北京土地一级开发操作实务课件

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1、1,北京土地一级开发操作实务,2,北京土地一级开发操作实务,北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享,3,土地一级开发流程（一）,4,土地一级开发流程（二）,5,6,评标委员会: 招标人代表和有关的技术、经济等方面的专家组成，评标委员会成员总人数为9人，其中招标人代表3人，社会专家6人,其中社会专家从北京市国土资源局专家库中随机抽取。 标书：E:我的数据库一级开发专题第六章 投标文件格式.doc 评标：评标方法及标准.doc,7,土地一级开发验收,8,土地入市方式,9,国有企业土地入市方式选择,入市交易,通过土地一级开发将生地开发为熟地后 (政府收储),自

2、行完成拆迁后 直接入市 （单独、联合）,国有企业如何土地入市选择？,申请政府收储？,等待被拆迁？,单独入市？,联合入市？,10,国有企业土地入市方式选择,假设： 1）A、B、C为已经通过规委审批的规划块 2）红色范围为国有企业甲用地 3）绿色范围为国有企业乙用地 4）黄色范围为集体土地范围,A,B,C,就甲企业而言：,地块自行完成拆迁后单独直接申请入市,进行政府收储,地块自行完成拆迁后甲、乙两企业申请联合入市,甲企业最终得到（土地开发成本熟地价高限平均毛地价）,甲企业最终得到（拆迁补偿熟地价下限平均毛地价）,甲、乙两企业最终得到 （熟地价高限平均毛地价）,地块仅能进行土地的一级开发,被拆迁北京

3、市非住宅拆迁标准,申请政府收储（按照现状） 北京市非住宅拆迁标准,11,北京土地一级开发操作实务,北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享,12,中关村西区区位：中关村西区高科技商贸中心区，位于北京市海淀区海淀镇，规划地块东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环，南至海淀镇南街。 周边人文环境：地块北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山遥遥相对。 交通情况：中关村距首都国际机场25公里，南行10公里可到达北京西客站。地铁4号线从南向北从南向北、10好线从东向西从这里穿过。 中关村西区作为中关村科技园的核心区交通环

4、境良好，人文环境优越。,中关村西区区位和功能定位,13,项目规模：总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平方米，地上建筑面积100万平方米，地下建筑面积50万平方米。 功能定位：中关村西区共计划分4个功能区，其中A、B、C区综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业；D区为公共建设区，设有金融中心区、会展中心区、酒店和大型公共管理设施；公共绿地达到8公顷。其中地地下三层为北京市城市建设中首次采用的市政综合管廊，地下一层建有国内首次采用的贯通所有建筑交通走廊，同时设有商业、文化、康体娱乐等功能齐全的服务区。,中关村西区区位和功能定位,一个以高科技为特征的、在21世纪引领中国乃至太平洋地区社会经济

5、发展的世界性城市中心！,14,1998年,“北京科技园建设股份有限公司”通过授权的方式取得土地一级开发权,1999年,2006年,目前，中国电子大厦、理想国际大厦、鼎好电子商城、蓝星大厦等项目已经投入使用！,历史回顾：中关村西区的建设在遵循“规划先行”的理念指引下，实现滚动开发，项目目前已经获得了巨大的成功！,合同签订,土地一级开发,二级开发,市政设施建设,地产开发,规划,规划方案于1998年月开始招标 2000年4月获得首规委批准,拆迁,2000年,2000年8月14日开始拆迁工作, 于2001年3月完成产前工作。拆迁工作仅半年多就基本完成,2001年4月27日市政建设正式开槽。 2002年

6、1月28日综合管廊地下空间封顶。 2005年园林工程、市政工程基本完成,2001年,2000年,土地出让（18/20）,10宗 （招标方式）,2001年,4宗 （招标方式）,2005年,2006年,3宗 （挂牌方式）,1宗 （挂牌方式）,“统一规划，规划先行”的机制中体现了善待土地的原则。,15,在对中关村西区进行土地一级开发过程中，采用“政府主导，统一规划，市场化运作”的方式进行运作,建设中关村科技园领导小组,一级开发商,政府,北京国有资产经营管理公司、北京首创集团等8家公司共同发起,建设中关村科技园领导办公室,中关村科技园管理委员会,1999年11月，成立北京科技建设股份有限公司,对中关村

7、西区进行土地一级开发,市场化运作,合理的开发模式是实现项目发展愿景及区域发展目标的保证，是项目成功开发的关键前提！,16,“政府主导，统一规划，市场化运作”中政府与开发商责权关系,权责利关系,17,市场化融资,中关村西区土地一级开发完全按照市场经济原则，在没有依靠政府直接财政投入的 情况下，资金完全由开发企业通过资本市场进行筹措，减轻了政府的财政负担，使政府集中精力行使其宏观调控的职能。,2000年6月，由北京市政府与国家开发银行签订了中关村科技园区建设金融和作协议，国家开发银行在三年内为科技园区的基础设施、基础产业、支柱产业、高新技术产业提供资金总量为80-100亿元的贷款支持。 在上述大背

8、景下，中关村科技园区管理委员会作为土地一级开发项目的贷款担保人，一级开发商于2001年从国家开发银行处获得5年14亿元的贷款 。,2001年1月，建设银行北京分行为中关村西区建设提供亿元人民币授信额度。,到目前为止先后有光大银行、华夏银行、建设银行、民生银行、北京银行、工商银行、兴业银行、浦东发展银行等8家银行和1家政策银行国家开发银行为中关村西区土地一级开发提供贷款。,18,征地拆迁市场化运作,中关村西区地处的海淀镇是旧城市，区内有4300余户居民，以及包括海淀区委、区政府在内的机关、企事业单位160多家，市属单位11家以及三处军产。 中关村西区土地一级开发是结合海淀镇0.5平方公里的危房改

9、造，采用政府组织、统一规划、多方筹措、协作开发的方式对中关村西区进行开发建设。,拆迁之前入户调查,制定科学合理的 拆迁补偿标准,公开招标确定 拆迁公司,实施拆迁,聘请专家对北京市拆迁管理办法等政策进行研究。 聘请专业机构进行评估,政府的拆迁管理部门进行指导和监督,2000年8月14日拆迁工作启动，2001年3月基本完成，拆迁工作仅用时7各月，无一户上访。,拆迁结案,19,集中市政公共配套建设,规划集中的市政用地，将区域设施集中、独立设置，有利于市政设施的日常使用并充分发挥集约效力，有利于市政设施的日常管理与维护。根据中关村西区各市政工程的具体实际，结合西区总体规划的布局，西区6号地块被调整为市

10、政集中用地。,2001年4月27日市政建设正式开槽。 2002年1月28日综合管廊地下空间封顶。 2005年园林工程、市政工程基本完成,市政综合管廊将市政、电力、通讯、燃气、上水、排水、热力等管线集于一体。,市政综合管廊,立体便捷的交通体系。,20,存在的问题与启示,问题：一级开发企业不是土地使用权的所有者，无法以土地权属的抵押获得信贷资金，只能以信用贷款的方式取得土地资金。目前随着国家金融政策的调整企业很难在以信用方式获得贷款。大量的银行贷款使得土地融资成本提高，土地一级开发企业面临巨大资金风险。,启示：在土地一级开发的过程中按照“统一规划、政府引导、市场化运作”的开发模式指引下实现了社会效

11、益、环境效益、经济效益的统一。,21,北京土地一级开发操作实务,北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享,22,项目位于顺义区首都机场南部，规划临空经济带的国门商务区之内，距离北京城市中心大约15公里,项目位置：本项目位于顺义区天竺镇，首都机场南部，属于临空经济带规划国门商务区范围 项目距离：项目距离中心城区约15公里，30分钟车程；紧邻机场，约2公里，5分钟车程。,项目位置,国门 商务区,本项目,23,项目用地位于机场高速西侧，主要以天竺村为主，政府协议规划面积约为4200亩,地块四至： 北部：天竺路 东侧：毗邻机场高速 南端点：临近温榆河 西侧：北端为

12、建新东路，南端道路未建成 地块范围：包括天竺村和薛大人庄的部分土地。 协议规模：占地面积约4200亩,薛大人庄内鱼塘,天竺村,地块南端,地块北部天竺路,地块东侧机场高速旁,地块西侧边界道路,项目规模,24,项目周边交通发达，与中心城区及周边区域交通联系便利,项目周边现状交通： 机场高速：紧邻机场高速与市区和机场相连； 京密路/京顺路：西北部通过天竺路可与京密路 李天高速：南部通过其与六环和京承高速相连。,项目交通,地块对外主要出入口 南部：机场高速杨林出口，与市中心区相连 西北部：天竺路，向西与京密公路相连。与空港工业园、新国展以及市中心区相连 东北部：机场高速与机场货运路，与机场、机场货运站

13、以及机场北部空港物流园相连,25,项目内部交通道路现状路况较差，主要以服务村民交通为主,内部道路,地块西侧未修通道路,建新东路,天竺中街,府右街,内部主要道路状况 建新东路，薛家庄内道路 府右街：天竺镇政府所在 天竺路：地块北边界，天竺村主要干道 天竺中街、幸福街：天竺村主要商业街 目前由杨林出口进入地块的主要道路,26,农民住房、临街商铺以及工厂主要集中在用地北侧天竺村内，拆迁难度较大,项目用地现状,面积：拆迁总面积通过CAD图初步测算为3800多亩，包括不在合同范围内的薛大人庄部分土地（面积大约350亩左右）。 用地状况 居住区：拆迁涉及天竺村中心居住区，拆迁面积约占总面积的一半，拆迁量较

14、大。天竺村居住区的房屋建筑密度较大，目前仍有不少居民在原有宅基地的基础上扩建房屋。由于外地人较多，村里几乎家家有房屋出租，租金大约200-500元/月/间，每间面积在20-50平米。 商业：在拆迁范围内的天竺村，主要有两条门面商业街，一条为南北向的天竺中街，商业街大约长1000米；另一条为东西向幸福街，沿街商铺大约长500米。另外有一条长300左右的蔬菜、水果商业街。村内其他小路在街口处也有零星商铺。主要的两条沿街商铺90%以上为外地人经营，店面面积主要为20-40平米之间，租金大约2000-3000元/月左右。 工厂：服装厂、印刷厂、阀门厂、汽车维修厂各一家 市政设施：污水处理厂一座 其他：耕地以及林地主要集中在地块南侧,薛大人庄：地块西北侧薛大人庄部分主要包括希望家园和南部鱼塘，除希望家园（占地约50亩）外拆迁量较小，且离飞机航线较远，位置条件较好。,27,土地一级开发经济测算,测算过程见附表20070515天竺村土地一级开发测算.xls,