{物业公司管理}中原某市地铁蛇口西深大前海湾上盖物业开发评估91页

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1、物业公司管理中原某市 地铁蛇口西深大前海湾上 盖物业开发评估 91 页 物业公司管理中原某市 地铁蛇口西深大前海湾上 盖物业开发评估 91 页 目录 地铁蛇口西车辆段物业开发评估地铁蛇口西车辆段物业开发评估 1 一、项目总论 2 1、项目背景 2 1.1 项目名称 2 1.2 开发公司 2 1.3 承担研究工作的单位 2 1.4 研究工作依据 2 1.5 项目用地规划指标 3 2、经济测算研究结论 3 二、项目经济技术指标 5 三、经济测算的假设前提 5 四、投资估算与资金筹措 7 1、项目总投资估算 7 2、资金筹措 7 2.1 资金来源 7 2.2 项目筹资方案 8 2.3 投资使用计划

2、9 五、销售及经营收入测定 10 1、各类物业销售收入估算 10 2、销售税金及附加估算 11 3、租售经营利润各项指标 12 六、财务分析 12 1、盈利能力分析 12 2、项目不确定性分析 13 七、项目经济测算研究结论 14 附 表 16 附表一、项目投资成本估算表 16 附表二、项目总投资结构表 17 附表三、租售收入与经营税费及支出估算表 18 附表四、资金来源与运用表 19 附表五、项目现金流量表 20 附表六、损益表 21 地铁深大车辆段综合体物业开发评估地铁深大车辆段综合体物业开发评估 22 一、项目总论 23 1、项目背景 23 1.1 项目名称 23 1.2 开发公司 23

3、 1.3 承担研究工作的单位 23 1.4 研究工作依据 23 1.5 项目用地规划指标 23 2、经济测算研究结论 24 二、项目经济技术指标 26 三、经济测算的假设前提 26 四、项目开发建设进度安排 27 1、有关工程计划说明 27 2、施工横道图 27 五、投资估算与资金筹措 28 1、项目总投资估算 28 2、资金筹措 28 2.1 资金来源 28 2.2 项目筹资方案 29 2.3 投资使用计划 30 六、租售及经营收入测定 31 1、各类物业租售收入估算 31 2、销售税金及附加估算 31 3、租售经营利润各项指标 31 七、财务分析 32 1、盈利能力分析 32 2、项目不确

4、定性分析 32 八、项目经济测算研究结论 34 附 表 36 附表一、项目投资成本估算表 36 附表二、项目总投资结构表 37 附表二、项目总投资结构表 37 附表三、租售收入与经营税费及支出估算表 38 附表三、租售收入与经营税费及支出估算表 38 附表四、资金来源与运用表 39 附表五、项目现金流量表 40 附表五、项目现金流量表 40 附表六、损益表 41 南山地铁前海湾车辆段上盖物业开发评估南山地铁前海湾车辆段上盖物业开发评估 42 一、项目总论 43 1、项目背景 43 1.1 项目名称 43 1.2 开发公司 43 1.3 承担研究工作的单位 43 1.4 研究工作依据 43 1.

5、5 项目用地规划指标 43 1.6 项目开发手续及进度 44 2、经济测算研究结论 44 三宗地综合经济测算结果 45 二、项目经济技术指标 47 三、经济测算的假设前提 47 四、项目开发建设进度安排 48 1、有关工程计划说明 48 2、施工横道图 49 五、投资估算与资金筹措 50 1、项目总投资估算 50 2、资金筹措 52 3、投资使用计划 52 六、销售及经营收入测定 53 1、各类物业销售及经营收入估算 53 2、租售税金及附加估算 54 3、租售经营利润各项指标 55 七、财务与敏感性分析 56 1、盈利能力分析 56 2、合作双方收益情况 56 3、项目不确定性分析 57 八

6、、项目经济测算研究结论 61 九、三宗地综合经济测算结果 63 附 表 64 附表一、项目施工横道图 64 附表二、项目投资成本估算表 67 附表三、项目销售收入与税金表 73 附表四：项目经营收入与税金 75 附表五：项目投资计划与资金筹措估算表 78 附表六：资金来源与运用表 79 附表七：损益及利润分配表 81 附表八、项目现金流量表 83 附表九、项目敏感性分析表 84 附表十、三宗地综合现金流量表 85 附表十一、三宗地综合后的损益表 86 地铁蛇口西车辆段物业开发评估地铁蛇口西车辆段物业开发评估 一、项目总论 1、项目背景 1.1 项目名称 南山地铁蛇口西车辆段物业项目 1.2 开

7、发公司 深圳市地铁有限公司 1.3 承担研究工作的单位 中原地产代理（深圳）有限公司 1.4 研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 （深圳 市发展计划局：深计2003590 号） 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部 ： 计投资1993530 号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经 199811 号） 深圳市建设工程价格信息 关于提交地铁前海湾车辆段物业用地规划设计条件的函 （深圳市规划局： 深规函200859 号） 委托方提供的相关数据 其它相关政策 1.5

8、 项目用地规划指标 根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下： 项目用地总经济技术指标 总用地面积176524m2 总建筑面积 428830m2，其中规定建筑面积 303330m2，核增总建筑面 积 123500m2 容积率1.7 停车位1190 个 A 地块经济技术指标 用地面积31380m2 建筑面积 总建筑面积 98700m2，其中职工单身宿舍 65000m2，幼儿 园 3500m2,核增建筑面积 28200m2 容积率2.2 停车位310 个 B 地块经济技术指标 用地面积99198m2 总建筑面积 330130m2，其中住宅建筑面积 227000m2(包括廉租房 1820

9、00m2)，商业建筑面积 5280m2，其他配套 2550m2， 核增建筑面积 95300m2 容积率2.4 停车位880 个 2、经济测算研究结论 主要经济技术指标 本项目主要经济技术指标如下表所示。 项目主要经济技术指标表项目主要经济技术指标表 序号序号名称名称单位单位数据数据 项目规划设计指标项目规划设计指标 1 1总占地面积总占地面积平米平米176524176524 其中其中A 地块A 地块平米平米3138031380 B 地块B 地块平米平米9919899198 2 2总建筑面积总建筑面积平米平米428830428830 容积率容积率1.71.7 计容积率建筑面积计容积率建筑面积平米

10、平米300091300091 3 3A 地块经济指标A 地块经济指标 总建筑面积总建筑面积平米平米9870098700 容积率容积率2.22.2 职工单身宿舍建面职工单身宿舍建面平米平米6500065000 4 4B 地块经济指标B 地块经济指标 总建筑面积总建筑面积平米平米330130330130 容积率容积率2.42.4 廉租房建筑面积廉租房建筑面积平米平米182000182000 住宅建筑面积住宅建筑面积平米平米4500045000 商业建筑面积商业建筑面积平米平米52805280 项目经济效益数据项目经济效益数据 1租售收入万元230404.00 2总投资估算万元114810.89 3

11、总利润万元90741.46 4净利润万元68056.10 5财务净现值（税前）万元12399 6财务净现值（税后）万元6721 7内部收益率(税前)15.30% 8内部收益率(税后)11.98% 9动态投资回收期（税前）年4.85 10动态投资回收期（税后）年4.96 11投资利润率（税前）64.97% 12投资利润率（税后）48.73% 可行性研究结论 项目开发单位深圳市地铁有限公司，具备充沛资金、技术实力、工程经验和 良好信誉，本项目的市场前景良好，从技术方面项目充分具备可行性，另一方面 项目的财务净现值为正，说明项目具有良好的经济效益。 二、项目经济技术指标 序号序号名称名称单位单位数据

12、数据 项目规划设计指标项目规划设计指标 1总用地面积总用地面积平方米176524 2总建筑面积总建筑面积平方米428830 住宅平方米110000 商业平方米5280 幼儿园配套平方米3500 政策性住房用地建筑面 积 政策性住房用地建筑面 积 平方米182000 3总建筑容积率总建筑容积率1.7 4土地使用年限假设年50 5开发期年5 三、经济测算的假设前提 项目的经济技术指标由委托方提供； 项目建设成本部分由委托方提供； 项目土地成本由委托方提供，商品房部分楼面地价为 2733 元/平方米； 项目开发建设进度参考委托方提供的分期开发建议； 项目开发后，住宅部分出售，我方根据市场评估销售进度

13、，并且假设实 现 100%的销售率；办公及商业部分全部出租，我方根据市场评估了出租进度，并 且假设在项目成熟后出租率稳定在 95%； 项目进入市场后的出售及出租价格，由我方根据市场初步评估；但在项 目开发后进行出租或出售的价格需根据当时的市场情况而定，预计与我方在此初 步评估的价格有所差距。 项目开发进度安排： 本项目总建筑面积 428830 平米， 包括住宅 292000 平米(其中， 廉租房 182000 平米)，商业 5280 平米，其他相关设施 131550 平米。根据市政府的相关规划和 要求，地铁 2 号线将在 2010 年前建成通车，本项目廉租房要求在项目首期开发。 据以上数据，项

14、目在 2009 年将主要建设地铁相关设施 131550 平米。2009 年 则主要建设廉租房， 2010 年主要建设项目的住宅部分(根据目前房地产市场情况， 预计房地产市场可在 2010 年走出目前的市场低谷并将快速发展)。 四、投资估算与资金筹措 1、项目总投资估算 本项目开发建设总投资额合计为 114810.89 万元，其中各项成本费用的估算 额及单价详见下表。 投资成本估算明细表投资成本估算明细表 序 号 序 号 项目项目 建筑面积单 价(元/) 建筑面积单 价(元/) 投资额投资额(万元)备注 1 1土地楼面地价土地楼面地价0.000.000.00 委托方提供按 2733 元/平方米

15、测算 2 2前期费用前期费用120.003601.093601.09 主要包括建筑规划设计费、 园林 规划设计费、 报建费、 勘察费等 3 3建筑安装等费用建筑安装等费用3121.3093667.2493667.24 3.1 非政策性住房建安 费3000.0035427.2435427.24 3.2政策性住房建安费3200.0058240.0058240.00 4 4开发期税费开发期税费97.242918.052918.05 按 1-3 项之和的 3%计 5 5管理费用管理费用100.163005.593005.59 按 2-4 项之和的 3%计 6 6不可预见费用不可预见费用171.9351

16、59.605159.60 按 2-5 项之和的 5%计 7 7 财务费用财务费用 64.721942.201942.20 按现行利率 8 8租售费用租售费用150.524517.124517.12 按照销售收入的 3%和招商面积 的年租金收入的 10%计 合计合计3825.873825.87114810.89114810.89 项目每年的成本投入状况可见附表二项目总投资结构表。 2、资金筹措 2.1 资金来源 本项目建设共需资金 114810.89 万元， 分析各种融资渠道的可能性和合法性， 并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本 金） 、银行贷款和租售收入回款等。 2.2 项目筹资方案 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行借款，三 是销售收入用于投资，本项目总投入 114810.89 万元。考虑地铁公司的资金实力 以及项目需求，预计开发商需投入自有资金 41000 万元，占总投资的 36%。在自 有资金的使用上，本项目假设根据项目开发建设期的需要在前期投入；另需向银 行借款 26000