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1、.物业费的详细构成与测算1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费:1.1 基本工资:职务 人数 工资标准(元) 月工资总额(元)1.2 按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3 服装费:每人按冬夏两季4套衣服,二年半使用期计算。2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用:2.1 公共照明系统的电费和维修费2.1.1 楼内公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数(楼道灯)率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.2 楼外公共照明系统电费:计算公式=公共区域照明灯总数率X每日预计开启时间X30天X电价2.1.3 喷泉水系电费:计算公式=每台功率*每次启用台数*
2、每天平均开启时间*30*电价/122.1.4 弱电系统电费:(弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备),计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5 维修费2.2 给排水设施的费用2.2.1 消防泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.2 排污泵的电费:计算公式=总功率X每月开启时间X电价2.2.3 消防水箱清洗费:计算公式=总用水量X水价/122.2.4 外排水清污费计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/122.2.5 喷泉、水系用水损耗费用:损耗是指蒸发与渗漏。计算公式=每年损耗量*单价/122.2.6 维修费2.3 共用建筑、道路维修费
3、2.4 不可预见费(按上述费用总和的5%10%计)3.物业管理公共区域清洁卫生费3.1 清洁器械、材料费(拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等)按价值和使用年限折算出每月值3.2 垃圾桶购置费(分摊使用年限)3.3 垃圾清运费3.4 保洁用水经实际测算,6层楼道清洁一次用水0.03吨,0.03X119X30X3.2=342元;3.5 消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1 绿化工具费(锄头、草剪、喷雾器等):4.2 化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用:4.3 绿化用水费:绿化面积约80000平方米,经实际测算,1吨水约浇100平方米绿地,按每月浇4次水,按东北地区需浇水8个月计共32次,
4、绿化用水约2元/吨。80000/100X32X2/12=4266元5.物业管理公共区域秩序维护费用5.1 保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等):5.2 保安系统日常运行费用:(对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等)5.3 日常保安器材装备费(对讲机、消防用品、警用物品)6.行政办公费6.1 通讯费用6.2 文具、办公用品费用6.3 车辆使用费6.4 节日装饰费(含彩灯电费)6.5 公共关系费6.6 办公室采暖费(北方才有)6.7 书报费6.8 社区文化宣传费(物业观察等)6.9 培训费6.10 办公区、员工生活区电费6.11 办公区、员工生活区用水:每月冷水400吨,热水
5、100吨400X3.2+100X10=2280元6.12 其它杂费7.物业管理企业固定资产折旧费:7.1 办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。7.2 工程用具:各专业用具,水工用具、电工用具。7.3 绿化、保洁专业用具。7.4 办公、生活用房装修费。7.5 员工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)。7.6 其它。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9.物业公司利润:按上述1-8项费用的3%计算10.法定税费:物业费=每月管理费用支出/总建筑面积注:以上测算未考虑收费率问题。电梯费用测算一、相关数具:1电梯功率;2电价;3使用率;4电梯年检费;总额/12月
6、=*元5每月维保费:6分摊户数;计算公式:(1X2X3X30+4+5)/6=*元/月/户地下车库费用测算一、相关数具:1 地库建筑面积;2车位数;3人工费;4照明用电:总数率X照明时间X电价X30天=*元;5动力用电:通风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元;排风机 功率X运行时间X30X台数X电价=*元;6维修费; 7税费5.5%;夏季: 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/车位数=每个车位费用或3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/建筑面积=每平方米费用8采暖费:建筑面积X23.5/5个月=*元;9热风幕费用:功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=*元冬季:3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%/车位数=每个车位费用或3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%/建筑面积=每平方米费用。.