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1、第五章 房产投资策划（Real Estate）,房产投资的优缺点 房产投资的品种和方式 房产贷款 房产投资的成本和收益 房产投资的政策 房产投资的影响因素 房产投资的流程 房产交易的风险 房产信息来源,思考题,买房是投资还是自住？,自住是要自己喜欢 投资是要别人喜欢,置业的基本法则,首次置业 结婚前后 有归属感，有一定积累，职业生涯长，提升空间大，积极利用银行贷款。 二次置业 中年 提高生活品质，职业生涯基本到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。,房产投资优点,高收益率 经营收益率（Operating Yield）=来自财产的息前、折旧前净经营收益/财产的购买价格 可大幅利用财务杠杆（Fina
2、ncial Leverage） 有利的现金流（Cash-Flow） 防范通货膨胀风险（Inflection） 税收优惠（Tax-shelter） 折旧作为非现金费用扣减应税收入,房产投资缺点,市场性和流动性较差 买卖房产费时，交易费用较高 需要大笔首期投资 高风险 价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大） 交易风险 房地产周期难以控制 管理成本高,案例,如果一套房子价格为50万元，首付20%一年后上涨20%，其收益率为多少？下跌20%，其收益率又为多少？ 有利杠杆（Favorable Levergage） 不利杠杆（Unfavorable Levergage ）,房产投资的品种,住宅 公寓 酒
3、店式公寓、度假村 别墅 商铺,房产投资的方式,转让 买卖付清 转按揭 炒“楼花”：购房权证（预定卡） 出租 房地产投资信托（Investment Trusts） 房地产证券（Securities）,房产贷款,贷款方式 公积金贷款 商业贷款（按揭贷款） 组合贷款 还款方式 等额还款 等本还款 移动按揭还款（中国民生银行）,思考题,等额还款还是等本还款合算？,房产投资的成本,贷款利息 税费 契税：成交价的1.5% 印花税：成交价的0.03% 担保费：与保费相当（公积金贷款） 公共维修基金：2% 买卖手续费：成交价的0.25% 房屋测量登记费：100元/件 产权证工本费：4元/件 房屋产权证印花：5
4、元/件 律师代理费：购房款的0.5-1% 公证费：购房款的0.5-1% 中介费：买卖各1% 保险费：商业贷款额的0.5左右（每年）,房产投资的收益,出租 租金 折旧费 物业管理费 维修费 5-8% 差价 出售价格 税费 利息 购买价格,思考题,家庭资产中，房产价值如何确定？ 历史成本法 收益法 市场价值法,房产投资的政策,首付20% 公积金贷款最高10万元，补充公积金贷款3万元 贷款期限最长30年 买房退税（1998/62003/5） 购房贴息（2003/6） 契税0.75% 、1.5%、3% 期房限转 征收物业税,思考题,物业税征收对楼市的影响？,专栏上海房产调控政策,上海市商品房销售合同网
5、上备案和登记办法2004年3月30日,专栏,南京关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见2004.3 杭州：对房产转让征收所得税,思考题,买房还是租房？ 买大房子还是买小房子？ 买新房还是买二手房？ 买期房还是买现房？ 买毛坯房还是买装修房？,专栏,上海房产全装修时代的到来 2001年3000套 2002年3.2万套 2003年10万套 2004年30万套 2005年基本全装修？,影响房产投资的因素,房价收入比：国际1：6，中国1：10甚至1：20 供求 贷款利率 地段、环境、配套设施、交通、房型、朝向、容积率、楼层、质量、物业管理 政策因素：购房退税、契税、期房限转、征收房产转让所
6、得税（杭州）、转按揭停止 人均居住面积：是否超过30平米,房产投资三条黄金定律,地段（Location） 地段（Location） 地段（Location）,房产投资流程,新房 接受预约登记 签订“认购书”，预定（定金2万元） 签预售合同，首付（20%） 办理贷款 办理合同登记备案手续 办理入住手续 办理产权过户手续（小产证）,二手房 签订协议（定金2万元） 签订商品房买卖合同，首付（30%） 房产交易中心办理过户手续 领取产证 办理交房手续,房产投资涉及部门,开发商 银行 保险公司 担保公司 房产交易中心 公积金管理中心 律师 中介,房产交易的风险,付款风险 协议条款 零首付 中介违规,房产
7、信息来源,报刊 房地产时报、美家房地周刊、今日房产 杂志 上海楼市、理财周刊 网络 房展交易会 中介 太平洋、中原、万科、21世纪、智恒、泛城、美联 拍卖 上海国际商品拍卖有限公司,投资拍卖房产,拍卖价通常低20-30% 关注起拍价 对目标楼盘实地考查，确定心理价位 保证金2万元 准备好足够资金 考虑佣金，通常为房屋成交价的1.5%,思考题,你对未来上海房价的走势如何判断？ 你对未来松江房价的走势如何判断？ “期房限制转让”政策对房价带来了什么影响？ “转按揭停止”政策对上海房产带来了什么影响？ 异地投资可行吗？要考虑哪些因素？,案例社会新人的购房计划,小张外地大学毕业，到上海一家外企工作一年，月薪2500元，上海近两年房价高涨，小张正在考虑是否购房，请为其提供一些购房建议。 人力资本投资是关键 申请信用卡，建立良好信用 先租后买（积极利用银行贷款） 先小后大,附：专业术语,期房 现房 预订 容积率 绿化率 得房率 套内面积 公摊面积,建筑面积 使用面积 大产证 小产证 按揭 毛坯房 装修房 订金和定金,
