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1、,2010年4月,谨呈： 胶南市国有资产经营管理有限公司 青岛灵山湾开发建设有限公司,胶南市山水新城二期 营销策划及销售代理服务,（技术投标文件）,开发愿景,城市导入型社区,提升区域价值,改善区域可居性,吸引投资,实现安居乐业,城市运营先锋，民生地产倡导者 政府主导、市场化运作、企业化经营 民生工程 / 品牌工程 / 阳光政务工程,山水新城 建筑无限美好生活,销售目标,快速回笼资金，实现高效的资本运营：,开盘3个月内销售完成可销售面积的50% 开盘6个月内销售完成可销售面积的70% 开盘12个月内销售完成可销售面积的90% 开盘18个月内销售完成可销售面积的95%,推广目标：树立胶南第一盘形象
2、，建立项目超高美誉度; 运用超越现在、展示未来的推广策略，进行全景营销，使项目在快速去化的同时，全面建立高度知名度和极佳美誉度，形成极强的市场影响力。,开发目标,开发战略,营销执行,目标实现,报告内容,开发目标,开发战略,营销执行,目标实现,思维导图,PART 1 项目定位,宏观环境分析 / 房地产市场环境分析 项目区位分析 / 项目市场定位,PART 3 项目营销推广策略,PART 2 物业发展建议,开发策略与项目规划 / 户型设计建议 物管服务建议 / 开发风险评估,营销市场分析 / 营销推广策略 营销推广执行 / 财务分析,汇报主要内容,PART 1 市场环境分析,PART 3 项目定位
3、分析,PART 2 竞争市场环境分析,PART 5 产品建议,PART 7 营销推广策略,PART 6 经济测算与风险评估,PART 4 视觉平面表现,经济增长速度仍然保持着10%以上的较快增长,青岛市确立“一主三辅多组团”城市发展框架,经济发展方面,城市发展方面,行业政策方面,国家已开始不断出台政策对供需双方进行多重调控,PART 1 市场环境分析,以60120左右的中小户型为主呈刚性需求特征,房地产市场景气程度分析,市场需求特征,项目地段分析,项目位于新老城区的联结点城市“南展”先头启动区,胶南市住宅市场存量5557套位居青岛七区五市之首,PART 2 竞争市场环境分析,项目客户群定位,市
4、场需求特征,打造以解决胶南基本居住需求为目的的民生楼盘,PART 3 项目定位分析,二期定位：一期产品的升华与延续,价格定位,价格定位,PART 3 项目定位分析,项目vi系统表现,亲情系列表现,山水主题系列表现,项目主题定位语,定位推广宣扬,组团、户型配比、户型创新,环保节能健康,功能性、景观性,社区配套建议,产品类型及区域划分建议,PART 4 产品建议,建筑材料与设备建议,功能性、景观性,园林景观建议,PART 4 产品建议,售楼处选址建议,不需要奢华，以功能性为主，兼顾形象展示,投资额、收益率计算,市场风险规避,4000余万元，内部收益率约18%（税前）,PART 5 经济测算与风险评估,以良好的工程形象合理的价格定位快速启动销售,优劣相当,案例借鉴,本项目SWOT分析,PART 6 营销推广策略,碧桂园模式,营销策略纲要,营销战略体系,营销推广节奏安排,认购期高度积聚到集中爆发销售的多个波段循环营销,PART 6 营销推广策略,THANKS,
