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1、. . . 报告摘要本项目位于金山新区中段，未来金山城区中心地带，东靠金山新区的中心公园金山公园。项目距规划中的五星级酒店、中小学、文体中心、公交站、城市广场等仅咫尺之遥。项目周边交通便捷、居住环境良好，是不可多得的高尚住宅地。作为市政府重点规划实施的新城区，“南扩西拓”的主战场，该区域的房地产价格从2001年的1400元，上升至2003年初的2300元，2003年年末突破2500元的大关，2004年年初区域的房产价格上升至2650元左右。区域的房地产价格呈高速上升的态势，与该区域城市规划建设的速度息息相符。明后年正是金山区大规模建设的一两年，价格的上升有强势的后劲。预期项目取得之后，各地块主
2、要的经济指标分别如下：4地块：总投资成本为5468万元（土地价格95万元亩），总销售额为7183万元，启动资金年投资回报率为19.96。5地块：总投资成本为32593万元（土地价格95万元亩），总销售额为43510万元，启动资金年投资回报率为28.41。3地块：总投资成本为30843万元（土地价格95万元亩），总销售额为38311万元，启动资金年投资回报率为17.83。从敏感性分析可知，只要把4地块、3地块的地价成本控制在100万元/每亩以，5地块的地价成本控制在105万元/每亩以时，项目是可行的。 一、项目概况（一）区位及地块情况概述金山新区，东依闽江、西临乌龙江，其清新良好的自然环境是旧市
3、区无法比拟的。这里是市政府重点建设的新城区，已实施了四、五年，目前已是热火朝天的建设景象。规划30万人口，道路框架已趋完善，十一条公交线路已通，区域配套逐步完善；名校福三中的分校金山中学已入驻新区、金山小学建成、金山公园已具雏形；医院、购物广场、文体中心正在逐步到位，为了区域管道煤气的建设，政府已批出专用地挂牌近年来，工业园、大学城、会展中心及大片居住区的建设拉动着人气，金山已成为最当红的房地产开发板块之一。政府在此时推出15#1、2、3、4、5五幅挂牌出让地，正是有意加快促成金山新兴居住区的完善。参与竞投15#地，应是一次很好的机会。地块情况：该地块位于金山新区中段偏西部位置，距市中心地段南
4、门兜平均约8.5公里，地势平坦，无拆迁。4#、5#地东面隔一条城区支路紧邻金山公园，有较好的景观优势；北面毗邻“红海园”，距会展中心约一公里；是建设居住区的好地方，随着区道路网和公建配套的建成，地段升值前景十分明朗。三块地容积率适中（1.5、1.6、1.7），有建设较高尚品位的居住环境的条件。（见附图）（二）地块面积情况及规划控制指标：分块面积规划条件15#372965 m2（109.45亩）容积率1.6以下，3%以下商业，需配社区文化中心2000 m2，卫生站60 m2，公厕60m2，绿化率35%。15#413646 m2（20.47亩）容积率1.5以下，3%以下商业，靠金山公园做40米塔式
5、建筑，绿化率35%。15#575810 m2（113.72亩）容积率1.7以下，3%以下商业，靠金山公园做40米塔式建筑。配建公共运动场，用地1.5公顷，公厕60m2，绿化率35%。合计162421m2（243.64亩）。（三）可建面积、车位数测算：可建建筑面积与实际工程总建筑面积： 按容积率可建建筑面积（m2）其 中估计地下室面积（m2）实际工程总建筑面积（m2）住宅（m2）商业（m2）公建（m2）15#3116700111080350021201469513139515#420460198466142200（半地下室）2266015#51288001249343866公共运动场一处1400
6、0142800合计2659602558607980212030895296855各类型住宅建筑面积搭配与相应户数：15#4地块住宅类型住宅建筑面积（m2）所占比例户数（户）低层联排（3层）409220%20多层（6.5层）818440%64小高层（含商业）（12层）818440%70合计20460100%15415#5地块住宅类型住宅建筑面积（m2）所占比例户数（户）低层联排（3层）1288010%60多层（6.5层）5796045%456小高层（11.6层）（含商业3866 m2）5796045%460合计128800100%97615#3地块住宅类型建筑面积（m2）所占比例户数（户）低层（
7、4.5层） 90008.09%44多层（6.5层）8108073%600小高层（11.5层）2100018.91%140合计111080100%784各类型住宅地下车位需要数： 车位数（位）153#377154#50155#350（四）可售建筑面积：154#地块类型可售建筑面积（m2）住宅低层联排4092多层（上下部分复式）8184小高层7570商业614合计20460155#地块类型可售建筑面积（m2）住宅低层联排12880多层（上下部分复式）57960小高层54094商业3866合计128800153#地块类型可售建筑面积（m2）住宅低层联排9000多层（上下部分复式）81080小高层21
8、000商业3500合计114580二、项目区域市场现状简析从2003年起，随着金山、武夷明珠、香江明珠等楼盘的问世，金山一改过去以低价位楼盘为主的区域形象，吸引越来越多的市区客户，特别是2004年 “香江红海园”的问世，橘园洲高尚住宅区的建设正式拉开序幕，区域形象将得到不断的提升。目前区域的市场状况简要归纳如下：（一）价格分布情况沿闽江为2900元左右，金山大桥桥头非沿江为26002700元；展城附近的价格呈两极分化，北边工业园区约为2400元左右，南边以“香江红海园”项目为代表的高尚住宅区的价格有较大的提升。（二）产品类型目前以小高层为主，多层仅有金色年代及其它楼盘少量余房，联排仅香江红海园
9、待推。（三）面积分布情况以120一140平方米为主，140180平方米为辅，100120平方米作补充，100以下基本没有。（四）去化情况100120平方米去化最快，120140平方米也基本去化完成，140平方米以上平面余房量较大。（五）房型方面在售楼盘除香江明珠、武夷明珠有复式房型外，其余均为平面。（六）价格走势2003年2004年，该区域楼盘价格升幅为200元左右，个别楼盘升幅达300元（如金山佳园）。三、项目区域发展前景简析（一）从区域城市规划分析金山新区是市政府重点规划实施的新城区，是“南扩西拓”的主战场，市政府立志将其建设为最大、最具现代化的新型生活社区群。它将按高标准现代化要求设置各
10、种行政管理、商业服务、金融邮政、市政公用和卫生、银行、教育等公共设施。同时将在堤坝外的沙滩地上建设现代化的万人游泳场。该区域低层高级住宅区的建成，将成为市高尚休闲住宅区的典。本案位于该区域核心地段，在区域绿化中心金山公园旁，周边配套健全，景色宜人，是不可多得的高尚住宅区。（二）从住宅与产业的互动角度分析金山工业园区总面积8313亩，将设综合工业园、机电一体化工业园、食品工业园、生物工业园和电子信息园，作为市级工业区，借助金山文教区的高校及科研单位的优势，推动园区建设。同时，结合会展经济、服务经济，该区域将形成住宅产业与其它产业互动的良好局势，实现就业与人居的完美结合，将为该区域提供良好的就业环
11、境，坚实的经济基础，高品质、高价位的消费群体。（三）从区域本身规划细分角度分析金山新区虽与市区仅一江之隔，可与传统意义的闹市还有一段较远的距离，同时由于居住人口较多（规划为30万人），市政工程、基础设施完善，并有与之相匹配工业园区、文教区，次中心的地位必将形成，这与城中心多元化的发展趋势相符合。在该区域，与市区距离的远近将不对价格形成绝对的影响，对价格有较大影响的，是与该区域自已中心的距离远近。随着会展中心的投入使用，三环一期的开通，商业广场的建设，五星级酒店的落成，金山公园的开放以及相关配套的完善，金山新区将形成以会展为中心的城市新区，沿乌龙江畔的房地产价值与沿闽江畔的房地产价值的差别将不断
12、缩小，同时随着橘园洲新区高尚住宅区的建成，该区域的市场价值有望超过沿闽江畔的市场价值。（四）从区域房地产价格走势分析该区域的房地产价格从2001年的1400元，上升至2003年初的2300元，2003年年末突破2500元的大关，2004年年初区域的房产价格上升至2650元左右。区域的房地产价格呈高速发展的态势，与该区域城市规划建设的速度息息相符。明后年正是金山区大规模建设的一两年，价格的上升有强势的后劲。（五）从区域房地产发展格局分析纵观4年来的房地产发展趋势，该区域的房地产发展呈以下格局，2100年是起步年，2002年是发展年，2003年是突破年，2005年开始将掀起开发的热潮年。该区域的房
13、地产发展将与工业区的建设、大学城的建设相辅相成，促使房地产业的迅猛发展。与此同时，从2004年开始，随着香江红海园的开发，该区域高端产品初现端倪，高尚住宅区的建设掀起崭新的一页，一改往日区域形象不佳的状况。（六）从其它板块的操作角度分析的房地产发展具有明显的板块效益，从西二环板块、温泉板块、鼓山板块的发展可证实该点。板块发展中典型个案对楼市价格的拉动力是非常大的，可引领楼市的价格向高看涨。该区域目前还缺少一个典型楼盘来拉动楼市的发展，特别是引领高尚住宅的发展，本案地理位置优越、规模较大可填补市场的空缺。从以上分析可知，区域发展趋势良好，前景看涨，房地产价值的提升有较大的空间。四、项目优劣分析（
14、一）优势（1）地理位置相对较为优越项目位于金山新区中段，东靠金山新区的中心公园金山公园，是金山新区的核心地块。（2）自然环境优美项目位于美丽的乌龙江及规划中的两大城市公园（105亩的金山公园及100多亩规划中公园）旁，空气清新、环境优美。（3）文化气息浓郁项目周边规划众多的教育设施用地，对面则是正在热火朝天兴建的大学城，与金山幼儿园、金山小学、金山中学（福三中分校）距离较近，项目区域文化氛园浓郁。（4）交通网络较为完善、交通较为便利三环路的开通、尤溪洲大桥的投入使用，将与金山大桥连成环线，有效缩短与市区的距离，现有702支、13、821、811等11条公交线路直达新展城，交通极其方便；按通常惯例，会展中心这一市政大配套的公交线密度在全市应较高。（5）规划中配套设施健全，前景较好作为市政府重点规划的三大生活小区之一，金山生活区的开发建设步伐较快，由于市政府的大力支持，金山生活区的配套正逐步得到完善，尤其新展城的投入使用及
