{价值管理}大渡口土地价值评估报告

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1、价值管理大渡口土地价 值评估报告 价值管理大渡口土地价 值评估报告 目录目录 前言 4 1、项目概况 4 2、经济效益估算依据 4 3、土地价值评估报告研究范围 5 第一部分：大渡口区区域简介 5 1大渡口区概况1大渡口区概况 5 2建桥工业园区概况2建桥工业园区概况 6 小结：小结：7 第二部分：区域宏观市场分析 8 1、生产总值及增长速度 8 2、工业发展状况 9 3、固定资产投资 11 4、社会消费品零售 11 5、财政总收入及财政依存度 12 6、城镇居民家庭人均收入 13 第三部分：区域房地产市场分析 14 1、大渡口区房地产市场投资变化状况 14 2.区域房地产竣工量 15 3.大

2、渡口区商品房消化量 16 4.大渡口区商品房建面均价走势 16 5、2011 年区域房地产市场总体供需状况 17 6.区域房地产市场竞品状况 18 小结：21 第四部分：项目用地条件及 swot 分析第四部分：项目用地条件及 swot 分析 22 1、项目用地条件分析1、项目用地条件分析 22 2、地块 swot 分析2、地块 swot 分析 24 3、区域周边土地成交情况一览3、区域周边土地成交情况一览 26 第五部分：项目（假设开发）经济效益估算 28 1、地块指标一览表 28 2、项目（假设开发）经济技术指标 28 3、项目投资开发成本估算 29 4、销售收入及营业税金及附加 33 5、

3、项目损益表（静态分析）34 主要不确定性因素分析 36 前言前言 1、项目概况 所在区域：大渡口区 地块位置：建桥工业园 A 区 H06-2-1/03、H06-2-2/03 地块（原宗申厂区） 1）、地块主要经济技术指标： 规划用地性质：商住 地块面积：两宗地面积和为 429.63 亩 容积率：均为 2.5 建筑限高：60 米 2、经济效益估算依据2、经济效益估算依据 1重庆市建委 2008 年颁发的重庆建筑工程计价定额 、重庆市建 委 2000 年颁发的全国统一安装工程预算定额重庆基价表等定额及相 应的取费标准。 2重庆市建设工程造价信息中心颁发的重庆市造价信息 。 3重庆市有关房地产开发的

4、各种税费规定。 4财务费用按商业银行现行贷款利率计取。 5工程所在地类似项目的造价资料。 6项目建设规模、装饰标准、设备配备标准等，按设计方案规定执 行。 7、其他相关资料。 3、土地价值评估报告研究范围3、土地价值评估报告研究范围 本报告主要分析范围是宏观经济市场分析、区域房地产市场分析，土地 swot 分析以及项目经济效益初步估算等方面。 第一部分：大渡口区区域简介第一部分：大渡口区区域简介 1大渡口区概况1大渡口区概况 大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北 面与九龙坡接壤。据史料记载，在清朝道光年间长江北岸设有义渡，该渡口为沿 江数十里渡口之首，大渡口由此而

5、得名。1965 年为服务重钢而设区，面积仅 7.46 平方公里，1995 年区划调整后，辖区面积扩大到 103 平方公里，现辖五街三镇， 常住人口约 30 万人，是重庆市主城区 12 个中心组团之一，是全部纳入重庆市规 划的 600 平方公里主城核心区内的两个区之一。 近年来， 大渡口区坚持扩大开放， 坚持以人为本，坚持错位发展，加快建设生态低碳宜居区、文化休闲功能区、新 兴产业集聚区和新型城市示范区，不断提高人民群众幸福指数，努力建设“生活 品质之城、新兴产业之区” 。 辖区交通网络密集，成渝、渝黔、襄渝 3 条铁路干线交汇，有 6 个火车站，7 条铁路专用线；区域内规划有 5 纵 5 横城

6、市主干道，3 条轻轨线，4 座长江大桥，1 座铁路大桥，有 34 公里长江水岸线和 6 个水运码头，交通十分便捷。 大渡口区经济基础雄厚，有市级工业园区重庆市建桥工业园区，以及重 钢集团、长征重工、国际复合、中石化、中船重工、中交集团等大中型企业，连 续多年被评为“重庆市工业十强区县” ；有全市规模最大、技术先进的仓储设施， 是以冶金建材、汽车摩托车、装备制造、食品医药、电子信息、新型材料为主的 现代工业城区和现代物流基地。 2建桥工业园区概况2建桥工业园区概况 建桥工业园区位于大渡口区域， 2003年重庆市政府批准设立的市级工业园区， 规划面积 10 平方公里，由、三个分区组成，同年 6 月

7、 18 日破土动工。 园区重点发展 先进制造业、 新 材料产业、 医药 食品产业、 电子 信息产业和现 代物流业。突 出大项目，突 出产业链，打造高新技术产业集群。 目前，中国石化、中国石油、中交投资、中船重工、美国凯雷、美国卡万塔、加 拿大派姆、意大利比亚乔、法国诺灵科、日本三井、韩国新尚、香港天安、台湾 炬神、上海梅林、三一重工、河北宝丰、四川九洲等知名企业进入建桥园区，其 中设在建桥园区的卡万塔中国总部，是重庆现有的 2 个跨国公司中国总部之一。 协议引资 300 亿元人民币。2008 年，园区一天创造工业产值 3000 万元，一天投 资固定资产 1100 万元， 一天发生物流交易额 3

8、000 万元， 一天上缴税费 200 万元。 连续 5 年被评为重庆市“十强园区”。 在政府十二五规划中明确提到：加快建桥 A 区拓展升级，打造总部经济集聚 地。拓展建桥 A 区用地，将福茄路以北、上界路以南、西城大道以东、滨江路以 西围合区域纳入 A 区范围。推动 A 区企业围绕高新技术、研发中心转型升级。大 力完善 A 区配套服务功能,着力建设总部经济集聚区。结合轻轨站点、公交枢纽 站场布局，依托西城大道重点发展大型市场综合体和写字楼经济。 小结：小结： 建桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，随着政府的规划，交通等逐步完善， 各种综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面； 建

9、桥工业园区是大渡口区的重点发展区域，随着政府的规划，交通等逐步完善， 各种综合市场及写字楼经济入住，将会为园区带来焕然一新的场面； 建桥园区在重钢搬迁之后，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，使建桥园区在 承接东部产业转移的时候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。 建桥园区在重钢搬迁之后，有力地挑起了大渡口经济发展的重担，使建桥园区在 承接东部产业转移的时候，成为了一片热土，推动大渡口快速稳健的发展。 第二部分：区域宏观市场分析第二部分：区域宏观市场分析 1、生产总值及增长速度1、生产总值及增长速度 2011 年实现地区生产总值 149.9 亿元，比上年增长 16.7%（下同） ，其中：

10、 第一产业增加值 1.7 亿元，增长 2.2%；第二产业增加值 83.5 亿元，增长 19.0%； 第三产业增加值 64.6 亿元，增长 14.3%。第一产业增加值占全区地区生产总值的 比重为 1.1%，比上年上升 0.3 个百分点；第二产业增加值比重为 55.8%，下降 13.0 个百分点；第三产业增加值比重为 43.1%，上升 12.7 个百分点。 图 1：1996-2011 年全区地区生产总值及增长速度单位：亿元 （数据来源：大渡口政府信息网） 大渡口区域生产总值一直保持增长，在 2010 年达到最高，全年生产总值达 177.2 亿元，从 06 年后，GDP 增速一直保持在 10%以上，

11、区域发展态势可观； 2、工业发展状况2、工业发展状况 69 家规模以上工业企业实现总产值 245.5 亿元，比上年增长 33.3%。分轻重 工业看，轻工业产值 56.3 亿元，增长 17.7%；重工业产值 189.2 亿元，增长 38.8%。分行业看，钢压延加工业产值 67.1 亿元，增长 53.2%；摩托车制造业产 值 23.3 亿元，增长 13.4%；屠宰及肉类加工业产值 16.8 亿元，增长 26.4%；玻 璃及玻璃制品制造业产值 16.7 亿元，下降 5.1%。 2011 年实现工业增加值 71.3 亿元，比上年增长 18.5%。其中：规模以上工 业增加值增长 19.0%。 图 2：1

12、998-2011 年全区规模以上工业总产值单位：亿元 （数据来源：大渡口政府信息网） 规模以上工业企业全年实现出口交货值 19.9 亿元，比上年增长 38.5%； 新产 品产值 44.1 亿元，增长 51.5%。 表 1：2011 年全区规上工业主要产品产量 产品名称单位产量增速 鲜冷藏肉万吨9-14.1 啤酒千升1089000.4 水泥万吨2923.7 玻璃纤维纱万吨23-7.2 粗钢万吨15240.8 铁路货车辆243620 汽车配件万元11123631.9 摩托车配件万元21775314.9 （数据来源：大渡口政府信息网） 2011 年规模以上工业企业实现主营业务收入 239.2 亿元，

13、 比上年增长 25.4%。 实现利润 6.0 亿元，下降 41.4%，其中：建桥园区企业实现 8.2 亿元，下降 11.9%；经济效益综合指数 211.4%，比上年提高 13.2 个百分点，其中：产品产销 率 98.9%，提高 0.4 个百分点；全员劳动生产率 205808 元/人，提高 31.1%。 2011 年建筑业实现增加值 12.2 亿元，比上年增长 22.2%。具有资质等级的 总承包和专业承包建筑业企业当年新签合同额 47.0 亿元，下降 31.3%； 实现建筑 业总产值 37.9 亿元，增长 45.0%；房屋建筑施工面积 216.8 万平方米。 3、固定资产投资3、固定资产投资 2

14、011 年固定资产投资额完成 138.2 亿元， 比上年增长 25.5%。 按投资用途分， 基础设施投资 39.9 亿元，下降 16.2%；工业投资 30.6 亿元，增长 20.8%；房地 产投资 57.5 亿元，增长 50.6%。按投资主体分，建桥园区投入 50.6 亿元，增长 8.8%；城建管委会投入 43.3 亿元，增长 36.1%。按投资产业分，第二产业投资 33.2 亿元，增长 28.6%；第三产业 104.9 亿元，增长 24.7%。 图 4：1996-2011 年全区固定资产投资及投资率单位：亿元，% （数据来源：大渡口政府信息网） 4、社会消费品零售4、社会消费品零售 2011

15、 年实现社会消费品零售总额 31.8 亿元，比上年增长 20.4%。分行业看， 批发业实现零售额 5.7 亿元，增长 15.3%；零售业实现零售额 21.9 亿元，增长 22.0%；住宿业实现零售额 0.2 亿元，增长 3.0%；餐饮业实现 4.0 亿元，增长 19.8%。 图 51996-2011 年全区社会消费品零售总额单位：亿元 （数据来源：大渡口政府信息网） 从商品销售情况看，全区批发和零售业实现销售额 111.4 亿元，比上年 增长 25.0%，其中，限额以上单位销售 35.4 亿元，增长 39.4%；限额以下单 位销售 76.0 亿元，增长 19.2%。住宿和餐饮业实现营业收入 5

16、.4 亿元，增长 24.1%，其中，限额以上单位 2.2 亿元，增长 32.3%；限下单位 3.2 亿元，增 长 19.2%。 5、财政总收入及财政依存度5、财政总收入及财政依存度 2011 辖区入库税金及各项收入 40.3 亿元，比上年增长 14.9%；区级财政总 收入 26.0 亿元，增长 36.3%；地方预算内财政收入 11.4 亿元，增长 33.1%；一 般预算收入 11.1 亿元，增长 34.9%。 图 6：996-2011 年全区区级财政总收入及财政依存度单位：亿元，% （数据来源：大渡口政府信息网） 2011 年地方预算内财政支出 23.7 亿元，比上年增长 38.4%；一般预算支出 19.6 亿元，增长 28.5%。 6、城镇居民家庭人均收入6、城镇居民家庭人均收入 图 7：2007-2011 年全区城镇居民家庭人均收入单位：万元， 2011 年城镇居民家庭人均收入 20863.6 万元， 比上年增幅 19%， 2007 年-2011 年 5 年的涨幅一直保持平稳上升的趋势。 第三部分：区域房地产市场分析第三部分：区域房地产市场分析 1、大渡口区房地