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1、柳林乡房地产市场调查报告前言在房地产市场迅速发展的今天，客户的需要与消费心理的把握是房地产开发成功的重要因素。因此，房产物业的开发、策划首先要对项目进行市场定位，即要对市场进行缜密的市场调查。在了解房地产市场总体趋势的前提下，确定项目周边的区域范围，广泛就周边环境、设施配套等进行市场调查，了解物业的交通条件、商业设施、教育、娱乐等客户关注的设施配备情况，并对周边地区的重要竞争个案进行重点调查，分析确定市场的主要房型需求、面积要求、可承受的物业价格以及小区规划等诸多要素。鉴于此，我们对柳林乡的相关情况进行了初步调查，具体如下：第一部分 柳林乡概述柳林乡位于浉河区最南部，北距信阳市19公里，南距全
2、国著名风景区鸡公山18公里，南与李家寨镇，北与东双河镇、西与十三里桥乡、谭家河秀毗邻，东与罗山县朱堂乡接壤。京广铁路与107国道纵贯全境。全乡总面积106平方公里，耕地面积1.2万亩，山地面积近10万亩，形成“七山一水一分田，一分道路和庄园”的格局。全乡下辖12个行政村、1个街道居委会，200个村民组，6082户居民，2.4万人。全乡基础设施完善，整体功能齐全，是一个区位、交通、资源优势明显的山区乡。 独特的区位蕴育着巨大的发展潜力。柳林乡紧邻国家级自然保护区鸡公山，随着保护区面积的扩充，以“红色、生态”游为重点的现代化服务业迅速兴起，促进了餐饮服务业、观光农业、交通运输、金融、保险、邮电通信
3、、房地产等现化服务业的大发展。全乡餐饮服务业85家，观光农业6处，运输车辆220台，保险业深入到乡村农户、各行各业，农电入户率达100%，实现光缆通讯，拥有程控电话3100门，正在规划开发的一处房地产占地60多亩。 便利的交通催生出蓬勃的创业环境。京广铁路、107国道及环湖路贯穿乡境东西南北，区、乡、村公路200余公里，水泥（柏油）路实现了村村通，长达65公里，形成了乡村公路网，极大地改善了全乡人民的交通和生活条件，解决了山区群众行路难问题。为客商来乡投资兴业奠定了良好基础。全乡共有私营企业37家，个体工商户814户，年创产值近5000万元。 柳林乡丰富的资源打造了坚实的致富之路。以矾石、青石
4、等加工为主的加工业，以板栗、茶叶为主的种植业及以生猪养殖为主的养殖业发展迅猛，成为该乡三大支柱产业。全乡兴建矾石厂86个，矿粉加工厂12个，青石加工厂8个，年创产值1200万元。种植板栗5万亩，年创产值700万元，发展茶叶8000亩，创产值40万元，生猪养殖场150余家，年出栏生猪3.2万头，创产值3000万元。到2004年底，全乡地区生产总值达13636万元，农民人均纯收入达2896元。编辑本段历史沿革1975年建柳林公社，1983年改乡。1997年，面积98平方千米，人口2.4万，辖柳林、堰冲、周家塘埂、车站、甘冲、卢家冲、讲约台、马庄、红檀树、李店、龙嘴、杨堰12个行政村。1998年由原
5、信阳县划归浉河区管辖。茶乡建设信阳市河区柳林乡走“市场化、产业化、规模化”经营的路子，做大做强茶产业，建设茶乡新农村。 柳林乡共有茶园15000亩，其中1.1万亩为开采茶园，优质茶园8000亩，品种老化需改良品种2400亩。近几年，该乡平均每年产干茶23万公斤，其中优质茶9万公斤，售价在每公斤100元左右；中档茶10万公斤，每公斤50元左右；低档茶4万公斤，每公斤24元不等。仅茶叶一项每年税收58万元，占全乡财政总收入的21%。目前茶产业已成为该乡农民增收农业增效的一项支柱产业。 第二部分 柳林乡房地产市场分析 柳林乡以107国道为依托，呈南北带状分布。京广铁路在乡镇东边穿行而过，依山傍水，交
6、通便利。在全国新农村建设的大环境影响下，房地产开发在该镇已然起步。市场特征：1、起步晚房地产市场起步比较晚，大多开发粗放原始，正规开发项目不多，目前正处于非正规开发向正规开发的过渡时期。2、市场分散整体市场比较分散，不够繁荣，项目规模普遍偏小， 多以单栋和新农村建设为主。3、开发水平滞后整体开发水平不高，很多还处于比较原始的阶段，大多属于私人建房销售，无论是设计规划理念还是营销理念都还比较落后。4、目前市场在售物业形态多以单栋住宅楼和三层商住房为主。主力面积在120-140平米之间，户型设计很简单。单栋单元房顶层1000元/平米，2-4层1400元/平米；单栋1-3层为一层门面，2、3层居住，
7、单间三层面积约130平米，单价最高1800元/平米。5、当地人对于房地产物业有一定认识，但仍处于初级阶段6、该镇以107国道为中轴，分为东西两部分。老镇区在西部，而东部处于起步开发阶段，但受其镇区地貌影响，107以东部分将会成为未来开发的方向。第三部分 项目区域市场分析区位特征 本案位于柳林乡镇，107国道以西。东边为零散民房加空地，再向东紧临京广铁路，南面为空地，西面为河道，北面为新开发的新农村建设园区。 以目前情况来看，该区域十分不成熟，缺乏人气，周边环境较差，且目前该乡主要的镇区中心在107国道以西。但受柳林乡地块的限制，在未来几年，107国道以东将会迎来新的一轮房地产开发，但也需要政府
8、的相关引导。百家超市的进驻虽然会为本区域带来人气，但受地理限制，市场需要逐步培育，从时间上尚需时日。 第四部分 项目SWOT分析1、 优势（S）l 项目地块方正，容易做规划l 地块无拆迁压力，便于开发l 百家超市的进驻将会为本区域带来良好的生活配套和充足的人气，宜商宜住。2、 劣势（W）l 项目目前缺乏人气l 乡镇主要的居住点在107国道以西，中间隔着一条国道，又隔着一条河，不方便3、 机会（O）l 受地域限制，107以东地块未来会成为开发的热点。l 现在该乡房地产开发水平较低，正规开发的项目不多，本项目的正规开发模式可以引领市场发展，成为典范。4、 危胁（T）l 乡镇市场人口基数较少，且存在
9、一定竞争，因此项目在开售期间需要进行相关的宣传引导。l 个人开发的小项目由于价位较低，对本案冲击很大第五部分 项目定位一、消费市场现状 “客户就是上帝”，产品销售的快慢、销售量的多少往往取决于“上帝”的需求，因此迎合消费者的特定需求和潜在欲望，灵活掌握供给与需求的相对关系是前期工作的重中之重。在卖方市场，生产者起主导地位，但当社会发展到买方市场，消费者才是市场的主导，目前的房地产市场正在经历这种转变，所以，为了赢得消费者的青睐，我们必须详细研究它们的消费心理和消费需求。二、我们的目标客户客户分类 ：（1）自用客户第一类：本乡镇的中高收入阶层属于二次、三次置业者，有更换居住环境、提高生活品质的需
10、求。第二类：乡镇的正在形成中的中高收入人群，及外出务工人员，希望个人拥有一步到位的独立房产。但收入又有限，承受不了信阳较高的房价，最终落户此地。第三类：地缘性客户。在本地居住多年，对此地有较深感情，不愿到外地去。第四类：在镇上做个体生意，希望在此有自己的房产。第五类：在附近工作的各机关单位公务人员。第六类：下属各村有一定经济能力人群，为子女上学方便在此置业。（2）投资客户第一类：短线投资客户。第二类：先自用，后投资的客户。属于过渡性质。待以后有一定资金实力后再到大点城市置业。三、项目定位：柳林乡商业第一，住宅典范第六部分 项目开发策略本项目开发策略，是我们在充分了解把握本区域房地产市场的基础上
11、， 针对目前本区域的房地产市场的供需现状，本着尊重市场的原则而制定，在实际操作过程中不可偏离本开发策略。 本方案力求通过正确的战略思想与战术运用，使本案在柳林乡市场上独树一帜，形成自已的风格与品牌，快速切入市场，取得开发上的圆满成功。 一、“五角星策略”理论：二、建议本案采用：市场领先者策略 ：通过前期的市场和对市场的总体把握，在开发策略上，使本案逐渐成为本区域住宅与商业项目的市场领先者，就必须在景观、户型、配套、建筑规划等方面具有领先市场的作用，引领区域消费市场，能够引起购房者的密切关注。快速销售策略 ：采取营销组合式重拳出击，形成强大的直面进攻与包围进攻，达到“闪电式”歼灭战的效果。蓄势待
12、发 ：蓄势才能爆发，先期做好销售前的市场预热的各项准备工作，人员 、资金、管理、现场布置要到位，一切准备工作要就绪，蓄势待发，集中力量，真正体现“有备而战，战则必胜”的营销战略思想。 立体造势 ：善战者，求之于势。本案要在现有基础上，洞察势态，运筹帷幄，采用全新的混合地产营销模式进行造势，抢得市场先机。 速战速决 ：1、“闪电式”进攻：集中各方优势，配合工程进度，通过“闪电”式进攻，快速销售，打歼灭战；甲方全部力量集中在抓销售、促建设两点，工程要为销售服务。2、抢占客户策略：在建筑方案确定后，在本项目附近装修销售卖场，立即采取系列公关活动及宣传，进行强大的市场造势活动，对意向客户进行吸引、拦截，及早进行客户登记工作。三、其它策略要点1、工地现场包装策略 2、卖场包装策略售楼中心 看房通道 样板房 人员包装（保安、清洁工等物业人员）3、周边道路包装策略 周边道路精心包装，可有利提升本案的物业形象。4、广告推广策略制定广告推广优化组合策略，以“小投入，高产出” 达到本案宣传效果的最佳化。 武汉市鑫恒泰房地产营销策划有限公司2012年7月17日11
