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1、 房地产投资管理案例报告万科地产的经营现状及改善建议目录一、 万科企业股份有限公司简介二、 万科的经营状况三、 当前房地产市场局势四、 对万科未来发展的建议日期：2012年6月14日一、万科公司介绍1、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，已成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖53个大中城市，销售规模居全球同行业首位。 1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，公司先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最
2、佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。在多年的经营中，万科坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略，并不盲目囤地，捂盘，标地王，产品定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，万科的楼盘推出后当月销售率普遍达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过
3、规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企
4、业。万科在发展中致力于不断提升产品品质，至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。2、践行社会责任万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。
5、2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从
6、股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动 “春天里行动”项目，为因贫困无力承担自身或其配偶子女的大病治疗费用、或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助；并协助与支持施工单位等合作伙伴建立劳务工互助共济制度。自2008年6月，万科公益基金会开始资助孤贫先天性心脏病患儿手术，在30个月里累计完成近1700例手术资助，救助范围遍布全国各地。万科公益基金会本着对所有捐助者善款负责的态度，通过企业志愿者走访及回访的方式，确保让那些最需要帮助的孩子得到最及时的救助。此外，万科在自身专业领域发挥优势、实践社会责任。2006年以来，万科响应政府号召，积极参与各地保障房、廉租房建设。2007
7、年，万科在广州落成万汇楼，该项目是国内首例由企业出资、探索低收入人群居住问题的廉租房，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。项目入住三年以来，不仅成为了近1800位居民的栖息之地，更受到了社会各界的关注和好评，成为国内在廉租房领域有益的实践，为廉租房的广泛建设提供了有价值的参考。目前，万科已竣工和在建的保障性住房共367万平方米。2008年，万科捐资1.24亿元，无偿建设四川绵竹、都江堰等多个汶川地震极重灾区的公共建筑。在捐建项目中，万科综合运用了17项防灾减震技术措施，不仅显著提高了建筑物的结构安全性，使所有项目均达到最高抗震设防等级，同时更关注了减灾、备灾、避难等理念的实践
8、。3、企业文化（1）核心价值观让建筑赞美生命“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的产品核心价值观。万科始终不懈地致力于为不同消费者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续发展。万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者，满怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。 （2）万科之道客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。 （3）万科愿景成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。 （4）万科使命努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术和管理，提高行业规范化程度，实现“有
9、质量增长”并推动行业技术进步。 系统地理解不同消费者对居住生活的需要，创造性地运用设计、技术和服务提供展现自我、和谐共生的理想生活空间. 不断深化研究，因地制宜地保护环境、改善环境，形成人与自然的可持续发展. （5）经营原则追求卓越: 持续领跑，敢为天下先 客户导向: 懂得客户生活 报效股东: 创造优异回报 与员工和伙伴共同成长: 尊重员工与伙伴 效率优先: 珍惜资源，快速周转，向能力要效益 可持续发展: 稳健经营，与社会、自然和谐相处 二、万科的运营状况1、整体运营概况从万科近30年的经营历程中，人们不难发现其发展经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。最初的
10、十年，万科处在发展初期，规模不大的时候市场能力被放在最重要的地位，在当时计划经济和市场经济并行，机会多，赢利空间大的背景下，公司创办人王石开始带领万科做加法，走上多元化之路。1984 年开始贩卖日本电器，并逐步介入服装、手表、饮料、印刷等行业，做什么赚什么，多元化发展道路一直持续到1992 年。1992年，是万科多元化发展的鼎盛时期，但是在这一时期，发展中的万科也很快感受到了多元化经营的瓶颈，虽然公司涉足多个行业，且每个行业都能够保证盈利，但每个行业都做得不大，而且直接导致资金、人力等各种资源无法集中，每一个行业都没有稳固的根基，所承担风险巨大，毕竟企业如何做强而不是做多，才是发展之道，于是王
11、石开始带领万科做减法。万科经过分析发现，在多元化经营盘子中，进出口业务占营业额的七成，利润却低于三成，而占营业额0.5%的房地产，却为万科带来二成利润。在检讨发展方向之后，万科决定逐渐收缩企业的规模，聚焦房地产领域，并立即展开一系列的收缩动作。2001年，万科完成了万佳百货的转让，这标志着万科彻底退出了与房地产无关的行业，经历多年的专业化战略调整已全部完成，开始进入专业化的快速发展轨道。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个阶段中，万科开始做乘法，并树立新标杆，执行精细化战略。精细化战略是万科在顺境中求突破的一个重要战略行动，万科在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并细分
12、品牌，不仅在在产品研发上投入巨大精力，而且在细分市场上创造超越客户需求的产品；另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融资平台，确保公司跨地域经营的好势头；与此同时，万科自觉自发地承担起社会使命，以改善中国居住文化为己任，在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标杆。资料显示，中国在1995 年以前上市的311 家上市公司中，能够在营业收入和净利润两项综合排名上保持持续上升的只有3 家，万科是其中之一。在国家宏观调控中，万科凭借这一点从一个一般的公司发展成为全国最大的房地产公司，实现了历史的飞跃。可以说，万科在走过了28 年坎坷岁月后，已经在雄心勃勃地规划自己“有质量增长的企业梦
13、想”。VIP室2、2012年运营状况4月底，万科公布了2012年首季度报告，一季度万科实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。截至一季度末，万科合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较去年年底的1222亿元进一步增长。在业绩增长的同时，公司的资金实力也进一步增强，一季度末公司的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，而短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178.0亿元。从万科的季度报告中
14、，我们不难发现，万科在2011年开始的市场调整期内，不断巩固自身优势，坚持积极销售、谨慎投资的策略，灵活应对市场变化，走出了一条稳健经营的路子。这一方面得益于万科坚持主流定位，在一季度房市成交波动比较大的时期，万科的产品始终延续了以中小户型普通商品房为主的特点，契合市场需求，最终实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元的好成绩。另一方面，万科注重财务指标的管控，在提升流动资金的前提下，还压缩了短期借款和一年内到期长期借款（由年初的235.7亿元下降至178.0亿元），在行业资金渠道依然紧缩的环境下，万科“现金为王”的策略初见成效，而净负债率也下降了0.8个百分点，至23.0%，继
15、续保持在行业比较低的水平。由于资金相对充裕，负债结构健康，存货结构合理，万科在应对市场调整方面具有更大的优势。即便如此，万科仍将稳健的经营策略贯穿公司的整体运营，在国家对房地产的宏观调控背景下，各主要城市的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来同期最低。因此万科在项目拓展方面，一方面继续关注土地市场可能存在的机会，另一方面采取审慎态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免了大起大落的不利局势。三、房地产市场当前局势1、宏观政策方面纵观2010年后出台的调控政策，主要内容是一是限购，二是保障房的出台，三是信贷调整。限购令要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制
16、定和执行住房限购措施，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对不符合条件的，暂停向其售房；保障房方面，国家制定了建设保障性住房和棚户区改造住房的指标，并加大对保障性安居工程建设的支持力度，加强了保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正；在信贷调整方面，2011年1-7月连续6次提高存款准备金率，3次加息，收紧流动性，对房地产市场形成抑制之势。但是值得注意的是，2011年年底，由于地方信贷风险加大和中小企业融资困难，信贷政策开始微调，央行下调存款准备金率0.5个百分点；今年6月8日，央行更是三年来首次降息0.25个百分点，且贷款利率可下浮至0.8倍，公积金贷款利率亦随之下调。市场对这个政策
