{管理诊断调查问卷}某地区房地产详细市场调查报告

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1、管理诊断调查问卷某地 区房地产详细市场调查报 告 管理诊断调查问卷某地 区房地产详细市场调查报 告 西藏地区房地产详细市场调查西藏地区房地产详细市场调查 第一部分拉萨人文地理 一、拉萨城市概况 地理状况 拉萨是西藏自治区首府。位于西藏自治区东南部，雅鲁藏布江支流拉萨 河北岸，东经 9106，北纬 2936。东邻林芝地区，西连日喀则地区， 北接那曲地区， 南与山南交界。 南北最大纵距 202 公里， 东西最大横距 277 公里，辖区总面积 2.9 万平方公里，其中市区面积 210 平方公里，城市 建成区面积 50 平方公里。现辖城关区、堆龙德庆县、曲水县、达孜县、 尼木县、林周县、墨竹工卡县、当

2、雄县等 1 区 7 县。总人口 40 万人，其 中城市人口 18 万人。居民大多数为藏族，还有回、汉等民族。地处西藏 高原，海拔 3500 米左右。城南有拉萨河长年不断的流水，四周东有觉母 丝丝、东南有明珠孜日、西南有曲加拉日、西北有岗彭吾孜等大山相连 环抱。属高寒气候，长冬无夏，全年无雾，空气清爽，阳光充足，全年 日照在 2952 小时以上，被人们誉为日光城。最高气温 28，最低气 温-14，年平均气温 8左右。年平均降雨量 200510 毫米，降雨一 般集中在每年的 6、7、8、9 月份，是理想的夏日避暑胜地。 历史沿革 公元 633 年，雅隆部落的松赞干布在拉萨建立了强大的吐蕃王朝，拉萨

3、 以吐蕃王朝都城的地位，揭开了它历史发展的新篇章。定都前的拉萨是 一片沼泽荒芜之地，定都后，筑宫堡、修河道、建寺院，奠定了拉萨城 市的雏形。著名的大昭寺即在这一时期建造，山羊负土填湖的典故是建 寺过程中的一段美丽传说。藏语羊叫惹，土为萨，由于大昭寺是最 早的建筑，人们便以惹萨作为以大昭寺为中心的这一城市的名称。汉 文史籍把惹萨一般译为逻娑、逻些。随着佛教的兴盛，人们把这 个城市视为圣地，拉萨之名随之兴起，并取代了原有的名称。拉萨 是藏语圣地或佛地的汉文音译。自松赞干布始，吐蕃政权传 9 代赞 普(藏王)，均以拉萨为首府。838 年，朗达玛继为赞普，废佛，佛教遂 以喇嘛教名义出现，并谋杀赞普。从

4、此，吐蕃对各部属的统治关系开始 解体，全盛一时的奴隶制政权接近崩溃，拉萨陷入不同奴隶主集团间旷 日持久的战争局面。857 年，吐蕃本部发生邦金洛平民大起义，吐蕃 奴隶社会在起义风暴中土崩瓦解，西藏地区陷入持续数百年的分裂割据 时代。拉萨作为西藏政治中心的地位衰落了，许多宫堡城寨也在这一时 期毁于兵燹。公元 1160 年，蔡巴噶举派于拉萨一带崛起，逐步取代了其 他地方势力在拉萨的地位。13 世纪中叶，元朝划分西藏为 13 个万户， 蔡巴万户为其中之一，在拉萨颇有建树。14 世纪初期，帕木竹巴先后征 服了止贡巴、雅桑巴和蔡巴，进而掌握了全藏统治大权。帕竹在西藏建 立 13 个大宗，拉萨属内邬宗。帕

5、竹的统治中心虽在乃东，但拉萨以其宗 教发展史上的圣城的地位和强大引力仍为帕竹政权高度重视。 15 世纪初， 喇嘛教格鲁派(黄教)以拉萨为据点逐步统一全藏，形成政教合一的统治 局面。由于禁止喇嘛娶妻，宗教首领采取转世法选择，出现了达赖、班 禅两大活佛系统。1642 年，五世达赖在拉萨建立了噶丹颇章政权。1652 年五世达赖赴京，受到清廷的隆重接待和册封，次年返藏。以达赖为首 的西藏地方政权的力量得到进一步加强，拉萨作为西藏地方首府，从此 一直延续了下来。1721 年，清廷在拉萨设置驻藏办事大臣，1751 年又在 拉萨建立噶厦政府，并授权达赖管理西藏地方行政事务。1951 年 5 月中 国人民解放

6、军和平接管拉萨，1960 年正式设立拉萨市。 城市特点 拉萨是西藏地区文明发源地之一，有着灿烂的藏族文化，布达拉宫、大 昭寺等为藏传佛教圣地，1982 年被国务院公布为国家历史文化名城。拉 萨除著名的布达拉宫、黄教三大寺(甘丹寺、哲蚌寺、色拉寺)、大昭寺、 罗布林卡外，还有神奇的纳木错高原湖泊风光，美丽的当雄草原风光， 奇特的德中温泉和林周、墨竹工卡等自然风景区，广阔的山区和河谷平 原上，又有一定数量的野牦牛、野驴、黄羊等 30 多种野生动物，以及麝 香、冬虫夏草等 29 种野生动植物药材。特殊的人文景观和自然景观，使 拉萨成为国际性旅游城市。 市辖区范围内有丰富的地热资源和矿藏资源。 现探明

7、的有铁、铜、铅、锡、钼、银、金等 30 多种矿藏，储量大，分布 广。羊八井地热开发面积 100 多平方公里，被列为国家重点开发项目。 城市现状 拉萨是西藏政治、经济、文化、交通中心，对外开放城市。1996 年国内 生产总值 581 亿元。现有电力、采掘、机械、食品、纺织、建材、印刷、 工艺美术、家具制造加工等各类工业企业，特别是历史悠久的民族手工 业近几年来得到很大发展， 有的产品已进入国际市场。 各类企业 1071 户， 1996 年全市乡及乡以上工业产值 1.1 亿元。农业耕地面积 3.9 万公顷， 天然草场 211.5 万公顷， 林地 15.3 万公顷， 还有 120 万公顷土地可供农、

8、 林、牧综合开发利用。1996 年农业总产值 3 亿多元，牲畜存栏 170 万头 (只)，农牧民人均纯收入 1075 元。著名的青藏、川藏、中尼公路交汇于 拉萨，还开通了拉萨至成都、重庆、北京、加德满都的国际、国内航线。 已形成了以拉萨为中心的联结区内外的邮电通讯网，并实现了交换程控 化、传输光缆化、等位拨号，市话容量 2 万门，电话号码由 5 位升至 7 位。长途直拨用户 4649 户，移动电话 1276 户。市场繁荣，1996 年全市 社会消费品零售额 11.12 亿元。文化教育事业得到新的发展，全市适龄 儿童入学率 92.1%， 在校生巩固率 97.4%。 部分县实现了普六义务教育。 卫

9、生事业有了很大进步，人民健康水平有了很大提高，人均寿命由 50 年 代的 36 岁延长到 64 岁。市政建设发展很快，建成了新城区，形成了古 城古，新城新的独特风貌。 名城保护与发展规划 1983 年拉萨市人民政府制定了拉萨市城市总体规划，并经国务院批 准实施，10 多年来，对促进城市建设发展和名城保护起到了重要作用。 1995 年拉萨市人民政府对原城市总体规划重新进行了修订和完善， 并具体制定了拉萨市历史文化名城保护与发展的措施。其宗旨是：保护 拉萨市区地上、地下文物古迹；保护具有历史传统特色的地段；保护和 延续高原古城的格局和风貌，继承和发扬传统文化，使拉萨的发展和建 设既满足现代生活和工

10、作的需要，又葆有其历史文化特色。为保护高原 古城风貌，划定了保护街区范围，北起林廓北路，南至金珠东路，东至 林廓东路，西至朵森格路，面积近 1.2 平方公里，与布达拉宫和罗布林 卡形成东西轴线相呼应。重点保护街区划分为三个类型。一类保护街区 为绝对保护区，包括以大昭寺、八廓街为主体环境形成的老城中心区(八 廓街内包括八廓街外建筑)及相邻的小昭寺自身占地范围。 在这一区域内， 禁止新建一切与修复古迹无关的建设工程，原有建筑在修复时，无论在 建筑造型、层数、色彩上都必须保持原貌。二类保护区为重点保护区， 是指与绝对保护区关系密切的保持着原有风貌的老城区其他地段(八廓 街外围老城)。旧城改造时要维护

11、原有建筑格局、建筑形式及体量，保留 原有风貌，需要改建的建筑外观必须保留原样。三类保护区为环境协调 区，指历史文化街区范围内北部老城区的外围地段(大多为新建筑)东、 西、 南、 北范围道路外侧 50 米控制地带。 建筑的形式必须具有地方风格， 要与老城风貌一致。几年来，拉萨高原古城按照城市总体规划和名城保 护措施保重点、堵乱建、抓改造、抢恢复，进行了全面的保护。修建了 大昭寺广场，对八廓街老城区的商贸网络中心铺设了石板路面，大街小 巷安装了上水、下水管道。投资 1.1 亿多元建设了世界上海拔最高的布 达拉宫广场，搬迁居民 670 户，恢复了布达拉宫西侧的两座白塔，更加 衬托了布达拉宫的雄伟、壮

12、观。改建扩建了环城路、金珠西路、陆定南 路、中干渠路，使高原古城原有风貌与现代化城市建设浑然一体。拉萨 市城市建设总体目标是：发展成为经济繁荣、科技进步、功能合理、设 施配套、服务良好、风景宜人、环境优美，具有独特高原风貌和历史文 化特色的中等城市。 二、拉萨名胜古迹 【哲蚌寺】黄教六大名寺中最大寺院 【哲蚌寺】 全国重点文物保护单位。坐落在拉萨西郊约 10 公里处的根碚 乌孜山南坡的山坳里，全称吉祥米聚十方尊胜州，旧译别哲蚌。系宗喀 巴的著名弟子绛央曲结、扎西贝丹于 1416 年创建的，占地 75 万平方米， 为我国黄教著名六大寺中最大的寺院，曾有僧人 1 万多人(额定为 7700 人)。全

13、寺依山而建，规模宏大，远观鳞次栉比，铺满山坡，入内巷道纵 横，有如一座城镇。寺院由措钦大殿、洛色林、果艺、德阳、阿巴 4 个 扎仓、50 多个康村僧居，以及达赖喇嘛的宫殿甘丹颇章建筑群所组成。 每个建筑单位内部基本上分三个地平层次，即院落地平、经堂地平和佛 殿地平，如此形成由大门到佛殿逐层升高的格局，强调佛的尊贵地位。 在大殿和经堂的外部又采用金顶、相轮、宝幢、八宝等佛教题材加以装 饰，增强了佛教庄严气氛，把建筑烘托得更加富丽。措钦大殿是寺内最 大的建筑，经堂内有 190 多根柱子，可容纳七千喇嘛，是全寺僧人集中 诵经和举行仪式的场所。大殿二层供有绛央曲结建造并由宗喀巴亲自开 光的强巴佛像，是

14、该寺最尊贵的文物。另外还在殿内供奉有一只白海螺， 传说这个海螺是释迦牟尼时由大弟子目犍连藏在甘丹山上，后来由宗喀 巴取出送给了绛央曲结。扎仓中以洛色林为最大，可容纳四五千人，其 中阿巴扎仓为密宗扎仓，其余均为显宗扎仓，显宗扎仓除有供集体诵经 的殿堂外，还各有辩经场。阿巴扎仓供奉的本尊大威德塑像内，藏有著 名密宗大师惹译师的骨灰。甘丹颇章为达赖所居，五世达赖在迁入布达 拉宫前就住在这里，因而五世达赖于 1642 年所建政权即称之为甘丹颇 章政权。颇章分前院和后院，后院系经堂部分，前院为达赖宫殿。十三 世达赖时又加以维修，并把前院加高一层，即为现今之规模。寺内各僧 院塑有各种佛像，壁上绘有壁画，皆

15、艺术珍品。寺内还藏有几百部佛经 手抄本，弥足珍贵。这座在国内外有着重要影响的寺院，曾为西藏佛教 培育出大批佛学人才， 仅是由三大寺推选出来继承宗喀巴法座的 96 位甘 丹法王，哲蚌寺就占一半左右。 【大昭寺】全国重点文物保护单位 【大昭寺】 全国重点文物保护单位。位于拉萨旧城八廓街中心。始建于 7 世纪中叶，后经历代多次修葺和扩建，形成今天占地 2.51 万平方米的大 型建筑群。其建筑具有唐代建筑风格，同时又吸收了尼泊尔和印度建筑 艺术的特色。金碧辉煌的鎏金宝顶、丹垩相映的高墙和富丽堂皇的装饰， 组成仙境琼阁般的朝拜圣地。大昭寺坐东向西，建筑大体沿纵向中轴线 分布，由门廊、庭院、神殿及分布在四

16、周的僧舍库房等四部分组成。神 殿高 4 层，内有大木柱 20 根，柱上斗拱架梁，浮雕精美，有人物鸟兽等 图案；二三层檐下有成排的木雕伏兽和狮身人面泥质半圆塑像，四周走 廊和殿堂绘满藏式壁画，色彩艳丽，形象逼真，内容丰富，既有佛经故 事，也有历史人物，其中有表现文成公主进藏的热烈场面和建造大昭寺 的浩荡情景。大昭寺内保存有大量的珍贵文物，最著名的是文成公主带 到西藏的释迦牟尼金像。除此之外，唐代的丝织佛像，元代的大银灯， 明代的珍珠佛衣和金灯，也都是稀世珍品。寺内供奉的松赞干布及两位 公主像可能是 13 世纪时的制品。著名的唐蕃会盟碑 树立在大昭寺正 门前方。 【小昭寺】黄教格鲁派上密院修法之地 【小昭寺】西藏自治区重点文物保护单位。坐落在拉萨旧城北部，八廓 街北约 500 米处，距离大昭寺约 1 公里许，通常与大昭寺并称拉萨二昭 。小昭寺，藏语称甲达绕木契，甲达意为汉人的，绕木契意为大院子。 小昭寺历史悠久，始建于唐，与大昭寺同期修建。两寺工程竣工后，藏 王松赞干布曾设广大庆筵为之开光。 小昭寺的早期建筑系仿汉唐格式， 可惜已不复存在。历史上，小昭寺几经大焚又几度修复，在