{房地产规划}房地产项目管理规划讲义

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1、房地产规划房地产项目 管理规划讲义 房地产规划房地产项目 管理规划讲义 第一节设计管理的依 据25 第二节设计质量管理目 标25 第三节设计管理的程 序25 第四节设计管理的方 法26 第五章招标管理 29 第五章招标管理 29 第一节招标的内 容29 第二节招标依 据29 第三节招标工作的组织、程序及流 程29 第四节工程招标的实 施32 第六章项目管理部人员构成及工作制度 44 第六章项目管理部人员构成及工作制度 44 第一节人员组 成44 第二节工程实施阶段人员配备情 况45 第三节人员职 责46 第四节项目管理部工作制 度48 第七章工程全过程的投资管理 51 第七章工程全过程的投资管

2、理 51 第一节项目全过程投资控制的具体措施与主要方案 51 第二节前期阶段的投资控制 57 第三节施工阶段的投资控制 61 第四节招标采购投资控制 66 第八章工程项目的进度管理 68 第八章工程项目的进度管理 68 第一节本工程总体进度计划 68 第二节进度控制的原则、程序 71 第三节进度控制的内容 73 第四节进度管理的方法和措施 74 第九章施工阶段的项目管理 81 第九章施工阶段的项目管理 81 第一节质量管理 81 第二节安全、文明施工管理 103 第三节环境保护管理 110 第四节合同管理 111 第五节信息档案资料管理 124 第十章对各参建单位的管理及组织协调 128 第十

3、章对各参建单位的管理及组织协调 128 第一节对各参建单位的管理 128 第二节组织协调 130 第十一章工程项目管理的廉政措施 133 第十一章工程项目管理的廉政措施 133 第一节工程项目建设项目管理中的廉政措施 133 第二节项目管理部人员廉政制度 136 附表：项目管理部工作用表 137 附表：项目管理部工作用表 137 第一章工程概述第一章工程概述 第一节工程概况第一节工程概况 一、项目名称：综合办公楼工程； 二、建设规模：建筑面积共平方米； 三、建设地点： 四、建筑层数：地下四层，地上 18 层。 五、项目资金来源：本项目建设资金全部为国家财政拨款，项目估算总投资 为 40600

4、万元（含已支付的 7800 万元征地费用）。 六、建设工程性质：公用建筑。 七、建设内容： 综合办公楼工程的所有设计内容。 综合办公楼工程项目中包含的所有建筑和设施，包括建筑工程、给排水及消 防工程、采暖工程一般通风工程、锅炉安装工程、电气安装工程、综合布线、电 视电话系统、呼叫系统、消防报警系统、安防系统、发电机组设备、电梯工程、 污水处理系统、室外照明系统、供暖外线工程、室外给排水管线工程、道路及场 坪、院内绿化工程、值班室及大门工程等。 第二节工程目前的进展情况第二节工程目前的进展情况 一、综合办公楼工程目前已完成部分前期工作，并已取得以下阶段性成果： 1、 国家发展改革委关于综合办公楼

5、项目建议书的批复 （发改投资号） ； 2、 规划意见书（条件） （2006 规意条字号） ； 3、现场已完成三通一平。 4、可行性研究报告已完成。 二、目前正在进行的部分前期工作： 1、项目交通影响评价； 2、环境保护影响评价； 3、设计方案招标。 第三节工程特点第三节工程特点 一、工期紧。工程计划于 2007 年 5 月底开工，2008 年 6 月完成主体结构和 外立面装修工程。无论是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。 前期受不可控的因素影响大，中间有冬施和雨施干扰，对工期计划的实施带来不 利影响。 二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度计划的实现。项 目管理部必

6、须采取完善的控制措施。 三、本工程为政府投资项目，投资总额已确定。在工程实施过程中，必须严 格控制各阶段的投资管理，确保总投资额不被突破。 四、工程质量是工程建设中的重中之重。工程质量的优劣直接评价了项目建 设的成功与否。工程质量主要体现在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方 面。本工程为政府对外办公的窗口，建设标准高、使用功能齐全、专业范围广、 交叉作业多、涉及的工种多、保密和安全防范等方面均有特殊要求。所以必须做 好全过程的质量控制工作，保证整体工程质量。 五、工程地处二环路旁。建设过程中材料进场运输会受到一定影响，周边道 路的保洁和文明施工要求高。为了抢工，必然要有夜间施工，面临施工扰

7、民和民 扰的可能，必须做好相应的管理和协调工作。 六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。必须事先做好风险识别、分析 评价，采取必要的风险措施，做好风险转移工作。 第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标 第一节项目管理工作的依据第一节项目管理工作的依据 一、国家和地方政府有关工程建设的法律、法规、条例； 二、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范、规程； 三、建设工程项目管理试行办法（建市2004200 号）； 四、经有关部门批准的项目立项审批文件、项目方案设计、初步设计和施工 图设计文件及相关部门的审查和批复文件； 五、建设工程规划意见书、规划许可证

8、、建设工程施工许可证等； 六、与业主签订的项目管理服务委托合同； 七、业主与勘察、设计、施工、监理、材料设备供应商等单位签订的建设 工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程委托监理合同、建设 工程施工合同 、采购合同 等合同文件和相关的工程概预算书、招投标文件、 合同协议等； 八、其它有关本工程建设文件。 第二节项目管理工作的管理目标第二节项目管理工作的管理目标 一、工期管理目标 争取 2007 年 5 月底开工，2008 年 6 月底完成室外立面装修并落外脚手架。 二、投资管理目标 1、项目估算总投资 40600 万元（含已支付的 7800 万元征地费用），建安费 暂估 2.6 亿元。 2、

9、通过限额设计，达到控制造价的最终目的。 3、设计概算不超过投资估算，施工图预算不超过已批复的设计概算，竣工 结算不超过施工图预算。 三、质量管理目标 通过有效的质量控制，工程质量达到验收规范规定的合格标准。 1、勘察、设计文件质量管理目标：勘察报告能满足工程设计和施工的需要。 通过项目管理部严格审核，在项目设计阶段，通过初步设计会审、施工图会审， 基本解决设计方案、施工图纸中存在的重大问题；在施工准备期间，组织监理和 施工单位对施工图纸进行会审，并组织设计交底，全面解决设计上遗留的问题， 杜绝在施工中因设计问题而影响工程质量、进度、投资、安全的重大事项发生。 2、工程质量管理目标：通过有效的质

10、量控制方法和手段，采取有力的质量 管理措施，所有分项、分部、单位工程全部达到合格标准，竣工验收一次通过。 材料、设备采购质量目标：通过邀请招标的方式，采购到质量优良、价格合理的 主要材料和设备；严格进场检查验收程序，不合格的材料、设备不允许在本工程 上使用。 四、安全文明施工管理目标 1、确保工程无死亡事故，杜绝重大质量安全事故； 2、现场文明施工达到北京市文明施工工地标准。 五、环保管理目标 按照北京市政府相关部门的最新要求，在施工管理中重点做好“防扬尘”和 “防噪声”的控制工作，尽量减少由于施工给东侧居民生活和业主工作人员的工 作带来的干扰。 六、组织及协调管理目标 通过精心策划、科学管理

11、，克服困难，及时解决在项目管理实施过程中遇到 的困难和难题，使本项目各阶段的组织协调工作顺利进行。 七、廉政目标 杜绝工程实施过程中的腐败行为，保证公正、公平执业，维护业主的利益。 第三节项目管理工作的范围第三节项目管理工作的范围 综合办公楼工程项目的全过程管理，由项目管理部按照项目管理服务委托 合同的约定，负责组织完成从项目可行性研究报告批复后开始到项目移交为止 的相关工作，包括参与项目的方案设计及报批手续、初步设计及报审、施工图设 计等工作；协助完成项目与红线外大市政的勾通；组织项目的勘察、监理、施工 和设备材料采购的招标工作，草拟并协助业主签署相关合同，并对合同的执行情 况进行全面的管理

12、；协助业主取得政府相关部门的批复手续，如消防、人防、道 路、市政、园林、规划等工作；为工程项目使用，组织相关培训；负责项目的竣 工验收、竣工备案等工作。由项目管理部负责项目的投资、质量、进度和安全控 制，实现本项目的投资目标、进度目标、质量目标和安全目标。 一、在项目前期及工程建设期间，竣工验收及移交后，协助业主办理有关规 划，建设，交通，园林，环保，市政公用，档案等北京市政府主管部门要求的各 项手续。 二、勘察，施工，监理，大型设备和重要材料采购的招投标代理。 三、工程勘察，设计管理。 四、全过程投资控制管理。 五、全过程合同管理。 六、全过程工程质量管理。 七、全过程工程进度管理。 八、全

13、过程协调各方关系。 九、项目资料、档案管理。 十、施工现场安全、文明施工管理。 十一、业主要求的其他服务。 十二、本项目工作内容分解框图。 本项目工作内容分解框图： 第三章执行基建程序，按要求办理相关手续第三章执行基建程序，按要求办理相关手续 第一节建设程序第一节建设程序 建设程序主要包括：项目建议书（已完成）、可行性研究报告（正在实 施）、初步设计、建设工程规划许可证、开工报告和竣工验收等。 一、工程建设的主要申报及审批程序如下： 1、项目立项准备：根据使用单位提出的本项目建设内容、建设要求、使用 功能和标准、投资估算等，委托咨询单位编制可行性研究报告。 2、项目立项和批复：业主行文，并附可

14、行性研究报告等资料，报送国 家发改委审批（本项工作已完成）。 3、招标确定设计单位和报批设计文件：设计招标由其他公司负责；设计单 位确定后，项目管理部按照现行管理规定，及时协助业主办理方案设计、初步设 计和施工图设计的报批和审查工作。 4、设计文件完成后，项目管理部协助业主完成规划许可等相关审批手续。 5、招标确定勘察单位、监理单位、施工单位，材料设备供应单位，办理工 程开工许可手续，按照预定的投资、工期、质量、安全目标，组织实施项目施 工。 6、竣工验收、备案：项目管理部按有关规定组织竣工验收，进行工程竣工 备案。 7、审计、稽查：协助、配合政府有关部门对项目建设全过程进行审计和稽 查，并按

15、规定整理和移交有关档案。 二、工程建设各阶段总程序 前期阶段 1）项目管理开始； 2）以项目可行性报告编制与审批为中心，开展各专业的委托咨询工作 和市政条件的调研落实；3）方案招标及优化； 4）确定设计单位，进行初步设计及初步设计概算编制报审管理； 5）工程勘察单位招标及地质勘察工作； 6）协助办理征地手续、建设用地规划许可证、申领国有土地使用证； 7）协助办理年度开工计划、投资计划；8）施工图设计管理； 9）协助办理建筑工程规划许可证 实施阶段 1）施工图审查及工程量清单编制； 2）工程勘察、监理、施工总承包单位招标，并协助业主签订合同； 3）材料、设备采购招标工作；4）质量、安全监督备案手

16、续办理； 5）施工现场开工条件准备；6）施工现场市政临时管线、道路报装； 7）建设工程施工许可证办理；8）进行工程施工阶段的各项管理工作； 9）工程中间验收工作；10）工程竣工验收及工程移交工作 后期阶段 1）工程保修；2）竣工结算，整理，汇编并移交竣工资料； 3）工程竣工决算编制及报审工作； 4）协助使用人完成项目运行保障交付工作，项目管理合同结束 三、工程前期阶段建设程序 四、工程实施阶段建设程序 施工设计 组织施工图审查及工程量清单编制办理项目投资计划和资金拨付手续 监理及施工招标管理设备招标管理 交纳土地补偿金，完成征地手续 签订监理、施工、设备采购合同 签订监理、施工、设备采购合同完成施用水、供电、电信、道路等工程 取得建筑工程施工许可证 开工前的现场各项准备安排监理、施工单位进场 召开第一次工地会议 图纸会审、设计交底 审查现场开工条件，审批工程动工报审表，下达开工指令 施工过程项目管理 组织中间验收 地基验槽 基础验收 结构验收 专项验收 所有单项工程通过初步验收 接下页 施工安全管理 施工质量管理 施工进度管理 施工合同管理 施工信