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1、. . . 第三单元 增值税的计算（二）第一部分：考点综述考点01：不动产进项税额的抵扣（）（P136）1.购进的不动产（1）一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（2）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，其进项税额均适用上述分2年抵扣的规定。（3）纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。【解释1】纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，
2、或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。【解释2】上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。（4）房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。2.租入的不动产（1）一般纳税人租入的用于生产经营的不动产，取得增值税专用发票的，其进项税额可以在当期全额抵扣。（2）自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易
3、计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予全额抵扣。考点02：销售或者出租不动产（）（P129）1.一般纳税人转让或者出租2016年5月1日之后取得的不动产，按照10%的税率征收增值税。2.一般纳税人转让或者出租其2016年4月30日之前取得的不动产，选择简易计税方法计税的，按照5%的征收率征收增值税。考点03：房地产开发企业销售自行开发的房地产（）（P129、220、228）1.增值税（1）房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税方法计税的，按照5%的征收率征收增值税。【解释】房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2
4、016年4月30日前的房地产项目。（2）房地产开发企业（一般纳税人）销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。2.房产税（1）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。（2）对出售前房地产开发企业已使用或者出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。3.土地增值税房地产开发企业销售自行开发的房地产，应当征收土地增值税。考点04：纳税人销售自己使用过的物品或者销售旧货（）（P128）1.一般纳税人（1）销售自己使用过的非固定资产按照正常的销售货物计算销项税额即可，如果该货物适用的增值税税
5、率为16%，增值税销项税额=含税售价（1+16%）16%。（2）销售自己使用过的固定资产购进固定资产时其进项税额按照当时的政策不能抵扣，自己使用后再销售时，自2014年7月1日起，按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。购进固定资产时其进项税额允许抵扣了，自己使用后再销售时，按照正常的销售货物计算销项税额即可。【解释】（1）2009年1月1日之前购进的固定资产，其进项税额不得抵扣；（2）自2009年1月1日起，增值税一般纳税人外购的用于生产经营的固定资产（自用的应征消费税的汽车、摩托车、游艇除外），其进项税额可以抵扣；（3）自2013年8月1日起，一般纳税人购进自用的应征消费税的汽车、
6、摩托车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。（3）销售旧货一般纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%的征收率减按2%征收增值税。2.小规模纳税人（1）销售自己使用过的固定资产小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，依照3%的征收率减按2%征收增值税。（2）销售自己使用过的非固定资产小规模纳税人销售自己使用过的非固定资产，依照3%的征收率征收增值税。（3）销售旧货小规模纳税人销售旧货，依照3%的征收率减按2%征收增值税。考点05：金融服务（）（P121）1.应当征收增值税的金融服务包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。存款利息，不征收增值税。2.贷款服务（1）各种占用、拆借资金取
7、得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照“贷款服务”缴纳增值税。（2）以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照“贷款服务”缴纳增值税。（3）贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。【解释1】一般纳税人购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，不得抵扣进项税额。【解释2】纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、
8、咨询费等费用，其进项税额不得抵扣。3.直接收费金融服务（1）直接收费金融服务包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。（2）直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。4.金融商品转让（1）金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品（包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品）所有权的业务活动。（2）金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额
9、。（3）纳税人从事金融商品转让的，增值税纳税义务发生时间为金融商品所有权转移的当天。【解释】转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵；但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。考点06：特殊行业销售额的确定（）（P132、133）1.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。【解释】经纪代理服务，包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、报关代理、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。2.航空运输企业的销售额，不包括代收
10、的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。3.一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。4.纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。5.纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。【解释】建筑企业一般纳税人提供建筑服务属于老项目的，可以选择简易办法依照3%的征收率征收增值税。第二部分：典型例题【资料1】（2018年）甲酒
11、店为增值税一般纳税人，主要提供餐饮服务、住宿服务、会议展览服务和车辆停放服务。2018年10月有关经营情况如下：（1）提供住宿服务，取得含增值税销售额954000元。（2）提供会议展览服务，取得含增值税销售额358704元。（3）购进一处房产用作办公场所，取得增值税专用发票注明税额68000元。（4）上月购进一批低值易耗品因管理不善丢失，账面成本11000元，该批低值易耗品的进项税额已申报抵扣。已知：生活服务、现代服务（租赁服务除外）增值税税率为6%，丢失的低值易耗品增值税税率为16%。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列小题。1.甲酒店下列经营业务中，应按照“销售服务现代服务”税
12、目计缴增值税的是（ ）。A.餐饮服务B.住宿服务C.会议展览服务D.车辆停放服务【答案】CD【解析】选项AB：属于“销售服务生活服务”。2.计算甲酒店当月允许抵扣的增值税进项税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.68000-1100016%=66240（元）B.6800040%-1100016%=25440（元）C.6800060%-1100016%=39040（元）D.68000-11000（1+16%）16%=65958.4（元）【答案】C【解析】（1）一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计上按照固定资产核算的不动产，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60
13、%，第二年抵扣比例为40%。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；（2）因管理不善丢失低值易耗品属于非正常损失，其进项税额（1100016%）应当作进项税额转出处理。3.计算甲酒店当月增值税销项税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.9540006%+358704（1+6%）6%=77544（元）B.（954000+358704）（1+6%）6%=74304（元）C.954000（1+6%）6%+3587046%=75522.24（元）D.（954000+358704）6%=78762.24（元）【答案】B【解析】“954000元”和“358704元”均为含增值税销售
14、额，均应作价税分离。4.计算甲酒店当月应缴纳增值税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.74304-39040=35264（元）B.77544-65958.4=11585.6（元）C.75522.24-66240=9282.24（元）D.78762.24-25440=53322.24（元）【答案】A【资料2】（2018年）甲企业为增值税一般纳税人，主要从事房地产开发与销售业务。2015年6月取得M住宅项目的开发权并于2015年11月开工建设，2017年8月项目竣工销售。甲企业2017年9月该项目有关业务情况如下：（1）销售住宅10000平方米，不含增值税售价7350元/平方米，另代收住宅专项维
15、修资金136500元。（2）将600平方米底商用于出租，将500平方米底商用于抵偿工程款，将200平方米底商无偿赠送给关联企业，将100平方米底商转为办公自用。（3）购进M住宅项目用装修材料，取得增值税专用发票注明税额85000元。已知：M住宅项目属于老项目，甲企业选择简易计税方法缴纳增值税，增值税征收率为5%。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列小题。1.计算甲企业当月销售住宅应缴纳增值税税额的下列算式中，正确的是（ ）。A.100007350+136500（1+5%）5%=3681500（元）B.1000073505%=3675000（元）C.100007350（1+5%）5%=3500000（元）D.（100007350+136500）5%=3681825（元）【答案】B【解析】房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。2.甲企业下列业务中，应
