《绿地集团·城市公寓产品手册（上）-房地产-2020房企研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿地集团·城市公寓产品手册（上）-房地产-2020房企研究（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,城市公寓产品手册(上),Product development city apartment,目录 CONTENTS,01如饥似渴的市场需求,政府怎么说 市场怎么看 客户怎么想 绿地怎么办,02陈旧老套的产品现状,居住属性差 社区环境差 持有成本高,03市场优秀案例与绿地代表项目,20-40案例分析 40-60案例分析 60-90案例分析 90-150案例分析 150以上案例分析,04城市公寓创新产品研发方向,上 册,02创新产品项目的应用,03公寓技术及成本要点梳理,下 册 01创新产品系列 20-40百变胶囊寓 40-60阳光体验居 60-90超值宽享墅 90-150双钥匙金库 150以
2、上都市名片宅,01,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,Vigorous market demand 如饥似渴的市场需求,政府怎么说 市场怎么看 客户怎么想 绿地怎么办,近期新政：商办重点去库存，住宅限购升级,利好政策：持续出台针对城市公寓市场的利好 政策,2010年以来市场整体供大于求。围绕去库存，政策支持商办类物业改建为 公寓类产品，成为去化主流,政府怎么说？,2015年10月9日，市委书记韩正明确表示，当前上海办公用房、商业 用房投资增幅过大、保有量过大是房地产市场的一大结构性问题。,2016年2月14日，上海市政府印发关于进一步优化
3、本市土地和住房 供应结构的实施意见的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加 中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分 供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精 准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于 80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。,2015,年,2016 年,2016年3月25日，上海关于进一步完善本市住房体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见从即日起发布实施，其中 涉及到的楼市调控政策，包括： 非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由之前的累计2年提升至累计 5年。企业购买住房上市交易需
4、满3年 二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）,01,思考1：如何通过业态转型适应政策？,思考2：如何通过产品创新去化库存？,企业思考,市场面,办公存量高、压力大 要求增加经营效益,政策面,住宅限购、鼓励商办 去库存,经营面,政策导流部分客户 公寓项目去化稳定,现状,住宅新政出台旨在控制快速上涨的房价，降低投资购买 但同时也限制了一部分外地客户流向交易市场。,2016年5月4日，李克强主持召开国务院常务会议。会议确定，发展住房租赁企业，支 持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业 用房等按规定改建为租赁住房,2016年5月6日,住建部副部长陆克华在国
5、务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁 房”的相关政策细节。为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住 房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地；对土地用途调整为居住用 地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准 执行,02,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,9.1,3.9,3.6,3,2.7,2.2,1.8,1.71.71.7,0,5,10,北京 上海 深圳 成都 广州 武汉 天津 郑州 重庆 西安,全国整租房日均需求前十名城市（单位：万人）,青年租房市场年度规模估算,应届生
6、租房市场年度规模测算,流动人口(亿）流动人口租房率平均年租,金,2 0 1 3 年2 0 1 4 年 78919108,2 0 1 3 年 598609,应届生人数（万）就业率年租金 2 0 1 4 年,15%,1.8% 单位：亿,高校流动人口（万）,全国流动人口（亿）,京津冀,长三角,珠三角,市场怎么看？,一线城市年轻人的不断涌入，租赁市场的规模逐年增加，青年 租房市场规模年增加15%,4%,54%,32%,3%,64%,25%,10% 8%,60% 40% 20% 0%,小于20岁,20-25岁,25-30岁,30以上,北上广深,非北上广深,全国租房市场规模超2.5万亿元,20-30岁青年
7、租房者超8成,租房者年龄分布比较,01沿海城市人口持续净流入，政策进一步对住宅限购 ，使得购买城市公寓的需求持续增长,02租赁市场规模巨大，青年租房者需求旺盛,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,理解客户置业心理,探求市场机会点,客户购买心理,小面积注重低门槛 大面积注重品质及运营服务能力,租房将成为未来趋势,客户怎么想？,没钱的人租房 房价太高买不起房,有钱的人租房 城市中心居住体验,新新人类租房 90后不买房 70%单身女性倾向租房,01,02,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,2
8、6.31%租房者相对满意,73.69%租房者深陷“租房癌”,土地观念淡化 消费能力强,不愿当房奴，租房不仅要装修好看 ，更要住的舒服,社交控 生活质量要求高,拒绝无聊生活，渴望趣味相投的小 伙伴,追求个性 注重品质,注重品牌，注重体验，注重服务,喜欢新鲜事物,高品质，品牌化的新型公寓是不二 选择,新租房主力军,租房态度,根据2015年租房市场调研报告 新租房主力军 都市里的新享乐主义者 追求不将就的生活品质 拥抱要有趣的生活方式既 有动静皆宜的百搭性格又 要动静分离的生活空间,客户怎么想？,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,绿地怎么办？,
9、普通公寓,办公,引入高端 运营商,高端公寓,小业主,10%溢价,20%溢价,5%年回报,以海珀旭辉酒店式公寓项目为例 公寓售价比住宅售价低25% 通过服务运营售价再提升20% 小业主年资金回报率5% 去化速度提升300%,绿地创新城市公寓产品效益,一线城市城市公寓对比办公数据,以万科翡翠公园项目为例 公寓去化速度为办公的4-5倍 公寓租售比为办公的1.5-2倍 20万方楼盘类住宅年均平稳去化5万方 公寓售价高于办公10%,01,02,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,Product development city apartment 城
10、市型公寓产品研发,02,Problem summary 现有公寓的痛点所在,居住属性差 社区环境差 持有成本高,城市公寓应更多地考虑居住者的生活诉求；城市公寓产品是急待开发并受到关注的产品,如饥似渴的市场与低端陈旧的产品之间的矛盾,市场现状产品,市场预期产品,拥挤、简陋,舒适、人性,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,公摊大、得房率低 满足规范要求，合理减少公摊面积 得房率大部分在6070之间,无晾晒和储藏空间 产品没有设置阳台，无法满足日常晾晒需求 储藏空间过少或几乎没有,空间舒适度与布局差,市场上公寓大多居住的空间狭小 厨房与卫生间私密
11、性不足 暗房出现 上层层高过低，影响居住生活的舒适度（两层分割的空间）,空间狭小,暗房出现,通透性差,居住属性差,采光通风差,多数产品只有一面采光通风，卫生间、厨房多为暗房间,01,02,03,04,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,水电煤和物业费用高 物业服务费高，公寓物业费比同级别住宅贵50%以上 水电煤费用高，上海居民用电和商业用电价格相差40%以上,持有成本高,投资回报率低,转让税费高、无终端用户,入门价格高,商办产权首付比例高达5成,无归属感,公共空间缺少居住社区的感觉,社区环境差,低档次感,社区物业维护不到位，配套设施不全,0
12、1,01,02不安全感 60%的人存在对入住人群杂乱感到困惑,02,03,03,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,居住属性,空间舒适性：居住的空间狭小，私密性差 得房率低：仅60%-70% 无晾晒和储藏空间：储藏空间过少或几乎没有,采光通风差：自然通风采光都有问题,环境属性,无归属感：公共空间缺少居住社区的感觉 不安全感：60%的人存在对入住人群杂乱感到困惑 低档次感：社区物业维护不到位，配套设施不全,成本属性,入门价格高：商办产权首付比例高达5成 水电煤和物业费用高：商业属性的水电煤费率高 投资回报率低：转让税费高、无终端用户,公寓产品
13、痛点的归纳总结,公寓产品痛点的解决策略,提供物有所值的产品和服务，满足客户心理需求 强化未来片区休闲配套和产业资源配置，以政府前期投入与现 实产出为依据加强客户对规划的信心,一流服务团队打造提升客户信任度 提高自住需求比例降低不安全感 社群文化公共空间打造归属感,通过合理的功能空间排布和高附赠弱化得房率低导致的空间局 促感 大面宽设计保证采光；恒温恒湿、新风系统等高科技技术手段解 决居住舒适性问题,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,Product development city apartment 城市型公寓产品研发,03,Case a
14、nalysis 市场优秀案例与绿地代表项目,20-40案例 40-60案例 60-90案例 90-150案例 150以上案例,产品案例分类,20-40,40-60,60-90,90-150,150以上,特点总结,主力面积段：30左右 使用范围：总价低、投资为主 产品特点：以极小空间模式营造功能齐全的居住空间 风险：可变家具装修成本高 项目区位：一二线城市次核心区、近郊区,绿地案例,绿地胶囊公寓 绿地M-TOWN,景瑞.遇道 龙湖北城天街,竞品案例,特点总结,主力面积段：50左右 使用范围：LOFT产品主导、投资、居住 产品特点：有一定空间舒适性、赠送率大 项目区位：一二线城市近郊区、远郊区,绿地案例,竞品案例,光明D9空间 一品国际 绿地越秀海玥 绿地峰尚汇,特点总结,绿地案例,竞品案例,旭辉海上国际 万科翡翠公园 北京新干线 白云绿地中心,主力面积段：65左右 使用范围：SOHO产品主导、酒店式公寓、投资、居住
