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1、年度报告7 月份某市市住宅市场分析报 告 年度报告7 月份某市市住宅市场分析报 告 7 月份7 月份 福州市住宅市场分析报告 报告单位：福建金辉地产企划部报告单位：福建金辉地产企划部 报告时间：2006 年 8 月 23 日报告时间：2006 年 8 月 23 日 报告目录报告目录 第一章：近期宏观经济相关信息及分析第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第二章：福州市规划相关法规信息分析第二章：福州市规划相关法规信息分析 第三章：福州市地土地市信息分析第三章：福州市地土地市信息分析 第四章：福州市 7 月份住宅市场分析报告 第四章：福州市 7 月份住宅市场分析报告 第一章：近期宏观经济相关信息及
2、分析第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第一节：第一节：“一条龙一条龙”调控全国土地房市调控全国土地房市 央行对房地产信贷情况“关心”的同时，近日，建设部和国土部连续发文，分别开出 5 帖“药剂”，从楼市的住宅供应、市场交 易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节，“一条龙”调控。 今年 16 月份房市情况，40 个重点城市上市预售的套均建筑面积 115 平方米，有 15 个城市高于 120 平方米。部分城市房 价 上 涨 仍 然 较 快 ，今 年 6 月 份 ，70 个 大 中 城 市 中 ，8 个 城 市 新 建 商 品 住 房 价 格 同 比 涨 幅 超 过 10%，19 个 城 市 月
3、环 比 涨 幅 超 过 1%。 建设部目前对楼市调控的 5 大重点确定，地方政府要加强落实：一、为加大综合调节力度，引导合理的住房消费；二、为重 点 发 展 满 足 当 地 普 通 居 民 自 住 需 求 的 中 低 价 位 、 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 ； 三 、 为 加 大 整 治 查 处 力 度 ， 规 范 房 地 产 市 场 秩 序 ； 四 、 为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难；五、为继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地 生财的做法。 当前土地管理的违法违规等 5 大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制。当前要重点查处非法
4、批地、未批 先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。 国土部推出的 5 大措施为：一是提高征地成本；二是规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算， 实行“收支两条线”管理；三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准， 工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让；五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度， 提高现行城镇土地使用税征收标准， 完善耕地占用税的有关规定。 第二节：市场供需将发生错位第二节：市场供需将发生错位 国务院发展研究中心宏观部发布的2006-2010 中国房地产发展预测报告中也提出，预计国内城镇居民住宅需
5、求面积（人 均住宅建筑面积）将从 2004 年的 25 平方米，提高到 2010 年的 35.66 平方米。以常见的三口之家推算，每户住房面积应为 107 平方米。很多城市中最受购房者欢迎的，是单套建筑面积在 90120 平方米之间的产品。若此推测成立，则新政实施后大量 90 平方米以下户型的房子，与主力买家的实际需求之间，可能会出现一定程度的错位。随着一系列新政措施的有效落实，经济适用 房及限价商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。 第三节：“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒” 第三节：“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒” “上帝的归上帝
6、，凯撒的归凯撒。” 这句著名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象，中国房地产市场下一步发展 的 关 键 是 ： 政 府 对 中 低 收 入 阶 层 住 房 问 题 承 担 责 任 ， 商 品 住 宅 交 给 市 场 自 身 调 节 ， 只 有 这 样 ， 才 能 为 房 地 产 行 业 留 出 足 够 空 间 。 最现实的问题是，国土系统一直追求“垂直管理”，但人事、业务和经费三者却不能同时到位，“垂直管理”下的各地国土部门依然 受制于地方政府，看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况，只怕一时难有实质性改观。“我们多数都是好孩子，父母不成熟。” 有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的
7、行政干预。 迫于新政压力，相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。商人做生意追求的是赢利，要赢利就得开发适销对路的产品， 对前景不明或不被看好的生意，不做也无可厚非，至于住房保障问题，原本就是地方政府的责任，开发商应积极配合，但不是当 然的承担者。但不管开发商是不是有足够勇气“用脚投票”，政府继续贯彻新政的决心，看来一段时间内不会改变，房地产行业随 着市场降温逐步进入调整期的趋势，也是不可避免了。 现在要建立和谐社会，关键是不要把目标盯在价格上，而是要放在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金上。如果把二 者混为一谈，通过价格微调，很难实现政府想实现的和谐社会的目标。 当民众把房价高攀、攒钱
8、的速度永远追不上涨价速度的 愤懑口水吐到开发商身上时，房价其实已经在承担它本身不能承受之重，开发商有代地方政府受过之嫌。市场的归市场，政府的 归政府，各自干好分内事，社会和谐好求！ 第四节：开发商集体形象的舆论倾向 第四节：开发商集体形象的舆论倾向 房地产的营商环境正在发生巨大的改变，几乎每个经营主体都面临着头脑大转弯。企业要具备资本实力、开发功力和适时 调整战略的能力，大的品牌开发商有几件事情要做：一是要在政府面前，顺应政策导向；二是在消费者面前，产品要让消费者认 可；三是要在金融机构面前，贷款好借好还，再借不难。频繁的新政不断给开发商立规矩，有些措施透露出政府主管部门对开发 商能力与自觉性
9、的不信任，于是招惹出了一些原本自觉向上的开发商的不满情绪。近两年丑化开发商集体形象的舆论倾向确实值 得人们反思。 第二章：福州市规划相关法规信息分析第二章：福州市规划相关法规信息分析 第一节 ：我省严控低密度高档房开发第一节 ：我省严控低密度高档房开发 一、引导合理住房消费一、引导合理住房消费 我省将进一步发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用。健全各级促进房地产市场健康发展的联席会议机制，协 同有关部门采取经济、法律等综合手段实行综合调控；积极应用税收政策杠杆，鼓励和支持住房开发和消费，促进中小套型、中 低价位普通商品住房的开发建设和消费。 二、重点发展 ，中小套型普房二、重点发展
10、，中小套型普房 我省将出台措施，逐步调整优化住房供应结构。按照“总量控制、区域平衡”原则，重点发展普通商品住房(含经济适用房)，套 型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重达到开发建设总面积 70%以上，继续停止别墅用地供应，严格控 制低层、低密度大户型高档住房开发。在先期的建设规划和用地供应计划中，明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设 项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排等。 三、预售合同，网上即时备案三、预售合同，网上即时备案 我省将推行商品房预售合同网上即时备案，落实禁止期房转让规定，规范登记行为；逐步完善各类房地产企业和执业人员信 用档案，严惩各
11、类违规行为的同时，将不良行为记入个人(或企业)信用档案，纳入资质资格管理体系；加强房地产管理部门内部 业务系统整合和制度建设，推进房地产交易与权属登记规范化管理工作。 四、住房保障对象四、住房保障对象，建立档案建立档案 我省将严格执行经济适用住房购买申请、审批和公示制度，明确购买经济适用住房的对象条件、购买程序。2006 年底前各 设区市全面启动廉租住房制度，完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法；以地方财政预算安排为主，多渠道 筹措廉租住房资金；全面掌握最低收入家庭住房状况，建立保障对象档案和信息管理系统。通过发展住房租赁市场、建设职工公 寓等多种方式，研究解决进城务工人员住房
12、问题的有效机制，不断扩大住房公积金覆盖面。 五、合理控制拆迁规模五、合理控制拆迁规模 我省还明确将加强城市房屋拆迁管理，稳妥推进危旧房和棚户区改造。合理控制城镇房屋拆迁规模，探索新型拆迁补偿安置 方式，推广建立最低保障补偿制度；加强危旧房和棚户区改造的规划指导和政策协调，积极探索政府组织、市场运转的路子，把 危旧房和棚户区改造与调整城市产业结构、优化城市用地结构结合起来，综合考虑各方面的承受能力，有重点、有步骤地推进。 第二节：福州市近期规划信息分析第二节：福州市近期规划信息分析 福州将全力打造海洋经济强市，重点发展闽江口、黄岐半岛、福清湾和平潭岛四个滨海旅游区，力争到 2010 年，海洋产业
13、 增加值到 450 亿元，全市形成 23 个海洋产业总产值超 100 亿元的海洋经济强县（市）。 滨海旅游将向海洋旅游迈进 滨海旅游将向海洋旅游迈进 今后 5 年，福州将推进滨海旅游向海洋旅游迈进，形成海上、海岛、海岸、腹地旅游产品系列，建设集休闲度假、会展商务、 文体旅游、生态旅游、探险旅游等多功能于一体的现代综合滨海旅游经济带。扶持发展游艇旅游、海岛休闲探险旅游、风能发电 观光和垂钓旅游等特色旅游。 福州将重点发展海坛国家重点风景名胜区、马尾船政文化旅游区和长乐郑和下西洋文化旅游区、琅岐岛龙鼓度假区、连江黄 岐半岛滨海旅游度假区、福清东壁岛旅游度假区等重点项目。平潭岛开发以滨海度假旅游为主
14、，海蚀地貌观光、海上运动休闲和 近海游船观光等为辅；马尾船政文化旅游区形成以船政文化为主线的食、住、行、游、购、娱的旅游产业链。 滨海旅游拟建 11 重点项目 滨海旅游拟建 11 重点项目 “十一五”期间，福州滨海旅游业拟规划 11 个重点建设项目。其中，“两马”旅游开发，拟新建一座五星级大酒店，改建国际客 运大楼及配套设施。福州船政文化旅游二、三期建设项目：包括两园五馆一船坞，分三期建成，计划建成 12 个景点，2 个游轮 码头及旅游环保电瓶车等。 闽江口郑和航海文化旅游区：沿闽江口南岸，开发利用郑和下西洋史迹，兴建纪念性景观和吃、住、娱、购及旅游码头等配 套服务设施。平潭坛南湾一将军山生态
15、旅游区建设：规划面积 13 平方公里，拟建高等级酒店一座，区内游览路 5 公里，停车场 15000 平方米，旅游服务设施 1.3 万平方米等。 罗源湾游艇俱乐部：建设游艇码头、四星级标准俱乐部（罗源湾假日大酒店）及附属设施、观海长廊、海鲜城、停车场等配 套设施。 长乐拟建 13 公里滨海观光大道 长乐拟建 13 公里滨海观光大道 长乐海滨旅游度假区：沿大鹤海滨至下沙海滨，拟分别建设四个功能区：一是大鹤森林公园，规划面积 369 公顷，包括海滨 浴 场 、 象 鼻 山 、 石 景 山 游 览 区 ， 森 林 度 假 区 和 观 光 农 业 区 。 二 是 规 划 面 积 760 亩 ， 包 括
16、休 闲 游 乐 区 ， 旅 游 购 物 区 和 海 景 博 览 区 。 三是南澳海滨休闲区，滨海观光大道，北起漳纺南澳，南达文武砂海峡奥林匹克城，全长 13 公里。四是下沙度假村，规划面积 1.12 平方公里，包括海滨浴场、海滩游乐区和休闲度假区。 福 清 东 壁 岛 旅 游 度 假 区 ： 拟 建 设 两 区 一 街 、 两 湖 一 山 、 两 滩 一 岸 一 岛 。 琴 江 满 族 风 情 旅 游 开 发 ： 开 发 满 族 风 情 观 光 旅 游 区 、 大屿岛水上休闲运动区等。十八孔旅游区开发：在十八孔周边开发 1400 亩水上、陆上旅游项目。海坛国家风景名胜区（世界自 然遗产预备名单）综合开发建设项目：规划面积 71 平方公里，景区接线道路 15 公里，景区山门 4 座，入口 3 处，停车场 3 万 平方米，景区步游道 18 公里，旅游服务设施 3.2 万平方米。 拓展港口通往内陆腹地交通走廊 拓展港口通往内陆腹地交通走廊 今后 5 年，福州将推进港口通道等配套基础设施建设，加快以铁路、高速公路、
