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1、管理诊断调查问卷地产 股权投资集合资金信托计 划尽职调查报告 管理诊断调查问卷地产 股权投资集合资金信托计 划尽职调查报告 四川信托有限公司四川信托有限公司 集合信托项目尽职调查声明页集合信托项目尽职调查声明页 1 1 第一部分：遵守四川信托职业道德规范第一部分：遵守四川信托职业道德规范 四川信托开展信托业务均致力于奉行严谨的公司治理与职业道德，遵守政府和监 管部门的法律法规。现在此重申，本人在本次川信-中茂地产股权投资集合资金 信托计划项目的尽职调查中，不涉及下述情况： 冒充第三方签名； 造假文本； 盲目在文本上签名/见证； 向第三方披露客户信息； 超权利范围与第三方签署协议； 超权利范围允
2、许更优惠利率； 参与不当利率返还； 纵容或包庇非法行为； 在任何情况下收受客户钱财； 交易对手及相关方与本人及团队相关人员不存在表面或实质的亲属关系或利益 关联关系。 第二部分：尽职调查执行的标准第二部分：尽职调查执行的标准 1.业务来源（单选，请在选择项下标注“” ，并在下文填写）1.业务来源（单选，请在选择项下标注“” ，并在下文填写） 向潜在客户拨打电话 客户自己上门 推荐，请标注“” ，并在下文填写： 由现有四川信托客户所推荐 由四川信托内部员工所推荐 由外部代理/中介机构推荐 由银行/金融机构所推荐 其它，请指出：公司老客户 就来源于推荐渠道的业务，请提供以下信息： 推荐公司/银行的
3、名称 推荐公司/银行的联系电话 2.尽职调查方式（可多选，请在选择项下标注“” ）2.尽职调查方式（可多选，请在选择项下标注“” ） 电话约谈电话约谈 约谈日期： 约谈时间： 调查人员： 接受调查人员、服务单位、职务和联系方式 姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址 见面约谈见面约谈 本人确定已经多次面见过客户。 以下是详细信息： 面见日期、时间（若有多次的，依次列明）： 面见地点：长沙、娄底 调查人员：陈拥军、张云根 有无片区分管领导参与约谈：有，请予以说明 无 接受调查人员、服务单位、职务和联系方式 姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址 现场尽调现场尽调 本人确定已前往项目相关企业进行现
4、场尽调。以下是详细信息： 现场尽调日期： 现场尽调时间： 现场尽调地点： 参与现场尽调人员： 关于现场尽调情形的相关描述：了解项目地块现状、交通条件、周边配套、区域楼盘 销售情况等。 3.尽调材料的取得及来源3.尽调材料的取得及来源 1)尽调材料取得方式为 前往相关企业实地取得，核对原件后复印 项目公司邮寄复印件 材料来源人及联系方式为 文建湘， 2)交易对手银行流水的取得及核实方式为 前往公司取得，核对原件后复印 。 3)交易对手完税凭证的取得及核实方式为 前往公司取得，核对原件后复印 。 4)交易对手财务报告的取得及核实方式为 前往公司取得，核对原件后复印 。 5)抵押物相关凭证、支付票据
5、的取得及核实方式为 前往公司取得，核对原件后复印 。 6)交易对手/担保方人行征信报告、涉诉、过往信用状况的取得及核实方式为 片区风控 查询了担保人征信报告、涉诉信息。 4.面见项目公司实际控制人/高管情况4.面见项目公司实际控制人/高管情况 本人确定已经面见过项目公司实际控制人/高管。 面见日期、时间： 面见地点： 实际控制人/高管姓名： 职务： 会面具体情况简介： 本人已尽能力和学识范围，依据下列信息完成了综合信息检查，包括但不限 于： 提交原件/原件见证； 现场尽职调查； 征信信息核查，包括：经公司端口进行的中国人民银行企业信用信息查询， 个人征信报告； 网站信息搜索（房管局网站/法院网
6、站/中国土地市场网/上市公司公告查询网 等外部权威网站） ； 针对取得的全部基础材料，我认为真实度为 100 %（以百分比展示）针对取得的全部基础材料，我认为真实度为 100 %（以百分比展示） 第三部分：中介机构情况第三部分：中介机构情况 2 2 指定评估师为： 在上总部评审会前，已出具预评估报告（含技术报告） ， 若未出具，请说明理由 指定律师为： 泰和泰律师事务所律师 在上总部评审会前，已出具律师专项意见 若未出具，请说明理由 指定会计师为： 在上总部评审会前，已出具相关尽职调查报告 若未聘请会计师，请说明理由 中介机构指定、费用支付情况 由片区风控、法务指定、并知会总部，费用由公司承担
7、 费用由融资方、介绍方等承担 若为第二类，请说明理由 2该部分须在报送总部评审会前填写 第四部分：声明页第四部分：声明页 3 3 根据我司信托业务管理办法相关规定，本人作为该项目的信托经理，在尽职 调查和初审的过程中，保持了谨慎的态度，全面、及时的收集信息，并做好了以 下工作： （一）与委托人洽谈信托财产的类型、规模、期限； （二）与委托人进行预计收益分析、商定信托报酬及支付方式； （三）与委托人确定信托财产的管理方式、投资方向、运作模式； （四）为达到信托财产的增值及安全的目的，设计信托财产的运作方案，测 算信托财产的收益状况。 本人谨在此声明，本人已完全理解并严格按照四川信托行业道德规范从
8、事一 切业务活动，并对违反法律法规和四川信托行为守则的一切行为（包括但不限于 上述行为）承担责任。此报告是按照尽职调查报告指引和公司有关规定，根 据交易相关方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后 完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息，我等对报告内容的真实性、准 确性、完整性及所作判断的合理性负责。 本人谨在此声明，本人已完全理解并严格按照四川信托行业道德规范从事一 切业务活动，并对违反法律法规和四川信托行为守则的一切行为（包括但不限于 上述行为）承担责任。此报告是按照尽职调查报告指引和公司有关规定，根 据交易相关方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和
9、整理后 完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息，我等对报告内容的真实性、准 确性、完整性及所作判断的合理性负责。 第一调查人（签名）：第二调查人（签名）：第一调查人（签名）：第二调查人（签名）： 年月日年月日年月日年月日 部门经理（签名）：部门经理（签名）： 年月日年月日 3该部分须在报送总部评审会前填写 信托项目基本信息表信托项目基本信息表 项目名称川信-中茂地产股权投资集合资金信托计划 交易对手湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称“中茂地产” ） 信托规模 8 亿元 （其中优先级不超过 4 亿 元，次级不低于 4 亿元） 占用净资本600 万元 信托期限 24 个月 （满 1 年后可提
10、前结束， 我司有权延期 1 年，可延期两 次，累计延期不超过 2 年） 资金用途投资中茂地产公司股权 募集方式向社会合格投资者募集收益来源项目销售收入；股东调剂 我司信托报酬不低于 4%/年 预期总投资收 益率 17%/年受益人收益及其他 费用 优先级投资者：预期收益 10-11%/年 优先级销售费用：不超 1.5%/年 保管费：不超过 0.05%/年 信托项 目要点 信托项 目要点 项目的基本信 息（含交易结 构、退出方式 等） 我司拟设立“川信-中茂地产股权投资集合资金信托计划” ，信托规模不超过 8 亿 元，其中优先级信托规模不超过 4 亿元，由四川信托向合格投资者分期发行募集，次 级信
11、托规模不低于 4 亿元，由中茂地产股东湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联 方）以对湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称“中茂地产”或“项目公司” ）不低 于当期优先级资金 1:1 的合法债权或现金认购。 信托分期发行， 首期优先级信托规模不超过 4000 万元， 用于对项目公司增资入股， 我司占项目公司 80%股份；待项目公司完成股权变更登记且修改完毕公司章程后，发 行第二期优先级资金 1.6 亿元，用于支付项目用地剩余土地款、契税及规费等，用于 办理项目开发“四证” ； 剩余优先级 2 亿元资金待取得四证、办理完以我司为抵押权人 的项目在建工程抵押后，将根据项目资金需求发行，用于标的项目建
12、设。每期满 4000 万元即可成立，湖南金鼎控股集团有限公司（及其他关联方）以不低于当期优先级金 额的合法债权或现金认购当期次级。 每期满 1 年后融资方有权申请提前结束该期投资计划，到期前 6 个月经融资方申 请我司批准当期信托计划可以延期 12 个月，可申请两次，最长延期不超过 24 个月。 信托计划投资于项目公司的股权， 中茂地产注册资本为 1000 万元， 优先级信托资金中 4000 万元用于项目公司增资， 我司持有其 80%股权， 其余资金进入项目公司资本公积。 信托期内，项目公司偿还本信托计划持有的对其的债务本金及利息，信托计划将 所得现金类信托财产向优先级受益人进行分配。在优先级
13、受益人实现预期的信托收益 后，四川信托将项目公司的股权分配给次级信托受益人，即湖南金鼎控股集团有限公 司（及其他关联方） ，信托计划结束。 风险控 制措施 风险控 制措施 风控措施及具 体情况 本信托计划采取如下增信措施： （一）保证担保（一）保证担保 以下保证人为项目公司按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销 售回款使用/留存等义务提供连带责任担保：（1）湖南金鼎控股集团有限公司（简称 “金鼎集团” ） ；（2）实际控制人邱月雄及其配偶。 （二）抵押担保（二）抵押担保 提供标的项目在建工程（项目对应土地编号：长沙县国土网续挂【2012】77 号） 为项目公司按约定偿还次级债务本息
14、、资金归集、信托资金使用、销售回款使用/留存 等义务提供抵押担保. 在相关合同中约定如下事项： 1、 在取得标的项目四证后的 1 个月内， 办理以该宗土地上的项目在建工程为项目 公司按约定偿还次级债务本息、资金归集、信托资金使用、销售回款沉淀/归集等义务 提供抵押担保。 2、标的项目涉及销售需办理预售许可证时，在我司配合办理解除土地抵押后，需 在 20 个工作日内办妥在建工程的抵押手续，后续按季将在建工程追加抵押至我司。 3、若信托存续期间标的项目需办理开发贷款，则项目公司可向我司申请解押，但 需先偿还我司信托融资、或开发贷所得资金需优先偿还我司信托融资。 （三）股权质押担保（三）股权质押担保 中茂地产股东金鼎集团以其持有的项目公司剩余全部
