 321-1,珠宝配饰Jewellery,阿吉豆 316 Shiny Crystal 317-1 Paris Miki(巴黎三城) 331,鞋类箱包Shoes&Bags,Crocs 317-2 Footmark 320-1 SHOE MARKER 328&329 VANS 317-3,电子Electronics,Onezero 327 星动力 330,生活百货Lifestyl
8、e,ABC COOKING 303-1 Basis Home(倍思家) 312&313&315 DORAEMON 303-2&305&306 热风 318 Kids land 307 Lovely Lace 308 MERRY NEST 320-2 屈臣氏 323 西遇 322 美克美家 309&310&311,新食艺Food&Beverage,亚洲土地 326 豆捞坊 325 避风塘 301,美容护理Beauty,MOSCHNER 319 星密码 332 U-SHOW（依秀美甲） 302,业态解分,业态介绍,4F,新食艺Food&Beverage,酷圣石 416 汉拿山 409 板长寿司 4
9、11 斗香园 415 肯德基 401-2 麦当劳 401-1 德庄 402 望湘园 412 小杨生煎 417 东北风 410 觉味 405 南翔1990 403 蜀江烤鱼 413 糖糖正正 406 味食尚 407 一茶一坐 408,业态展示,业态展示,运营模式,购物中心延续了万达独创的订单模式 商铺性质只租不售 此次万达在单店和主力店的面积之比改动较大，从一贯的主力店面积占比85%调整为50%,形成了较为平衡的市场结构,从而将利益最大化,业态解分,室内步行街已包含在购物中心内。 室外步行街主体建筑三层内街商铺，建筑面积60150，无套铺。由于运作模式、开业时间初期关系所以室外步行街目前尚未开始
10、营业，但丝毫没有影响到广场自身商业气氛。,业态展示,运营模式,除却极少数商铺被品牌商家所入驻、其余所有室外步行街内街商铺均对外出售以达到迅速回笼资金，售价在5万元/8万元/之间，目前已售出将近80%。,业态解分,业态展示,运营模式,采取对外出售模式以迅速回笼资金、写字楼售价1.7万元/2.3万元/之间，出售状况良好。,小结,综上所述，宝山万达作为万达第四个在上海投资的项目，除了复制万达传统模式之外，我们发现此次万达在对外出售物业的比例上又一次的提高了，从五角场万达的只租不售，到江桥、周浦万达的将近总面积40%出售，到宝山万达的将近50%，说明万达城市综合体的商业模式正一步步的趋向于成熟，万达在
11、商业体的建造上也越来越自信。,项目定位,以各个类别的主力店、知名品牌云集的零售类和万达自主品牌万达百货三大体系为支撑、以写字楼、外街商铺为资金链、打造地标性城市综合体。,动线分析,两条步行街融会贯通整个广场、城中城的建筑设计概念，使得整个广场内敛而不失豪气。 内街与外街的连通做到了融为一体，连廊、景观梯、自动扶梯等多种立体交通打造出了“城中城”自己的独特交通系统。,动线分析,可能由于建筑条件限制、地块限制等各方面因素、导致宝山万达将主入口设在了一二八纪念路上、而没有设在闸北、宝山两个区域的交通主干道共和新路上、这是本项目唯一值得遗憾的地方，如果项目将展示面、主入口设立在共和新路上，其影响力将进
12、一步提升。,共和新路,一二八纪念路,布局分析,结合业态解分来开，宝山万达将8大主力店位置全部摆放于图中红圈部分（也就是1、2号楼写字楼的裙楼部分）其目的是什么?,结合建筑风格“城中城”的概念，在广场中突显中重点、打造中心 此区域处于室内步行街内、室内步行街环绕着此区域，室外步行街又与室内步行街相连通，借助广场优良的动线便利性，使整个项目“独立却又一体”、“分散却又集中” 将主力店合理的分布在同一区域的不同楼层充分使人流量导向、分布商场各处 虽说将主力店全部摆放于此区域可能会影响周边商家商业氛围，但万达却毫无顾虑，原因在于位于室内步行街的许多商家品牌、能级都丝毫不亚于主力店（例如优衣库、ZARA
13、、H&M等等）,业态分析,宝山万达此次在业态种类配比上除去主力店沃尔玛定位于生活服务类之外、其余生活服务类商家甚少，而零售类比重则是宝山万达的重中之重，万达对于此项目的业态比例是如何考量的呢？ 现如今在上海，越来越多的城市综合体商业走势趋向于单一的模式转变为集娱乐、生活、零售、文化等多因素为一体、并且逐渐的减少零售类所占的比例，而万达此次却以零售类为主来推动项目，是利还是弊？,生活服务 零售类,能行吗？,区域概况,A大润发 B欧尚 C易初莲花 D华联吉买盛 E易买得 F农工商 G家乐福 H家乐福 I世纪联华,业态分析,填补市场空白 规避同质化竞争 打造地标性建筑 建设区域商业中心,以零售为主
14、以品牌为重 大型城市商业综合体,在区域内，除去各大卖场自招区的一些普通品牌零售外，几乎没有任何一线知名品牌零售，而200万的人口中对于这些一线品牌零售的消费需求去向在哪？消费外流,运营模式,宝山万达运营模式为自主经营、对外出售、只租不售三种，而其特有的订单模式则开创了中国的一种全新商业理念。,那么，什么叫订单商业呢?,订单模式,联合发展,平均租金,先租后建,技术对接,联合发展：和众多商家签订协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。 技术对接：由商家提出物业标准，再由万达做出方案，确定图纸后双方签订确认书。 平均租金：将全国的城市分为三等租金（比如上海、北京为一等、省会城市为二等）确定每一等城市的平均租金。 先租后建：既招商在前，建设在后，降低投资风险。,运营模式,订单模式给万达带来的功与名是毋庸置疑的
