物业管理茂名学院物业管理方案

《物业管理茂名学院物业管理方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理茂名学院物业管理方案（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理茂名学院物业管理方案物业管理茂名学院物业管理方案 茂名学院茂名学院 物业管理建议书物业管理建议书 茂名市鼎源物业管理有限 X 公司茂名市鼎源物业管理有限 X 公司 敬呈敬呈 二零零六年三月六日二零零六年三月六日 目录目录 前言 P.3P.4前言 P.3P.4 壹、提高物业管理服务水平的整体设想及策划 P.5P.9壹、提高物业管理服务水平的整体设想及策划 P.5P.9 二、质量目标 P.10P.11二、质量目标 P.10P.11 三、拟采取的管理方式和工作计划 P.12P.17三、拟采取的管理方式和工作计划 P.12P.17 四、管理人员的配备、培训 P.18P.23四、管理人员的配备、

2、培训 P.18P.23 五、管理服务用房及工作必需的物资装备 P.24P.26五、管理服务用房及工作必需的物资装备 P.24P.26 六、房屋本体维护管理计划和实施 P.27P.31六、房屋本体维护管理计划和实施 P.27P.31 七、机电设备设施的管理维护方案 P.32P.42七、机电设备设施的管理维护方案 P.32P.42 八、紧急事故处理流程 P.43P.45八、紧急事故处理流程 P.43P.45 前言前言 鼎源物业管理 X 公司成立于 2003 年，是壹家具有物业管理、清 洁保养、安全保卫、工程服务等多元化、专业化的服务 X 公司。X 公 司目前管理面积近五万平方米，管理类型包括写字楼

3、、住宅小区、会 所等物业管理各个领域。 经过短短俩年的飞速发展，鼎源物业已成为茂名市规模最大、人 员最多、最具专业实力的物业管理 X 公司。2004 年，X 公司通过国家 建设部物业管理国家三级资质认定。2005 年，X 公司所管项目全 球通大厦被评为“茂名市物业管理示范大厦” ，成为茂名市第壹幢获 此殊荣的高层建筑。 鼎源物业主要管理层成员， 均来自中、 港大型的物业管理 X 公司， 对各类型物业均有壹定的管理经验及完整的管理策略。同时，X 公司 拥有壹支技术精良， 团结向上的员工队伍， 拥有各类型专业技术人员， 目前正不断向着高科技、高层次、多元化的管理目标迈进。X 公司经 过俩年多的不断

4、探索、发展完善，建立了科学、规范的管理体系。 鼎源物业积极倡导“以人为本，以质登峰”的管理理念，遵循 “服务至诚、精益求精；管理规范、进取创新”的质量方针，鼓起壹 切从零开始的决心和信心，锐意进取，积极创新，在现有物业的基础 上不断拓展新市场。X 公司现参和管理的项目遍及茂名市、高州市、 化州市、信宜市、电白县。 为加速鼎源 X 公司市场化的进程， 标新创绩为社会树立壹个规范、 健康、温馨的精品物业管理的形象，扩大市场占有率，X 公司进行了 大胆的拓展尝试，且有幸为茂名学院茂名学院的物业管理工作提供管理方案， 为此，X 公司形成了以总经理为核心，聚集了各类专业人才的运营策 划小组，通过对茂名学

5、院周边环境、市场氛围、物业保值趋势等周密 的市场调研和细分，确立了初步的管理设想，提出了树立“管理功能、“管理功能、 维护功能、服务功能”维护功能、服务功能”三大功能为核心的管理思路，且根据实际的要 求，结合 X 公司的管理经验，为茂名学院精心设计了整体管理方案， 以保障业主的利益，为校区提供壹个安全、舒适、和谐的学习和居住 工作环境。同时，更要提高物业品牌。 本着“用心面对客户，服务创造价值”的服务理念，鼎源人以现 代化的管理和敬业的精神为茂名学院提供优质服务，持续超越业主不 断增长的服务期望。且将以卓越的品牌缔造和茂名学院齐头且进，相 得宜彰的经典之作。 提高项目管理服务水平的整体设想及策

6、划提高项目管理服务水平的整体设想及策划 一、 认识和定位一、 认识和定位 茂名学院坐落在我国南方最大的石油化工工业基地，美丽的海滨 城市-广东省茂名市。于 2000 年由原广东石油化工高等专科学校、 茂名教育学院、茂名石化 X 公司职工大三校合且组建的广东省属本科 高等学校，学院实行省市共建的管理体制，校本部现有官渡和光华俩 个校区， 主校区设在官渡校区。 目前主校区占地面积 32.88 万平方米， 建筑面积 28.76 万平方米。 广东石油化工高等专科学校创办于 1954 年，茂名教育学院创办 于 1984 年，茂名石化 X 公司职工大学创办于 1983 年。三校在长期的 办学过程中，不断深

7、化教学改革，重视学科建设和人才培养，在教书 育人、教研科研、基础建设和学校管理等方面都取得了可喜的成就。 茂名学院是茂名市委、市政府为实现茂名市高等教育跨式发展， 加快高层次人才的培养，增进科学技创新能力和发展后劲，提高经济 质量和文化品位，促进茂名市率先基本实现社会主义玑代化的高屋建 的构想。茂名学院的创建将勾画出茂名市在新世纪以高层次教育为核 心，以深化体制改革为动力的美好未来，充分展现其时代特色鲜明、 文化氛围浓郁、生态环境优美的人文魅力，将塑造出国内知名的集产 学研于壹体的高等教育发展区。 二、 总体思路二、 总体思路 茂名市鼎源物业管理有限 X 公司将以自己首创的物业管理新概 念“以

8、人为本、以质登峰”为管理内核，以“用心面对客户”和“服 务创造价值” 为立足点， 以先进的管理技术和丰富的管理经验为依托， 明确工作重点，采取科学先进、切实有效的管理措施不断实施服务创 新，在茂名市努力创建“优质低价”的管理新模式，为推动茂名市物 业管理市场化进程和城市建设做出贡献。 三、 管理模式三、 管理模式 构建校园管理体制新模式“优质低价”模式 鉴于我国的国情和茂名学院物业和特殊性，茂名市鼎源物业管理 X 公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低和理成本， 同时提供高水准的优质管理和服务，努力探索壹种可资借鉴的校园管 理新模式，即“优质低价模式” 。 创建该模式的主要措施有：

9、*狠抓管理，全方位过程开展增收节支活动。 *采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以 降低管理成本。 *在人员配务上坚持“价廉质优” 、 “质优量少”的原则，员工壹 专多能，从而降低管理成本。 四、 工作重点 1、工作重点、工作重点 （1）设施设备管理（1）设施设备管理 如果将机电设施设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系 统及消防系统就是重中之重。供电质量好坏，将直接影响着其他设施 设备能否正常的运作；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为 此，茂名市鼎源物业管理 X 公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力 的安全保障体系，制定严格的运作管理制度及周期性的维护保养计划 和标

10、准，运用现代科技和管理手段，对茂名学院的机电设施设备进行 全方位的综合管理， 达到最经济的设备使用周期的设备综合服务效益。 同时加强对重点设备的监管力度，实行 24 小时的跟踪服务。对所有 设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机 电设施设备运作的高效、节能和环保的最大化。 （2）房屋本体管理（2）房屋本体管理 制定维修、养护计划：制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护 计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行； 重在查勘 ：重在查勘 ： 监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏， 对房屋结构易出现问题的部位在查勘中进行重点检查，制定日常和定 期

11、的查勘养护计划，做好早发现早处理； 及时维修：及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋维护，延长房 屋使用寿命； 建立房屋管理档案：建立房屋管理档案：为每壹栋房屋建立系统的档案，及时统计检查 的结果，掌握房屋完损情况； 2、管理难点、管理难点 （1）由于缺少设备装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技 术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度； （2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相当增多， 加大了费用开支； （3）电梯系统采取甲方分包形式，使得乙方和维保单位在实际运作 中会增加协调的难度性； 五、 工作措施五、 工作措施 措施之壹：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队措施之壹

12、：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队 “壹流”的管理需要“壹流”的人才，鼎源业管理 X 公司壹贯强 调人的因素始终是第壹位的，实践证明，委派项目管理骨干的综合素 质是项目管理成功的关键，鼎源物业管理 X 公司高度重视茂名学院的 物业管理项目，将派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有效率的 管理团队，且持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能有断地适 应物业管理发展的需求，为实现的总体目标不断地努力奋斗。 措施之二：全面推行 ISO9001：2000 质量管理体系措施之二：全面推行 ISO9001：2000 质量管理体系 鼎源物业管理 X 公司 ISO9001： 2000 质量体系经过多年实际运作，

13、 具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理不可或缺的大纲，该 体系将在茂名学院的物业管理全面推行且结合项目特点，确立适合的 质量目标。 在管理服务人员的培训过程中， 要增强质量体系实操能力， 使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质量体系正 常运作。 鼎源物业管理 X 公司仍将在茂名学院的物业管理中积极引进 ISO140000 环境控制体系，以此全面促进管理服务水平上新台阶。 措施之三：加强和学校各管理机构的关系协调和合作措施之三：加强和学校各管理机构的关系协调和合作 物业管理 X 公司和学校各管理机构涉及有项目管理的不同侧面， 壹者关系若协调不好， 必将演化为提高项目管理服务水

14、平的壹种阻力， 需要协调好，首先要有正确的认识，实际工作中需强调各管理机构的 指导监督作用，要全面加强和学校教务处、学生处、后勤处等各管理 机构的合作，使之形成合力，从而推动项目管理服务水平的提高。 措施四：注重发挥学生自治、自律的能力措施四：注重发挥学生自治、自律的能力 注重发挥学生自治、自律的能力，变项目管理体制由单向推动方 式为平等互动双方共管方式，使项目的管理真正得以升华。鼎源物业 管理 X 公司将充分发挥学生、学生会的作用，倡导学生自治、自律， 潜移默化地增强学生参和管理的意识。 质量目标质量目标 二年内茂名学院项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理 优秀住宅小区（大厦、工业区

15、）达标评分细则的各项分项标准。质 量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目 标完成的实施。 序序 号号 指标名称指标名称 国家国家 标准标准 投标投标 指标指标 测算依据测算依据管理主要措施管理主要措施 1 房 屋 及 配 套 设施完好率 98%98% 完好房建筑面积+基本 完好房建筑面积/房屋 总建筑面积 建立日常检查制度 ；定 期进行全面分项检修； 严格日常管理， 无人为 损坏事件。 2 房屋零修、急 及时率 100%100% 及时维修次数/应计报 维修次数 建立严格的修缮制度， 维修人员接到 维修通 知单后需带工具 10 分钟内到现场， 小修 8 小时内完成， 且建立

16、回 访制度和回访记录。 维 修 工 程 质 量合格率 99%99%之上 维修合格工程项次/维 修工程项次 回访率25%25%之上 维修工程回访次数/维 修工程项次3 照 明 灯 及 疏 散灯完好率 95%98%之上 完好照明灯、 疏散灯数 量/照明灯、疏散灯总 数量 建立合理有效的工作 质量监督机制和回访 制度、 考核制度和奖罚 制度。 4主 要 机 电 设99%99%完好的大型及重要机完善机电设备的运作 备完好率电设备/大型及重要机 电设备总计 制度和维护保养制度， 配备专业工程技术人 员， 所有机电保养维修 人员全部持证上岗 ；实 施 24 小时专人值班； 出现故障及时排除。 5 消 防 设 备 完 好率 100%100% 完好消防设备/茂名学 院消防设备总数 实行巡查制度， 建档记 录。 6火灾发生率 1以下 （年） 1以下 （年） 发生火灾面积/茂名学 院内物业使用 茂名学院管理处主任 为消防负责人；下属全 体员工均为义务消防 员；落实防火安全三级 检查制度；消防中心 24 小时值班，统壹调 动人员。 7有效投诉率 2以下 （年） 2以下